房地產業加速轉型

文博

時下，我國住房市場已跨越數量短缺階段，市場需求開始從追求數量向追求質量轉變。在此趨勢下，改善型、季節性、第二住房、高舒適度住宅、適老住宅、青年公寓等差異化、特色鮮明需求，將成為市場供給的重點。從土地政策上看，堅持分類調控、分地施策，在解決熱點城市供給不足與三四線城市供應過量問題的同時，也已開始注重經濟轉型中的新興產業需求。因此，有關專家認為，房地產市場的轉型，將會促使政府加大改革力度、激發市場活力，結合地方發展實際，加快出臺總部研發、倉儲物流、休閑養老、城市更新、文化旅游、設施農業等領域用地政策，加快支持房地產角色轉換。通過轉型、升級，讓房地產業由經濟發展發動機變為穩定器。

房企轉型是行業大勢所趨

從近期相關統計數據看，房地產市場總體比較平穩，甚至較去年有所回暖，無論從區域還是房企來看均持續分化。根據國海證券最近數據顯示，8月重點城市一手房成交量環比與同比分別下降5.4%、增加30.9%，全年累計同比增加30.5%；去庫存化方面，重點城市周期平均為29周，一線城市平均為23.8周；二手房方面，8月重點城市二手房成交量環比與同比分別下降14.3%、增加128.8%，全年累計同比增加91.3%；8月百城住宅平均價格為10787元/平方米，環比升0.95%，同比升0.15%。專家指出，房地產企業生存拐點正在到來，長期看，必定會有越來越多的開發商退出這個行業，而繼續呆在這個行業的多數企業也將轉型，這是行業大勢所趨。

作為GDP占比中的大塊頭，未來經濟發展依然少不了房地產貢獻。但這種貢獻會從增長轉為穩定，即以住房投資和住房消費為主，更多地給宏觀經濟提供一個穩定基礎。在樓市繁榮期，部分房企高負債，就意味著高杠桿，這是有利于快速擴張的。但在市場平穩期或低迷期，仍出現高負債，這種現象，多屬于經營壓力和風險的顯現。因此，業內人士分析，未來房地產市場高效、穩定可持續發展，就是對宏觀經濟的最大貢獻。所以說，房企數量由增轉降的歷史性拐點正在到來，據了解，截至目前，宣布轉型的上市房企已超過50家。

房地產開發的同質化嚴重、房企業績的分化等因素也將迫使部分房企尋求轉型，從當前來看，房企轉型已成為一種常態。當然也有一些例外，譬如龍湖地產在轉型方面就沒有邁出實質性的步伐，仍然堅持區域聚焦策略，深耕環渤海、長三角、華南等經濟發達區域，具體在操作層面主要是布局具有較大發展潛力和投資價值的區域，如在北京日前正式亮相的東壩項目就是如此。此外，融創地產的情況和策略也與龍湖地產非常相似。

眼下，2015年已經過去三個季度，房企轉型展現出眾生百態，從“互聯網+”，到“+保險”、“+金融”、“+醫療”，再到布局大消費、大金融，房企正將觸角伸向各行各業，甚至拋棄房地產主業。據媒體報道，江蘇一家原本每年利潤只有一兩百萬元的物業管理公司，近兩年做起了代客養花生意，利潤迅速擴大四五倍。通過這一不起眼的業務，該公司掌握了海量的客戶數據，下一步準備利用這些數據，聯絡三甲醫院發展社區醫療服務。它們還希望借助強大的苗圃培育能力進入更多小區，并在形成一定規模后，打造一個面向社區的電商平臺。這樣的故事或許對房企轉型帶來一定的啟發。

房企轉型跨界五花八門

今年以來，在轉型方式上，可以說房企是各顯神通，瘦身、分拆、跨界五花八門。如恒大地產擴張礦泉水、糧油等領域。萬達堅持去地產化，先后將目光投向馬德里競技足球俱樂部、同程旅游等企業。綠地集團參股了上海市農商行、東方證券等。萬科則發力物業管理。今年上半年，碧桂園、中海等房企先后宣布，計劃分拆旗下業務獨立上市，碧桂園籌劃分拆酒店業務，中海地產則宣布將物業管理業務分拆上市。

8月17日晚間，浙江廣廈發布公告：公司決定在未來三年內逐步退出房地產行業，進入有發展潛力和增長空間的新領域，實施產業轉型。同一日晚間，另一家浙江房企萊茵達置業正式公告，將公司名稱由“萊茵達置業股份有限公司”更名為“萊茵達體育發展股份有限公司”，簡稱“萊茵體育”，這也是其正式剝離房地產業務，向體育行業轉型的信號。實際上，自去年起，房地產企業轉型的消息就不斷傳出。以萬達、萬科等為代表的大型房企先后試水互聯網，并涉足投資金融、智能家居等行業。而華業地產、宜華地產、華麗家族等中小型房企則干脆來“斷臂式”轉型。

今年6月，萬科、SOHO中國宣布與UBER在多個城市開展合作，遠洋地產與京東金融敲定深度合作。此前，奧園與方興、華遠與360、正榮集團與小米、景瑞與YOU+公寓，都已經簽下了不同模式的合作。萬達集團則與互聯網巨頭百度和騰訊聯手成立萬達電子商務公司，計劃在大型購物中心和商場之外，再建一個從線上到線下的零售平臺。此外，萬達還攜手快錢公司打造了中國首個商業地產眾籌項目——“穩賺1號”。

萬科則推出了第一款針對業主的手機APP——“住這兒”，通過接入各個社區商鋪和服務項目搜集業主的生活開支數據，調整服務內容和社區商業業態等。而擁抱“互聯網+”最全面的當屬恒大集團。6月18日，恒大健康互聯網社區醫院首個項目開業，“互聯網+醫療”戰略正式啟動。此戰略構建基于“互聯網+”的健康管理實體、云體、醫院聯合體和健康生態綜合體“四體聯動”健康管理體系，打造新型O2O社區服務模型。

今年7月底，恒大也宣布和騰訊合作，雙方將在社區O2O方面圍繞三方面內容展開：發展“物聯網智慧化”社區，連接社區監控、門禁、停車、家庭及個人智能設備等；發展“互聯網家居”服務，真正滿足用戶裝修、軟裝、家電等全方位家裝一站式解決的需求，實現“拎包入住”；發展“互聯網金融”服務，為社區用戶提供理財、保險等社區金融服務。

擁抱互聯網成為房企轉型新方向

其實，從2011年開始已經是中國房地產業黃金時代與白銀時代的分界線。2011年之前的約十年，行業利潤率很高，絕大部分時間段，開發商不管大中小，過得都是“胡吃海喝”的蜜日子。而從2011年開始，行業利潤率持續下滑，微利項目甚至虧損項目越來越多。三四線城市中小房企的苦苦掙扎自不必說，即便是在一線城市風光搶地的那些大房企，誰也不敢拍胸脯保證高價地一定能帶來高利潤。房地產行業在告別高增長的黃金時代后，轉型或者徹底揮別房地產業已經成房企共同的選擇。與此同時，在“互聯網+”時代，互聯網改造和升級一切傳統產業的呼聲不絕于耳，如何擁抱互聯網正成為房地產企業探索轉型的新方向。

2015年，對于房地產企業來說是一個糾結的年份：一方面，政策暖風頻吹，資金面利好不斷；另一方面，市場萎靡之勢并無改觀，對傳統商業模式的質疑之聲絡繹不絕，房企破產危局、名企紛紛轉型的消息不斷傳來。尤其進入8月份，越來越多的房企公布了2015年的中期業績。截至8月13日，有25家房地產公司發布了2015年半年度報告，其中業績盈利并提升的有9家，業績下滑或者虧損的有16家。在業績增長的房企中，蘇寧環球和海德股份是僅有的兩家業績增幅超過100%的公司。

但就是這兩個業績增幅最高的公司，卻先后公布了自己的轉型計劃：蘇寧環球稱：公司自2015年確立大文體、大健康、大金融“三大板塊”戰略方向以來，便一直積極尋求與相關領域優勢企業合作機會，籌劃推動戰略轉型；8月5日，海德股份公布重大資產出售預案，公司擬將持有的平湖耀江房地產開發有限公司24%股權，出售給平湖耀江的控股股東耀江房地產開發有限公司。一旦交易完成，公司將基本退出房地產市場，主營業務將只保留貿易業務。

這兩個案例并不是個案，房地產行業在告別高增長的黃金時代后，轉型或者徹底揮別房地產業已經成為不少房企共同的選擇。有業內人士認為，如果說2014年提出“互聯網+”的概念，是房地產“互聯網+”的雛形，那么2015年，尤其是下半年，將真正打開房地產行業全面與互聯網融合的局面，才是房地產業真正實現“互聯網+”的元年。

針對今年以來房地產業如此多的轉型，有業內人士認為，一是地價水漲船高，人工成本、融資成本的上升吞噬了較大比例利潤率，房企自此告別了高利潤時代；二是因核心盈利能力下滑、財務風險加劇，在利潤不斷下調的背景下，越來越多的非專業房地產公司被迫轉型或離開房地產領域；三是房地產的發展環境已經發生了變化，從供求關系看，除了北京、深圳為首的一線城市，由于聚集效應強勁、房地產市場新增需求量旺盛之外，全國的大部分城市過去供不應求的市場，被現在供應充足、競爭激烈的新環境取代；四是人口紅利效應已經不在，而土地成本居高，土地增值速度減慢，也給行業發展帶來巨大的壓力。