樓市的激情與理性

葉雷

在十八屆五中全會上，習近平總書記關于制定“十三五”規劃的說明透出三個核心思想：一是總體判斷。新常態不依人的意志為轉移，我國經濟增長速度要從高速轉向中高速，發展方式要從規模速度型轉向質量效率型，經濟結構調整要從增量擴能為主轉向調整存量、做優增量并舉，發展動力要從主要依靠資源和低成本勞動力等要素投入轉向創新驅動；二是發展理念。提出了創新、協調、綠色、開放、共享的五大發展理念；三是增長目標。今后五年經濟仍須保持中高速增長，經濟年均增長底線是6.5%以上。那么，“十三五”中高速增長對樓市意味著什么？房企又該如何應對？

“三期疊加”中的政策及效應預期

“十三五”期間我國經濟處于經濟增速換擋期、經濟結構調整陣痛期和前期刺激政策消化期“三期疊加”階段。“三期疊加”意味著我國經濟建設的核心任務就是求穩定、保增長。求穩定就是不發生系統性風險，保增長就是嚴守年均增長6.5%的底線，避免“中等收入陷阱”，這就意味著我國的政策必須將經濟增長、貨幣穩定、金融穩定納入統一框架，靈活性和前瞻性將是我國政策制定和執行的最基本原則。對樓市來說，影響最直接向來就是兩大政策：一是調控政策或者救市政策，二是貨幣政策。“十三五”我國經濟中高速增長的階段性特征，一方面說明，基本層面的調控政策或者救市政策，已經基本穩定，作用將十分有限；另一方面也說明，貨幣政策的靈活性和前瞻性也不可能成為樓市的“大腿”，機會和壓力都將來自于深化改革。

首先，從樓市基本層面的政策預期來看。“三期疊加”之下的經濟增長壓力，房地產行業在國民經濟中的地位，注定更嚴更緊的調控政策是不用太擔心的。至于高懸的房地產稅，一方面是不動產登記的規劃要到2018年完成，另一方面是“在2020年之前，全面落實稅收法定原則”，實際上也就意味房地產稅最早也是“十四五”期間的事情了。至于進一步的救市政策，因為松綁限購、松綁公積金政策、降低房產交易環節稅費、調整普通住宅標準、釋放規劃政策紅利、減少保障房建設與供應、方便房企融資等等，基本上都已經在實施中，即使“減免稅費+政府補貼”的極端購房刺激政策，也在鄭州、長沙試行，而更多更直接的有效救市政策已經不多了，從現在的市場反應看，作用也未必有想象的那么大，就更不用指望“買房就是愛國”的宣傳了。

其次，從刺激樓市的貨幣政策預期來看。截至2015年10月24日，央行已經在年內實施第五次降息和降準了，現在的利率實際上已經為負，加之美元的強勢以及美聯儲加息的預期，我國未來的降息空間已經十分有限，而且基準利率下調的邊際效用也在下降，后面只能在基本穩定的基礎上指望利率市場化了，至于降準，倒還有一定的空間。然而，我國的貨幣政策還必須處理好“去杠桿”與“穩增長”的平衡、處理好利率與匯率的平衡、處理好總量貨幣與微觀流動性的平衡，這使得央行使用貨幣政策必須更加謹慎，只能緊盯資金價格和資產價格來做文章，在既不會允許刺破資產價格泡沫、也不允許資產價格泡沫進一步大幅度膨脹的前提下，選擇合理的政策工具、調節規模和時機，增強流動性管理的合理性、穩健性和可預見性。

正因為如此，在央行10月“雙降”之后，中國房地產全國100個城市2015年10月的平均價格環比上漲0.30%，漲幅較上月擴大0.02個百分點，但國家發改委11月3日卻通過數據表示“房地產投資總體在回落”；環比上漲的城市個數雖然略增達到48個，但卻依然有52個城市環比下跌，尤其是深圳基本上結束了半年的瘋狂上漲狀態開始企穩。這實際上已經說明，房地產領域“市場的決定性作用”在不斷強化，房地產市場由過去投機投資為主導的住房市場向消費為主導的住房市場轉型，住房消費逐步走向穩定，也是不依人的意志為轉移的。

跟著“人口”才有機會

以“互聯網+”為代表的共享經濟理念的深入人心，經濟年均增長6.5%的“保底線”姿態，實際上已經說明，在未來較長的一個時期，商業地產總體上的“黃金時代”可能徹底結束了，剩下的主要是糾錯型、補缺型、改造型的結構性機會。房子終究是給人住的，房企只有跟著“人口”才有機會。在微觀層面，對住房消費人口帶來直接影響的，一是我國的人口政策；二是我國的人口流動趨勢。“市場決定性作用”下的房價分化走勢，實際上也說明當下房地產局部過剩與局部供給不足的結構性矛盾依然存在，要發現并且把握矛盾中的機會，房企就必須從人口的視野入手了。

從我國人口政策的角度看，現在的利好是普遍二孩政策。由于我國廣大農村基本早已普遍實行二孩政策，那么新增的二孩人口，注定將主要集中在城市，而且是城市人口規模越大，新增人口也將越多，這就給城市，特別是大城市帶來了兩大顯著的住房消費需求，即改善性需求和新生人口的剛性需求。改善性需求是伴隨人口出生顯而易見的短期需求，由于中國人生育觀念已經變化，以及中國人的資產配置習慣難以短期巨大改變，也就注定了新生人口的剛性需求不會是一個緩慢釋放的過程，而極可能隨著政策效應的顯現出現一個階段性爆發的特征。至于進一步的人口寬松政策，由于我們仍將堅持計劃生育的基本國策，以及生育觀念的變化，加上人口老齡化帶來的階段性人口更新，利好基本上也就只是所謂的了。

在我國人口流動的趨勢方面，顯然要復雜一些，但起主導作用的依然是城市化與城鎮化。在城市化方面，大城市教育、醫療、就業等城市配套，特別是科技、文化、資本等市場要素的齊全程度與配置效率，決定了我國的人口依然將圍繞大城市進行聚集，更重要的是，隨著經濟結構的調整，圍繞大城市聚集的人口將更多是高學歷、高智力、高支付能力的人口，他們不僅有剛性消費的需求，更有剛性消費的支付能力與潛力。而在城市化的另一面，就是城鎮化。城鎮化的主要人口來源，一方面是伴隨戶籍、產權、社保等深入改革后釋放的農業人口，另一方面將是產業結構、區域規劃調整之后從大城市倒流的人口，他們主要是進城從事工業實體類產業務工的流動人口，以及退休的非勞動力人口。但城鎮化人口的一個共性特征，就是支付潛力和實際支付能力都不高，這實際上也就注定了城鎮化的主要目的地，不是三、四線城市，而將是以大城市、特大城市為中心的城市帶內的五線、六線城市，甚至是各方面基礎較好的村鎮。

只要政策允許，勞動力必將向最能發揮其效能的領域和地域流動。在下一個階段的動態平衡之前，勞動力流動到哪里，人口的增量也必將出現在哪里，對租房的需求自然也就在哪里。機會只會光顧那些有準備的房企，哪里基礎配套較好，哪里才有就業和創業機會，哪里才有人，哪里才有市場。一線城市、二線核心城市的機會是看得見的；隨著全面深化改革的推進，城市帶內的五線縣城以及六線城鎮，房地產及相關產業新機會被釋放出來，也是可以預期的；倒霉的可能就是那些三、四線城市，人口的流出態勢讓那些配合政績的“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區”等注定只是一場炒作。至于西部地區，除了可能圍繞省會以及一兩個重要城市形成城市帶之外，似乎沒有更好的可能。

走進“人居”新時代

人類社會逐步由野蠻時代、落后時代向文明時代、現代時代發展，是不可逆轉的歷史規律。反映在住房消費上，也注定必然會從“人住”時代邁向“人居”的新時代，由“有房住”向“住好房”轉變。財政部的數據顯示，“最近七八年，建設用地增加了70%多，常住人口增加了50%，人口密度是降低的。我們的城市不僅人口密度低于世界平均水平，更不要說OECD國家，而且交通還比人家擁擠。”中國人口眾多、發展不平衡、人口政策的動態調整，注定了人口的城鎮化、大城市化、郊區化、逆城市化等，在今后一個時期內，一定是同時并進、共同存在的。只要“十三五”6.5%的底線保住，中國不跌入“中等收入陷阱”，中國的房地產市場就不會出現斷崖式的需求崩潰，但重大結構性調整似乎將不可避免。不同的人對“人居”有不同的要求，在我國房地產市場逐步由賣方市場過渡到買方市場的背景下，不圍繞客戶定位，在“人居”上創研產品，即使機會就在面前，房企也未必能抓住。

大城市化，無論是改善性需求，還是生存性的安家置業剛性需求，動力人群的總體特征決定了他們對“人居”的苛刻要求。沒有合適的，寧可租房也不買房，出現向西方國家一樣較高的租房率，并不是沒有可能。房企如果不創研產品，極有可能看得見結構性的短缺，卻無法消化實際的供給。至于要怎樣進行產品創研，除了基本的戶型結構、停車位、電梯設備、物業配套、采用現代科技的建筑結構、包括綠化、布局、便利老人兒童的設施在內的社區環境的優化之外，他們在社交、娛樂、文化、資源配置便捷和效率方面的需求，也使得房企不得不考慮聯合共建以匯聚資源。另外，所謂的“大城市病”，也并非是政府城市規劃單方面的原因，房企的微觀因素也會產生重要影響，如何使住房更適合動力人群“人居”，房企恐怕也得開動腦筋。

城鎮化、郊區化、逆城市化等，則可能會產生出不同的住房需求，除了本地就業者需求之外，還會有富裕家庭的郊區化需求、農民轉移置業需求、失業返鄉農民工人群的置業需求、異地就業創業的置業需求、旅游度假的需求、養老的需求等等。雖然不同的需求類型，有不同的特征，但在追求生活品質、特別是美麗中國成為共識的背景下，帶著城市生活體驗的衍生，物美價廉毫無疑問是最大的共性。價廉自不用說，怎樣才能物美呢？新鮮的空氣、干凈的水源、濃郁的農耕文化等帶著原生態的美麗鄉村記憶自不可少，現代的金融、通訊、物流、教育、衛生、生活服務等的需求也不會降低。總之，對個性化體驗型生活的追求，注定了缺乏個性或美感、長得一模一樣的房產低成本復制，一定很難真正讓這一部分人群慷慨消費。