中國房地產市場集中的區域差異及其對房價影響研究

李 敏，張 東

（1．中南財經政法大學金融學院，湖北 武漢 430074；2．中南財經政法大學金融學院，湖北 武漢 430074）

一、引言

近幾年來，我國房地產市場迅猛發展，日益高漲的房價因其與居民生活息息相關引起社會的普遍關注。社會各界紛紛開始探討影響房價的因素或控制房價的對策，從現有的文獻看，由于各學者研究房價的角度不同，得出的結論也不同，比如有的學者研究了房價與地價的關系，認為因為土地的稀缺性導致了房價的高漲；也有學者認為居民的消費需求是導致房價上漲的主要因素，而本文主要從產業組織理論的角度來分析房地產的市場集中程度對房價的影響。

對于房地產市場集中程度的研究，王新軍從理論上分析了目前中國房地產業的集聚特點①王新軍：《中國房地產業市場集中度分析》，《探索與爭鳴》，2005（10）。；楊承坤、劉樹楓分別定量測算了中國房地產業集中度指標值，并分析了房地產業集中度水平偏低的原因②楊承坤：《中國房地產業市場集中度分析》，《時代經貿》（下旬刊），2008（4）。；楊艷琳和李麗、張巍等則進一步實證分析了房地產業集中度與績效的關系，以及集中度的影響因素等問題③楊艷琳：《市場集中度與市場績效的悖論——以中國房地產業為例的實證分析》，《財貿經濟》，2008（3）。。從總體上看，目前關于房地產業集中度的研究缺少對集中度區域水平的比較與衡量，大部分文獻還是主要討論我國房地產行業集中度的測算與市場結構的優化，且大部分學者在研究房地產這一區域產業的集中度時并沒有考慮其區域性特點，鮮有進一步討論市場集中對房價的影響。眾所周知,市場集中度主要是產業組織理論中用來衡量某一產業競爭或壟斷屬性的一個基礎性指標,因此,在計算產業集中度時被列入產業范疇的各個企業之間必須存在明顯的競爭關系,否則,其計算結果將失去意義。而房地產開發是區域性產業,由于其產品特性、規模經濟特性等而導致其市場具有相對獨立性,在不同區域市場的同類企業之間并未存在直接的競爭關系，如果使用傳統的理論方法來對區域性產業進行市場集中度的度量難免會有失偏頗,但目前學術領域對房地產市場集中度的研究大都沒有考慮房地產的區域性這一特點，基于此，本文將分區域進行測算房地產行業的市場集中程度且進一步探討該集中程度對房價的影響。

二、中國房地產市場集中程度的測算衡量

（一）本文測算的行業領域。

房地產通常包括四個子類：一是房地產開發經營業，主要指房地產開發企業進行的基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售，出租商品房的活動；二是物業管理業，指物業管理企業按照合同約定，對物業進行專業化維修、養護、管理，以及對相關區域內的環境，公共秩序等進行管理，并提供相關服務的活動；三是房地產中介服務業，指房地產咨詢、房地產價格評估及房地產經紀等活動；四是其他房地產活動，包括房地產權屬登記等。

本文主要針對房地產開發經營業來測算該行業的市場集中程度，選取的數據是房地產開發行業的相關數據。

（二）房地產市場集中程度的測算方法。

本文選取市場集中度這一常用指標來衡量房地產的市場集中程度。市場集中度的計算方法，分為絕對集中度和相對集中度兩種，本文將使用絕對集中度算法。上文已經提到，房地產行業具有明顯的區域差異性，因此使用傳統的計算方法會有失偏頗，因此本文對傳統的計算方法進行改進，把中國分為東中西部三個區域，使用區域集中度的算法來進行測算。本文選擇這種分法也是為了有效利用現有的統計數據，和國家統計方法一致，本文的統計數據和統計口徑來源于中國統計年鑒。本文區域性產業市場集中度的計算公式如下:

（三）房地產市場集中度測算的數據選擇。

由于我國房地產相關的數據統計時間不長，單個企業的數據公布通常不足，對房地產開發企業進行排名的數據難以獲得，而本文使用的是區域性的數據，因此本文按照我國《房地產開發企業資質管理規定》中的規定，把我國房地產開發企業資質等級分為一級、二級、三級、四級四個資質等級，由于前三等級在我國房地產開發中都扮演重要的角色，本文按此等級公布的數據選前三等級的數據進行計算。

（四）房地產市場集中程度的測算結果。

鑒于數據的可得性，本文選取2000年-2010年的統計數據，分別計算中國東中西部地區房地產開發行業市場集中度，計算結果如表1。

圖1 中國東中西部區域房地產集中度比較圖

從上圖中可以看出，我國各區域房地產市場集中程度歷年來整體有一定程度的下降，說明我國房地產市場有市場經濟體制不斷完善的跡象。但根據貝恩指數，各區域內房地產市場集中程度都達到了寡頭壟斷的程度。我國西部地區從2000年-2010年歷年來房地產的市場集中程度是最高的，且中西部地區集中度的差異不太大，相比之下東部地區反而是最低的，且與中西部地區有一定差距，這與我國東部地區市場競爭激烈有關，東部地區作為我國經濟發展區域的第一梯隊，市場體制完善程度較好，因此市場集中程度較低。

表1 各區域歷年市場集中度數值

三、市場集中度對房價的影響

（一）市場集中程度與房價關系的理論推導。

本文參照況偉大的一個模型來進行理論推導，本文的建模的思路如下：在住房流量模型的基礎上構建買房者與房地產開發商的住房市場局部均衡模型，然后考察市場結構對房價的影響。

1.商品房購買者。

本文對商品房購買做出如下假設：每期住房的增量為Ht；買房者的數量為ht；購房者年可支配收入為Yt，用于住房和一般商品Xt的購買；Xt是計價商品，價格被標準化；效用函數是對數可加的，并且商品房購買者不關心未來，只關心現在；購房者非住房資產為St，主要用于首付，貸款價值比為θ；房地產開發商開發的住房正好被購房者購買。根據上述各假設，代表性的買房者其效用最大化條件為：

maxU（XT，htd）=max（lnXit+lnhitd）

s.t.Xit+UCtpthitd+pthitd=Yit+Sit+θpthitd

UCt=it+τt+mt+dt-gte

上述公式中，住房支出以使用成本UC來表示，htd表示商品房購買量。

由上述推導式最優規劃一階條件可以得到：

2.房地產開發商。

為了簡單起見，本文對房地產開發商做一下假設：房地產開發商的數量為Nt；住房的開發周期為1期；單個房地產開發商的住房開發面積為；房地產開發商的開發成本是開發量的嚴格凹函數，簡化形式為Ct=f+ct-1ht2①F為固定成本，為上期邊際成本、住房生產要素包括土地、勞動和資本。因勞動和資本是完全流動的，價格不變，但土地是住房的引致需求，所以本文假定開發成本是開發量的嚴格凹函數。因住房開發具有滯后性，本期開發成本是上期邊際成本的函數。；房地產開發商的銀行貸款為Lt，自有資本為At，并且開發商對未來價格預期是理性預期。根據上述假設，代表性的房地產開發商j的利潤函數可以表達為：

max∏t=ptehjt-ci-1（hjys）2-F-it（At-1+Lt-1）

s.t.ct-1（hjys）2+F=At-1+Lt-1

這里要指出的是，開發商的銀行貸款與自有資本均應獲得相同的資本回報，所以資本成本為it（At-1+Lt-1）。由假設中開發商對未來價格預期是理性的可以得到pte=pt。

根據上述假設，容易證明 LItM＞LItC，ptM＞ptc。LItM＞LItC即常見的勒納指數，與市場集中度一樣是衡量市場集中程度的一個指標，由該推導可以看出，市場集中程度與房價有正向的關系，集中程度越高，房價越高。

（二）市場集中度與房價的實證分析。

1.變量選取。

由于影響房價的因素很多，本文選取變量的模型設計如下：

①由市場需求決定的變量。

本文假設在一定的時期內房地產開發市場的供給是固定的，市場上存在N個同質的潛在購買者，但是由于每個購買者擁有的市場信息及其對市場收益的預期是不同的，潛在購買者對市場的保留價格并不相同。我們假設保留價格p是凸集，并且服從于均值是基準價格pg的均勻分布。假設房地產購買者的保留價格和基準價格的離差為h，則p∶F（pg，h）。

這樣，那些保留價格高于pg的購買者就成為房地產開發市場的需求者，基準房價就由愿意支付保留價格p的購買者的比例來決定，而p就是可以充分使市場出清的價格。那么在任意價格p的條件下，房地產開發市場價格取決于P≥p的購房者的比例，概率分布為1-F（p）。這樣，就有：

②由房地產開發商決定的變量。

我們從房地產開發商的利潤最大出發，可以得到房地產開發商的利潤函數：

該利潤最大化函數的特點表明，房地產開發商的成本函數是房地產開發面積的二次函數，體現邊際成本遞增的性質。影響成本的因素被包含在函數f（k）內，這里需要關注的因素可能是房地產開發的主要成本。這些影響成本的因素會被房地產開發商轉嫁給商品房購買者，因此這些影響房地產開發成本的因素對開發商的成本是正向影響，有f（k）＞0，f'（k）＞0。由一階必要條件得：

可以得到房地產市場的均衡價格方程：

從上式（3）中，我們可以看出，房價的影響因素有六個變量，即房地產市場的需求人數、房地產市場所能獲得的金融資源、房地產市場需求者保留價格與基準價格的偏離程度、房地產市場的基準價格、房地產市場的開發成本及房地產開發市場的集中程度。公式中，影響購買者保留價格與基準價格的偏離程度的主要因素是購買者掌握的市場信息及其對市場的預期，這一點我們假定對于每一個購買者的信息和市場預期是外生不變的，而基準價格也是可以給定不變的。因此，針對該模型，本文主要選取集中程度、金融投資和開發成本以及市場需求人數來進行檢驗。

F test that all u_i=0: F(30,242)= 21.89 prob＞F=0.0000

2.數據選取。

鑒于數據的可得性和統一性，本文選取2000-2010年間，全國32個省份的面板數據為樣本，所有數據來源于中國房地產統計年鑒，由于市場集中度數據獲得的有限性，本文主要選取年度省份的數據來進行實證分析。結合本文的理論推導選取指標進行實證研究，建立模型如下：

為了保證結果的合理性，我們對所采用的數據都進行了指數處理，其中，P表示商品房房價，cr表示市場集中度；Popu表示各個省份的人口數量；Invest表示開發企業的投資額；Land表示房地產的主要成本，即土地的價格；Hincome表示居民人均可支配收入。

3.實證結果。

對面板數據經過hausman檢驗之后，本文使用固定面板模型進行回歸，運用stata軟件分析結果如下：

①全國范圍內集中程度對房價的影響：

（三）結果分析及建議。

1.結果分析。

從實證結果中可以看出，市場集中度對房價的影響較顯著，且是正向較大影響，即市場集中度越大，房價越高，實證分析與我們的理論推導是一致的。因此可以表明我國的房價受到我國房地產市場集中程度的影響，且影響較大。

從理論上來講，市場集中度過高會導致廠商具有一定的市場勢力，市場勢力的存在會導致市場失靈、市場效率低下以及社會總體福利的損失。市場勢力的存在,勢必導致商品供給數量不足,價格扭曲。從本文提供的數據來看，我國房地產開發商的市場集中程度已經達到寡頭壟斷的水平，且市場上有開發商“捂盤惜售”的現象，相同區域內的開發商采取相似定價，這表明我國房地產開發商有使用市場勢力來最大化自己利潤的跡象，這是我國房地產商品價格剛性,接連出臺的調控措施收效甚微,部分地區房價持續上漲、房價畸高,以及開發商捂房不賣、擾亂市場秩序等問題的一個重要原因。

2.政策建議。

從實證分析和現實經濟發展可以看出，我國房地產市場上市場競爭環境有待改善。因此，政府應采取措施促進房地產市場的有效競爭，規范房地產產業組織的發展，實現房地產市場結構的優化。規范房地產各參與主體的行為，治理市場尋租行為和運用賣方市場勢力的行為。另外要進一步完善住房供給結構，加強政府在全社會住房保障體系中的主體地位，減少政府對房地產金融上的過度支持，促進房地產行業理性發展，盡快出臺對房地產市場的規制政策。

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