城郊農村居民點利用現狀及其影響因素分析——以云南省玉溪市紅塔區春和鎮為例

龔 玲，潘志華，朱 麗，尹 娟

(玉溪師范學院資源環境學院，云南玉溪653100)

人多地少是我國的基本國情，隨著我國人口的不斷增長、城鎮化進程加快和國民經濟的快速發展，非農用地需求量日益增大，人地矛盾將更加尖銳。在土地總體形勢日益嚴峻的同時，我國農村地區卻存在著土地資源大量浪費的現象，主要體現為農村居民點的大量閑置和無序分布。由于缺乏規劃和管理，廢棄農村居民點用地未能得到合理有效的利用，造成了土地資源的嚴重浪費，使耕地保有量和建設用地指標日趨緊張，在一定程度上制約了社會經濟的發展和全面建設小康社會目標的實現［1-4］。通過農村居民點復墾，實現土地的節約集約利用，不僅可以有效增加耕地面積，促進農村經濟良好發展，而且為城鄉建設用地增加了一定的指標，減少了建設用地對耕地的壓力，同時也是貫徹和落實農村居民點減少和城鎮建設用地增加相掛鉤原則［5］。此次調查主要以云南省玉溪市紅塔區春和鎮為代表來研究云南省城郊農村的居民點用地現狀、原因及存在的問題，為云南小村鎮的居民點閑置提供一些整改對策，以期促進土地集約節約利用。

1 研究區概況與研究方法

1．1 研究區概況

1．1．1 地理位置與區位。春和鎮位于 102°21′20″～102°33′20″E、24°21′30″～24°29′30″N，紅塔區以北，東鄰李棋，南連大營街鎮，北接北城鎮及晉寧縣寶峰鎮，處于滇中紅色高原亞區和滇東巖溶高原湖盆亞區交接部。山脈由晉寧縣延升，地勢由北向南傾斜，形成壩區、山區2個部分。鎮政府所在地在馬井富春街，距市中心城區6 km，轄區面積193．5 km2，其中山區面積占65%以上，轄12個村委會。

1．1．2 經濟社會發展概況。春和鎮形成了以農業經濟發展和新農村建設穩步推進，高新技術產業和二、三產業蓬勃興起，生態環境得到有效改善的發展格局，基本形成了有區域特色的、開放型的四大經濟帶。2013年末，全鎮總人口16 627戶，58 788人。2013年全鎮完成農村經濟總收入74．66億元，比2012年增加8．60億元，增長13．02%。其中第一產業收入1．58億元，第二產業收入58．53億元，第三產業收入14．55億元。通過第一、二、三產業收入結構可以看出，春和鎮產業類型主要為第二、三產業。

1．2 研究方法 通過查閱《云南省統計年鑒》、《玉溪市統計年鑒》來分析春和鎮的人口、社會經濟等情況，應用參與式農村評估方法(PRA)，通過實地走訪來獲取居民點用地現狀、布局等基本情況，并通過發放問卷的形式來獲取與農戶相關的信息，如家庭收入、房屋結構、對當前居住環境是否滿意等，利用GIS空間分析技術對研究區域內的建筑物空間結構及布局進行分析。

2 居民點利用現狀分析

2．1 農村居民點利用總體狀況 2013年底玉溪市紅塔區春和鎮有58 788人，建設用地1 175 hm2，人均用地面積為199．87 m2/人，與國家標準 150．00 m2/人比較，超出國家標準49．87 m2/人。城郊地區第一產業逐步轉變為第二、三產業，由于經濟結構變化，該鎮的用地結構也發生了相應的變化，即耕地、農用地數量銳減，逐步轉為非農用地，以此來滿足經濟需求。

2．2 房屋結構及修建年限 春和鎮房屋修建年限在10～20年的占36%，10年以內的占32%，20～30年的占22%，還有少數處于正在修建中。研究區內建筑物的容積率普遍為2．36，其中極少數容積率低于2．36。通過實地調研可以看出，磚混結構占了84%，在建筑物結構中起到主體性的作用，由于資金、技術等問題，在修建的過程中大多沒正規施工圖紙，且農村建房基本為一家一戶，建筑施工技術落后，建筑規模小，施工隊伍大多由個體瓦工組成。大量的土地轉為建設用地，同時也增大了農村居民的用地規模。此外，還存在少數土木結構的房子，這類建筑物年久失修，建筑材料差，存在安全隱患，不適宜居住［6］。由于缺乏統一規劃和設計，春和鎮基礎設施配套水平低，導致“新房子不少，新農村很少”，土地集約利用水平低下［7］。

2．3 農村居民點內部用地結構及閑置狀況 春和鎮農村居民點用地由居住用地、公共設施用地、內部道路用地以及其他閑置或未盡利用土地組成。居住用地主要為每戶農村居民的居住建筑占地;公共設施用地主要包括村委會、供銷社(合作社)、學校、衛生所(院)、其他公共設施占地;內部道路用地主要指農村居民點內部農村道路占地;其他閑置或未盡利用土地包括閑置的村委會、供銷社(合作社)、學校、衛生所(院)閑置或空置的農村宅基地以及村內其他閑置或未盡利用土地。該鎮農村居民點相對分散，居民點在用地中占主導地位，相應的公共設施用地不健全。其次，住宅出現季節性閑置等問題，通過實地調查240戶居民，其閑置結果為僅節假日居住的住宅占8%;每年居住1個季度的住宅占9%;每年居住6個月的住宅占5%;每年居住6個月以上的住宅占78%。春和鎮雖出現房子閑置情況，但依然存在大量的占用耕地修建房屋，并沒有“合理珍惜利用每一寸土地”，因此政府應對閑置的土地進行整理與復墾，減少建設用地對耕地的壓力，以此提高土地節約集約利用率。

2．4 農村居民點用地空間布局特征 山脈由晉寧縣延升，地勢由北向南傾斜，形成壩區、山區兩個部分，山區面積占65%以上。農村居民點分散，總體上呈現大分散分布特點的同時還具有小聚居的特點，主要表現在單位居民點用地較小和居民戶數較少。春和鎮居民點從分布上大致形成3個區域:以馬井所在地形成的鎮政府的中心地帶呈帶狀分布;以黃草壩、波衣為中心帶的山區分布零散，呈現點狀分布;以劉總旗所在地形成的一個中心呈現團狀分布。劉總旗九龍池片區所處區域地勢平坦，屬于壩區，沿路兩邊發展，村鎮分布在路邊，相對集中，交通便利;山區所在的黃草壩等地，所處山區面積比較大，大多為林地，開發難度比較大，居民點相對于平坦的壩區較分散，還存在極少數的林盤地，其土地利用比較粗放。

3 居民點利用影響因素分析

3．1 當地居民文化水平 通過問卷調查與實地走訪可知，春和鎮當地戶主年齡均在30歲以上，其受教育水平不高，大多數為高中以下學歷，有8%是大專學歷，6%是本科及以上學歷。當地居民普遍認為土地不僅是生活來源，也是其精神寄托，認為居民點土地是種私有財產，且普遍受“祖屋”思想的影響，希望落葉歸根，所以盡可能地為自己的子女爭取宅基地并回家修建房屋。事實表明:年輕人由于工作等原因并不能回家長期居住，致使逐漸出現多處房子空置，加快了“空心村”的形成，并逐步轉變成老人村。其次，有部分農民封建思想比較嚴重，受“風水地、祖宗地”的影響，認為居民點土地神圣不可侵犯，致使其使用率低下，閑置宅基難以進行復墾與再利用［8］。

3．2 當地居民收入水平 研究區內居民的經濟收入來源主要是外出打工、作物種植、在城區上班，此外，還有部分居民做個體戶或者開辦企業。家庭年收入在3萬～9萬的居多，9萬以上的有9%，但也存在不足1萬的，收入水平存在差距。隨著農民收入水平的提高，大多數人對居住的房子有了新要求。通過調查，有6%的人認為自己的居住環境差、基礎設施不完善影響到自己的生活，50%的人覺得居住環境不是太好但不影響生活，44%的人覺得居住環境好，基礎設施完善。由于對居住環境及基礎設施有要求，使得部分人開始重新尋找合適的土地新建家園，導致舊宅出現閑置，耕地、基本農田被占用，出現一戶多宅、宅基地面積超占等問題。

3．3 村鎮規劃 在調查中，關于村鎮規劃，有32%的人認為搬遷麻煩，留戀舊居;22%的人擔心政府補貼不夠;17%的人認為新規劃的實施方便日常生活;30%的人認為有利于村容整潔。通過統一的村鎮住房用地的劃定，可以使居民點更集中，也更方便修建相應的基礎設施，減少土地資源的浪費，對于閑置土地進行整理與復墾后再投入使用，從而提高土地資源的集約節約利用率。

3．4 農戶觀念 隨著農民收入水平的提高，當地經濟的快速發展，農民攀比蓋房風氣趨濃，認為自己的住房應數量多、面積大，因此，出現一戶多宅、面積超占、修建院壩等情況，并導致大量新房侵占農村居民點周邊的耕地、基本農田的情況發生，產生多處住房閑置，加快“空心村”形成的步伐。可知，土地利用比較粗放，致使基本農田、耕地面積減少，土地資源后備不足。

3．5 周邊房地產開發 春和鎮位于玉溪市紅塔區內，距離市中心近，交通便利。通過對城郊地區土地的開發利用，進行房地產、大型工業廠區等開發建設促使城鎮向外擴張。其地價相對于城市中心地價較便宜且土地面積比較大;其次，對從事制造業的企業而言，將工廠建在該地區方便貨物運輸和尋找勞動力，且需繳納的土地使用費比市中心便宜;對于汽車銷售商而言，停放車輛需要足夠大的面積，春和鎮交通便利且離市區較近，在此處租地節約了大部分鋪面租金，并能獲得足夠的鋪面面積。

4 對策及建議

4．1 加大土地監管以及處罰力度 對閑置土地的查處應當保持有法必依，執法必嚴的原則。對現有的閑置土地按照閑置原因進行分類，屬于規劃調整等原因導致閑置的，要盡快落實各相關規劃的銜接;屬于開發商投機行為導致閑置的，要做到應罰盡罰、應收盡收。特別是對閑置2年以上的各類建設用地進行全面清查，采取措施，及時收回。將閑置土地收回后，應優先安排民生用地，主要用于保障性住房用地，解決低收入家庭的住房問題，緩解住宅用地供應緊張的矛盾［9］。

4．2 完善相應的土地制度 在以往閑置土地處置工作經驗的基礎上，完善閑置土地認定、處置方式和處置程序等，使閑置土地認定和處置工作有據可依，并使閑置土地處置工作走上規范化、法治化的道路。政府應建立相應的地方法規，為執行土地閑置處理提供依據。要明確土地閑置費的具體征收單位、計收標準和程序以及相關監督管理措施［10］。嚴格規劃土地的使用方式，打擊土地投機行為，預防在土地交易過程中出現貪污腐敗現象。

4．3 建立新農村小區，提高土地集約節約利用 對于春和鎮而言，由于城鎮化腳步比較快，土地利用出現新的轉型，為防止土地后備資源不足及土地資源的浪費，可以對該鎮劃定居民點用地，建立統一的居民小區，實現一戶一套。這樣既可以提高土地利用水平，又可以保證建筑物的質量，減少“空心村”的數量，實現土地節約集約利用的目標。

［1］侯建國．我國土地復墾發展趨勢與對策［J］．中國土地，2000(7):2790-2792．

［2］劉雪，刁成泰．農村居民點用地整理探討——以重慶江津區為例［J］．中國地產市場，2006(9):82-87．

［3］申希兵，刁成泰，劉雪，等．西南丘陵地區城市土地資源安全研究——以重慶市江津區為例［J］．安徽農業科學，2006，34(12):2819-2820．

［4］張成英．農村居民點整理思考［R］．工作研討，2007:34．

［5］戴爽．重慶成為全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區［EB/OL］．(2007-06-09)http://www．cbr．cn/2004news/internai/200706/t20070609_504486816．Html．

［6］王寶剛．國外小城鎮建設經驗探討［J］．規劃師，2003(11):96-99．

［7］潘文燦．加強農村居民點用地集約節約化的建議［J］．資源研究，2010(5):54-56．

［8］周燕，朱莉芬，張弛．重慶農村居民點土地集約利用研究［J］．農村經濟與科技，2011，22(5):145-146．

［9］朱林心．土地閑置的嚴重性、成因及其處置［D］．上海:上海市經濟管理干部學院，2002．

［10］彭德海．土地閑置問題的成因與對策研究［J/OL］．http://www．docin．com/p-624411768．html．