地產金融新風口已至

文/董續勇 平安銀行地產金融事業部副總裁

地產金融新風口已至

文/董續勇 平安銀行地產金融事業部副總裁

自 1998年房改以來，房地產行業取得了巨大的成就，而在支持房地產發展的過程中金融業自身也得到了極大的發展。然而，地產金融的大繁榮背景之下，隱憂仍在。與此同時，隨著市場形勢的變化，新的風口已至，地產金融需要逐步創新，更好地服務實體經濟，降低融資成本，防范化解金融風險，提高資源配置效率。

地產金融大繁榮

數據顯示，房地產開發投資完成額從1999年的4010億元迅猛擴大至2014年的9.50萬億元，15年間增長了23.7倍。可以說在市場總量極其龐大的房地產行業，銀行是主要的協同方。其中，商業銀行是主要的融資渠道。截至到2015年6月，房地產貸款余額為19.3萬億元，包含開發貸及按揭。實際上，銀行支持房地產業的資金還表現其它方面，例如同業業務和理財科目，其資金量也尤為龐大。

從融資工具來看，2010年，人民幣地產基金開始發力；2012年，券商及基金子公司房地產資產管理計劃啟動；2015年，房地產公司債突起。除了公募REITs尚待放行外，針對房地產開發經營企業的金融工具基本齊備，能夠滿足房地產全產業鏈開發的需求，從開發、銷售、并購、經營到轉讓都有配套的金融工具。

以公司債為例。2015年債券市場火爆，房地產公司債迅速崛起，其發行規模之大及發行利率之低均創近年來之最。自2015年初以來，交易所公司債制度改革，向非上市公司開放，新公司債5月份閃亮登場并呈現爆發式增長。WIND資訊顯示，截至2015年9月30日，房地產企業信用債余額7375億元，較去年底的4025億元凈新增3350億元，其中主要為房地產公司債凈新增2010億元，由2014年年底的232億元猛增至2242億元。值得關注的是，9月24日，萬科50億元5年期公司債票面利率為3.5%，遠低于同期國開金融債利率，逼近國債利率。

債券市場向來對流動性最為敏感。2015年以來，公司債發行利率大幅下行，根本原因是流動性持續寬松。房地產公司債在幾個月內吸引了超過2000億低成本的資金資源，對降低房地產行業融資成本是利好，但也反襯出實體經濟比較虛弱，市場上優質資產比較匱乏，

可以看出，地產金融經過5-6年的發展，已經取得了巨大的成就。一方面是得益于房地產業的黃金時代，房地產開發投資在15年間增長了23倍，而商品房銷售額則增長了27倍。另一方面，金融改革不斷深化，M2在15年間增長了10倍，金融機構總資產也迅速膨脹，截至2015年8月全國銀行業金融機構總資產則高達188萬億。

總體來講，我國金融市場已經邁過了起步階段，正在向成熟階段過渡。過去，地產金融以房地產開發為主，只存在房地產增量市場單一的金融體系，開發商和投資商是同一個主體，資金支持主要來自銀行間接融資。隨著房地產金融市場逐漸豐富，機構投資者和富裕個人的資金通過股市、債市、信托和基金進入市場，直接金融逐步擴大。未來，金融市場成熟的主要標志一是房地產證券化產品成為家庭資產配置的重要組成部分，二是金融市場主要服務于存量房地產。

然而，大發展的背后仍有隱憂。第一，房地產投資的杠桿加大。2010年，房地產投資開始降杠桿。2014年以來，房地產投資杠桿呈現加大的趨勢。在消費端，銀行按揭貸款首付比例仍能得到較好的控制，安全邊際較高；而在開發端存在隱性加杠桿現象，主要體現在“名股實債”的操作，以及債性資金用于股性投資。第二，金融市場大發展之后仍有風險。隨著房地產行業進入白銀時代，銷售放緩使得部分中小開發商遭受流動性風險，資金鏈斷裂；若房價下跌，將會使得部分高地價項目面臨虧損，高杠桿、高周轉的經營模式風險凸顯。加之，跨市場的金融產品交易結構越來越復雜、分業監管下信息碎片化使得風險隱患進一步提升。

金融市場亟待深化發展

隱憂之下，金融市場建設也亟待深化。

首先，擴大直接融資，股票市場的融資效率有待提升。

據悉，上市房企在2015年內定向增發實施規模為956億元，其中有450億元通過控股方式認購，而從股市拿到的資金不足300億元。對房地產行業而言，300億元的股市融資規模并不理想。這與2015年上半年火爆的二級市場交易相比嚴重失衡，錯失發展良機，資本市場優化資源配置的功能遠沒有得到有效發揮。

其次，積極培育資產管理機構，促進儲蓄轉化為地產投資，擴大直接融資。

目前，M2的規模為136萬億元，而居民的儲蓄也高達55萬億元。近年來，個人投資逐步從過去買房子轉向金融投資。而與之相對應的專業資產管理機構數量不足，嚴重制約了房地產的直接融資，特別是私募市場融資。因此，要著重培養私募市場投資管理人，一方面培育專業化、品牌化、國際化的私募地產基金管理人，另一方面強化信托公司、券商、基金子公司的房地產投資主動管理能力，并允許設立銀行系地產投資管理機構。

第三，盤活存量，發展地產金融資產流轉市場和證券化市場。隨著流動性持續寬松的邊際效應遞減，光靠增量不現實，必須盤活存量，建立多層次的房地產金融市場體系，進一步發展原生金融工具的流轉市場和證券化市場。

目前，可流轉、可質押的房地產金融資產包括商業銀行的房地產貸款、信托公司的房地產信托貸款以及居民或機構持有的涉房銀行理財產品、信托計劃、私募地產基金、資產管理計劃，這些都為房地產金融資產的進一步證券化（例如CMBS，RMBS，REITs）提供了基礎。

第四，促進實體經濟，加大產業地產、消費地產金融服務。

過去金融服務主要圍繞住宅地產，隨著存量市場的到來，非住宅類地產崛起，例如，產業地產、消費地產（工業地產、物流地產、旅游地產、寫字樓、購物中心等）的運營模式為開發、持有、運營等。其面臨的融資痛點主要是配套金融服務不發達，金融機構不太熟悉新業態地產；低成本、長期限的資金仍然難找；優質項目不多，融資難是普遍現象。因此，開發企業要提升專業運營能力，培育優質資產。利率市場化會進一步促使利率中樞下移，收益提升。資產證券化市場的完善則會使產業地產和消費地產迎來真正的春天。

地產金融新風口已至

隨著經濟轉型期流動性持續寬松，大量資金追逐優質地產公司和項目，促進地產金融不斷創新；地產行業進入白銀時代，由開發為主轉向開發、存量經營、并購重組并行，需要與之配套的金融工具；居民家庭財富配置由買房子逐漸到投資金融產品，尤其是權益類產品；金融監管放松與創新使部分融資市場對房地產由限制到開放，推出證券化、REITs等新型金融工具；互聯網與物聯網的技術創新產生了互聯網供應鏈金融及眾籌。這些新趨勢的出現，為地產金融提供了新的風口和充足的創新驅動力。例如，資產證券化、并購金融、互聯網（物聯網）供應鏈金融、房地產眾籌金融。

資產證券化。在利率市場化的背景下，理財、機構投資者逐漸增多，房企開始在輕重資產之間做出選擇。加之，期限錯配走向完善，直接融資的規模開始擴大，監管政策有望在未來一段時間內放寬。隨著上述資產證券化的條件逐漸完備，可供證券化的房地產資產存量也相當巨大。企業資產證券化對基礎資產實行的是負面清單制度。而商業物業經營收益、物業管理費收入、入園憑證收入，銷售款應收賬款以及銀行的按揭貸款、經營性物業抵押貸款都可以作為資產證券化的基礎資產。由此可見，未來我國上市REITs的規模將達數萬億級。目前，在資產證券化方面的典型案例有中信啟航專項資產管理計劃、海印股份(000861,股吧)信托受益權專項資產管理計劃以及歡樂谷入園憑證資產證券化等。

并購金融。在房地產進入白銀時代，房地產企業之間的并購日趨頻繁，大型房企收購中小房企，險資、大股東增持大型房企的股票等。隨著房地產行業的橫向整合，金融資本與產業資本開始尋求長期投資，一系列的跨界整合將至。隨之而來就是融資機會，因為大型并購的背后都是借助金融實施杠桿收購。

互聯網（物聯網）供應鏈金融。目前，中國房地產采購市場年交易額已經高達數以萬億計，而絕大多數交易仍停留于傳統的點對點線下交易模式。依托產業鏈，打造與互聯網、物聯網結合的B2B垂直電商平臺，發展供應鏈金融，存在巨大的機會，也將成為創業或者發展的新風口。