住房保障研究進展與趨勢

王 湃，凌雪冰，鄭崇明

（1. 海南大學政治與公共管理學院，海南??？?570228；2. 海南大學校長辦公室，海南??？?570228）

住房保障研究進展與趨勢

王 湃1，凌雪冰2，鄭崇明2

（1. 海南大學政治與公共管理學院，海南??？?570228；2. 海南大學校長辦公室，海南??？?570228）

采用文獻回顧法和歸納法綜述了國內外有關住房保障的研究進展和趨勢。從國內外相近研究比較、國內研究熱點及存在問題、國內研究維度三個方面得出結論：國外學者側重住房保障體系內部運行機制的應用研究；而基于我國住房保障建設尚處于不成熟階段的現狀，國內學者旨在探索完善住房保障制度體系，研究熱點主要集中在理論研究、經驗總結以及制度構想三個方面；國內研究普遍存在定量分析不足、研究維度單一等問題。研究提出，將我國住房保障制度中的兩種基本形式——住房補貼和保障性住房政策同時納入研究框架，構建多層次性與可選擇性相匹配的住房保障制度，實現住房保障制度的可持續性與連續性，應成為下一步研究的重點。

住房保障；研究進展；發展趨勢；文獻綜述

我國實行住房分配貨幣化改革以來，城鎮住房體制成功轉型，城鎮居民居住水平及質量得以提高，房地產業成為新的經濟增長點并極大地推動了國民經濟的發展。與此同時，城市化進程不斷推進，房地產市場過熱導致房價快速攀升，相比之下，居民收入增長顯得相對緩慢，這一系列日益尖銳的矛盾使得住房——這一居民最基本的需求和權利成為了困擾社會和諧發展的重要問題之一[1,2]。在房價持續攀升的背景下，預期房地產價格會進一步上漲的投資者大量進入，從“廣義需求”層面進一步加劇了房價的上漲。而統計表明，同房價上漲速度與幅度形成鮮明對比的，是本地城鎮居民的收入增長水平。這就導致了城鎮居民對住房的“有效需求”受經濟限制得不到滿足。基于此種背景，住房保障問題受到前所未有的重點關注。近年來的中央一號文件連續提出加快保障性安居工程規劃建設的要求，表明了國家堅持調控房地產市場、大力推進住房保障體系建設的決心。然而受經濟發展速度與階段特質的制約，過去歷次住房保障政策改革多以“打補丁”的方式進行。因此，構建住房保障政策的動態優化改革機制，實現住房保障制度的可持續性與連續性，成為當下研究的重要命題。

基礎民生問題一直是學者們密切關注且廣泛研究的重要課題，實物保障與貨幣補貼是目前我國住房保障體系兩大基本板塊，縱觀國內外學術界關于住房保障問題的相關研究，主要集中在住房分配貨幣化改革以及保障性住房研究兩個方面。

1 關于住房分配貨幣化改革的研究

1998年，我國停止了住房的實物分配制度，城鎮住房開始向貨幣化分配轉型。此后，國家不斷出臺對住房市場的調整政策，住房貨幣化分配問題也成為國內學者持續關注的對象。

陳伯庚等提出住房制度改革應從分配、供應、流通、金融、管理等方面制定具體目標，最終實現住房制度改革的終極目標即不斷滿足城鎮居民日益增長的住房需求[3]。劉維新認為研究住房制度變遷中出現的問題很重要，其總結了30年來住房制度改革的經驗，同時提出了政策缺陷與運行扭曲問題，經濟適用房在理論、補貼形式、運作模式、肢解市場體系以及產權模糊等方面缺陷[4]。劉俊則從公平視角對住房改革利益非公平分享及其對策進行了研究，指出住房改革制度本身、制度執行偏差以及經濟適用房政策異化產生了改革利益非公平分享，并從執行、監督、供應、信息以及稅收等方面提出了對策建議[5]。張永敏等學者在從社會公平視角對住房貨幣改革問題的反思性研究中也得到了相似結論，認為住房貨幣化改革設計本身的公平性缺失和住房改革相應補償機制的不公平是住房貨幣化改革造成社會公平失衡的兩方面重要原因[6]。賈康等在對西方主要國家的住房制度進行考察和借鑒的基礎上，對我國住房制度改革作出了客觀的切實評價[7]。此外，還有很多學者對國際住房政策進行了梳理，提取了先進國家和地區的有益經驗，給我國住房制度完善提供了一定啟示[8～10]。國內學者一致認為，發達國家住房制度有其成功經驗，但我國社會經濟背景與世界主要國家存在差異，不能完全照搬他國做法，應根據國情進行符合中國特色的住房制度優化改革，并采取必要措施保證改革有效、公平運行。

在對住房制度改革的關注群體中，涌現了大量的基層實踐工作者。他們在實際工作中發現問題，進行思考與經驗總結，提出了一些針對性的觀點與切實對策。比如在住房補貼政策方面，田焱等以成都為實例，對住房補貼政策運行中存在問題進行了總結，并提出對策。其研究認為，住房補貼是住房分配貨幣化的一種重要形式，其先天性缺失引發了國家總體住房政策不斷調整以及房價普遍上漲背景下的一系列住房新問題。因此必須進行觀念、制度以及方法的創新，主要創新方式即為住房補貼標準、發放形式以及運營體制的調整[11]。王成國等則對哈爾濱市住房分配貨幣化工作進行了經驗總結與發展思考[12]。

2 關于保障性住房（公共住房）的研究

“保障性住房”是具有中國特色的概念，是各種面向中低收入家庭提供的低于市場價格的住房類型組合。與保障性住房概念相對應的是歐美國家的“公共住房”概念（public housing）。有學者對兩個概念進行區分[13]，但從政府是保障性住房建設的主體以及承擔為中低收入群體提供保障的功能的角度來看，并無必要嚴格區分兩個概念。

西方國家對于公共住房的研究開始較早，主要包括租金控制對住房市場運行效率的影響研究[14～17]，政府干預住房市場的手段研究[18]，保障性公共住房政策及效果評價研究[19]，以及住房供需與消費的研究[20,21]。

我國對于保障性住房的研究主要集中在國外住房保障政策比較與借鑒，效率與公平視角下的保障性住房的運行機制研究以及住房保障模式選擇與體系完善研究等方面。劉斌等通過對西方國家住房保障政策演變的回顧，重點梳理、評論了不同住房政策的經濟效應。研究中將西方住房保障政策劃分為三種類型：工程導向、租戶導向以及家庭自有住房鼓勵政策。經過對不同類型住房保障政策的經濟效應與福利效應分析后，得出結論認為單一形式的住房保障政策是不合理的，因地制宜的將各種住房保障政策相互配合，才能達到較高的政策效率[22]。同樣的，孫鼎等也對國外保障性住房的供應機制進行了研究綜述，從租房補貼、售房補貼、資金籌措等方面探討了可接受的啟示[23]。陳杰認為，公租房是當前保障性住房工程的核心[24]。虞曉芬等也在公租房領域進行了深入研究，他們對發達國家公共租賃房運行機制與租金定價經驗進行了比較與借鑒，對比分析了三種不同類型住房保障方式的優劣勢，認為沒有統一的模式可以適用各國，因地制宜設計符合本國特點的住房保障制度才能發揮更好作用，研究還以浙江省為例測算了公租房租金成本，對浙江省公共租賃住房的租金定價提出了建議[25,26]。

效率和公平是經濟社會發展的兩大目標。市場化主導的中國住房制度偏重于市場對住房供應的效率性，而對市場在住房分配中的公平性可能存在的缺陷估計不足[27]。賈康等對外國不同的住房保障模式進行了比較研究，并分析了其與社會經濟發展狀況的關系。認為在公平與效率的框架下，注重機會公平的住房保障模式會增進效率，注重結果均平的模式有可能損害效率，住房保障模式選擇需權衡機會公平與結果均平的關系，我國的現階段國情與社會經濟現狀則可能更適合結果均平模式[28]。蘇怡、錢瑛瑛、龔一萍等也分別對住房保障制度運行效率和公平進行了深入分析，從收入標準評估、資格審查、監督體系等方面解釋了公平問題的存在原因并提出解決建議[29～31]。在保障性住房制度的完善性研究方面，學者們也進行了大量嘗試性探索[32～37]。根據住房發展所處階段動態地確定住房保障方式，構建全覆蓋、多層次、高效率的住房保障體系，成為學術界共同的期待。

3 研究結論

通過對國內外關于住房保障制度研究的梳理，可以發現以下幾個方面的結果：

3.1 國內外相近研究內容比較

國內外學者關于住房保障制度研究的側重點有所差異。國外研究更注重探討如何提高政府干預的效果和效率，側重于住房保障體系內部運行機制的應用研究；國內研究則在此方面相對欠缺，我國住房保障建設尚未達到成熟階段，主要研究還在于探索如何建立一個符合我國國情的住房保障制度體系，以及相關配套宏觀支撐體系。

3.2 國內研究熱點及存在的問題

國內學術界目前的研究熱點主要集中在理論研究、經驗總結以及制度構想三個方面，研究視角主要聚焦在基于“公平”與“效率”框架下的現有住房保障體系矛盾，實證研究區域的選擇一般基于就近原則。多數研究雖然能夠發現住房保障制度中存在的一些問題，且提出了相關的改革設想，但這類研究仍存在一些普遍問題及缺陷。主要表現為，多數研究的結論往往是僅通過政策梳理及制度比較等進行定性分析得出的，定量研究的缺失自然導致論證不夠充分，使得相關結論不能具備嚴格的可推敲性。雖然偶見少數研究中針對保障性住房問題中某一細部環節進行了定量分析，但對于住房保障政策的系統性研究，量化分析的范圍仍需進一步擴大。

3.3 國內相關研究的維度

我國住房保障制度中存在實物保障及貨幣補貼兩種形式，國內學者的研究中一般以單一維度的研究對象進行，即或僅針對保障性住房進行適應性與取舍、公平與效率的相關研究，或僅針對住房貨幣補貼政策進行模式選擇、標準制定等問題的探討，且兩個維度的單項研究中以實物保

障研究居多。少數同時涉及保障性住房與住房補貼政策的研究，也僅是對兩種政策內涵的簡單說明及優缺點比較，并無更為深入的闡述與分析。文獻檢索結果顯示，從住房補貼和保障性住房兩種政策間選擇的角度對住房保障政策問題的研究尚屬較新領域，而對于住房保障政策的多層次性與可選擇性相匹配的制度設計研究也很少見。

4 進一步的討論

現實制度中，住房保障體系結構多樣但缺乏可選擇空間。鑒于國內研究中缺乏定量分析且研究維度單一，筆者對我國住房保障制度優化改革進行了思考。特別值得注意的是，住房補貼的發放對象往往同時具備某種類型保障性住房的申請條件。那么從理論上講，居民應擁有兩種政策間的選擇權。但在現行的制度下，一般而言上述兩種住房保障政策對同一主體是“相斥”的、“不兼容”的，主要表現為：已領取住房補貼的家庭不具申請保障性住房的資格，反之亦然。這使居民在追求住房保障權利的過程中陷入兩難境地，導致供需層次錯位。比如一部分確定了保障性住房購買資格的個體可能受經濟限制無法實現購買行為，而更適合領取住房補貼以改善租住現狀；同時存在一部分與上述個體“條件相當”的居民愿意購買保障性住房，卻因被發放了住房補貼而失去申請資格?，F實制度沒有充分尊重居民的應有的政策選擇權，選擇權缺失造成的住房保障供需層次錯位，影響了住房保障制度的公平，損害了居民的個人福利進而可能影響整體社會福祉?；诖朔N情況，我國的住房保障制度改革應重點從政策選擇與福利度量角度對住房補貼標準制定、保障性住房申請資格與定價方式、政策選擇權賦予與行使以及住房保障政策優化改革時機選擇等方面進行研究，以期構建多層次性與可選擇性相匹配的住房保障制度，實現住房保障制度的可持續性與連續性，靈活動態適應居民的住房保障需求，這將成為未來制度發展的必然趨勢。

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Progress and trends in housing security research

WANG Pai1, LING Xue-Bing2, ZHENG Chong-Ming2
(1. School of Politics & Public Administration, Hainan University, Hainan Haikou 570228, China; 2. President Office of Hainan University, Hainan Haikou 570228, China)

This paper reviews the literature regarding progress and trends in housing security research. The study focuses on the following three aspects of this research: a comparison with international studies; the key elements and problems associated with domestic studies; and the scope of Chinese research. International scholars have focused on the application of the internal operation mechanisms of housing security systems. In contrast, Chinese scholars have focused on improving the poorly developed housing security systems in state-constructed housing. Domestic research has mainly focused on the theoretical aspects of this problem, from the standpoint of previous experience and construction systems. The lack of quantitative analysis and a single research objective are common problems in domestic research. This study suggests that the housing subsidy and social housing policies should be incorporated into the research framework at the same time if we are to develop multilevel and optional housing security systems, and that creating sustainable and resilient housing security systems should be the focus of future research.

housing security; research progress; development trends; literature review

F293.3

A

2095-1329(2015)02-0014-04

2015-04-24

2015-05-18

王湃(1983-),女,博士,副教授,主要從事住房政策及土地資源經濟等研究.

電子郵箱: wangpai@hainu.edu.cn

聯系電話: 0898-66276763

海南省自然科學基金“海南省住房保障政策優化研究—基于選擇權與福利度量視角”(713174)

10.3969/j.issn.2095-1329.2015.02.003