解析縣級城市土地價格及土地評估

陳淑芬

摘 要：我國的經濟在近年來得到了很大的發展，這也使得城市的建設規模不斷地擴大，縣級城市也在高速的經濟發展下不斷的壯大，這對土地資源的利用提出了新的要求。為了保證城市的經濟能夠可持續的發展，土地管理部門必須不斷的提高城市土地價格評估水平。本文將對縣級城市土地的價格評估做簡要的闡述，并提出幾點建議，希望對土地管理相關人員有所幫助。

關鍵詞：縣級城市；土地價格；土地評估

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2015.24.080

隨著社會經濟的發展，人們生活水平的提高，受環境以及城市建設規模等因素的影響，城市土地的價格也在不斷的發生著變化，縣級城市土地價格雖然沒有大中城市波動大，但是相對來說也有很大幅度的變化。為了滿足社會發展與土地資源需要之間的平衡，我國的城市土地價格評估體系也適當的做出了調整，由間接方式轉變成直接方式，這對推動我國土地市場的發展起到了很大的作用。

1 土地價格

土地在我國是一種稀缺資源，且土地為不可再生資源，所以在土地供給彈性極其微小，那么我們就可以認為土地供給的總量是不變的。所以對土地價格的影響完全由市場需求來決定[1]。縣級城市土地占有量相對較少，但是隨著經濟的發展，工廠和城市規模不斷擴大，使得縣級城市的土地需求量增加，從而使土地的價格有所上調。相反，如果經濟蕭條，建設用地需求量少，土地價格也會有所下降。

土地位置具有不可變更性，這導致土地市場不同于其他的商品市場，在土地轉讓中，轉移的生產使用權，而不是所有權。根據我國法律的規定，城市的土地所有權是國家的，任何個人、團體都不具有土地所有權。所以城市用地的價格是土地使用權的價格而不是所有權的價格。

土地價格還與自身因素有關，不同土地之間存在著價格高低的差異。土地的自身因素可以分為位置因素、權益因素以及實物因素。位置因素，是指土地位置具有不可變更性，所以土地的位置直接影響著使用者使用的便利程度，根據土地位置的便利度，土地價格存在高低差異。比如，對于需要運輸的工廠建設用地，靠近公路、鐵路的土地在價格方面就具有較高的優勢。權益因素，指建設用地使用權的年限、建設限制等因素對土地價格的影響。實物因素，指土地自身面積、地形、地況等因素對土地價格的影響。

2 土地評估

隨著房地產行業的崛起，土地市場也得到了很好的發展，這使得土地資源的有效開發和利用提上了政府部門的工作日程[2]。國家對土地利用高度重視，并頒布了一系列的土地制度改革措施，以此來完善土地市場，從而使我國的經濟能夠穩定、健康的可持續發展。城市土地價格的上漲，給城市居民的生活和工作都造成了很大的影響，縣級城市居民生活也受到了很大的沖擊。縣級城市居民平均工資水平相對不高，快速上漲的土地價格給居民的住房及工作都帶來了很大的壓力。因此，縣級城市土地價格評估體系構建成為了有關部門的工作重點。科學合理的對土地資源開發和利用，可以有效的推動土地市場規范化發展。為了能夠減小人們的生活壓力，提高人們的生活水平，政府部門和城市經濟需要聯手對城市土地價格進行宏觀調控，建立科學的城市土地價格評估體系，使土地價格浮動得到有效的控制。

我國目前對城市土地價格評估的依據主要是《城鎮土地分等定級規程》，通過規程的具體條例規定，全面分析影響土地價格的因素，并對每個因素做出針對性的評價，通過多個因素相加對城市中的不同位置、不同種類、不同用途的土地進行測算從而做出土地質量評價[3]。通過各個因素的分析、對比以及結合土地的位置、種類、用途從而對土地進行級別劃分，可分為住宅用地、商用地、工業用地以及綜合用地。在此基礎上根據規程的相關規定將規劃的土地級別作為土地市場建議的基礎，再結合實際土地市場交易情況，通過因素分析、對比、土地價格平均值、土地最有效等方法對城市土地價格評估，從而確定城市土地的最終基準價格。

3 城市土地價格評估的建議

3.1 有效平衡土地的供求

市場價格受供求關系影響，供大于求引起價格下調，供不應求導致價格上漲。土地市場同樣受到供求關系的影響，所以政府有關部門要加大宏觀調控的力度，使土地市場的供求關系平衡，穩定土地價格。

3.2 合理應用預期收益

部分土地投資商，會在投資前對土地進行綜合評價，并合理的進行土地價格評估，以此來確定投資預期收益[4]。由此看來，城市土地價格評估對土地投資的預期收益有很大的幫助。在市場經濟的大背景下，土地市場不斷的發展，使得土地價格的高低決定了土地投資收益的大小，所以為了提高土地投資預期收益的準確性，保證投資人的利益，在土地價格評估過程中要將土地投資預期收益與土地原來的收益情況進行比較、分析，并結合土地市場發展潛力、趨勢以及國家政策等進行綜合分析。

3.3 保證土地有效使用

土地的用途具有多樣性，不同的行業中土地扮演著不同的的地位，同時也會帶來不同的利益。這導致土地在不同的行業中利用價值有所不同，所以在土地市場交易中不僅要注重經濟利益，還要保證土地利用率最大化，使土地資源得到充分的利用。在對城市土地價格進行評估時，要確保土地使用率最大化，保證土地資源科學合理分配，進一步推動土地市場的發展。

4 結語

綜上所述，城市土地的價格及土地評估對城市居民的生活和工作都有很大的影響。特別是縣級城市居民收入不高，就業機會較少，土地價格的上漲將嚴重影響居民的生活水平。這就要求土地管理部門要做好土地評估工作，全面考慮各種因素，結合國家的法律法規使城市土地得到有效的利用，穩定土地價格。

參考文獻：

[1]李瑞新.淺談我國城市土地價格評估的影響因素[J].科技與企業，2013（13）：303-303.

[2]俞曉寧.解析城市土地價格及土地評估[J].現代經濟信息，2015（03）：2-2.

[3]劉丹松.城市土地價格評估理論與方法的研究[D].重慶大學，1996.

[4]李瑞新.淺談我國城市土地價格評估的影響因素[J].科技與企業，2013（09）：279.endprint