淺談不動產(chǎn)登記條例對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的影響

楊浩

摘要：《不動產(chǎn)登記條例》是由國土資源部、住房及城鄉(xiāng)建設(shè)部協(xié)同國家稅務(wù)總局、國務(wù)院法制辦等有關(guān)部門起草實(shí)施，是保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)、落實(shí)《物權(quán)法》的一項(xiàng)有效措施，不僅為未來核定稅基做相關(guān)準(zhǔn)備，也為促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康可持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)。相比城市土地，農(nóng)村土地更復(fù)雜多樣性，其流轉(zhuǎn)形式也不盡相同，不動產(chǎn)登記條例的實(shí)施將會對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，基于此，本文將就不動產(chǎn)登記條例的基本內(nèi)容，實(shí)施意義及對農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的影響展開論述。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記條例；農(nóng)村；土地流轉(zhuǎn)

自2015年3月《不動產(chǎn)登記暫行條例》頒布實(shí)施后，截止10月底全國已有198個(gè)市（州）完成了市級職責(zé)整合（占全國市縣總數(shù)的60%），1193個(gè)縣（區(qū)）完成縣級職責(zé)機(jī)構(gòu)整合（占全國市縣總數(shù)的42%），目標(biāo)是在2015年12月31日前基本完成“四統(tǒng)一”：全面實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的統(tǒng)一。

一、不動產(chǎn)登記條例概述

不動產(chǎn)登記是物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記薄的法律制度。不動產(chǎn)登記作為物權(quán)公示手段，其登記的首要意義在于物權(quán)變動的公信、公示，具有公示力、公信力、形成力及推動力四種效力。著名民法學(xué)者梁慧星先生指出：“不論物權(quán)法如何完善，若是沒有一個(gè)好的登記制度，那物權(quán)法就不會有好的結(jié)果，不會得到切實(shí)的實(shí)施”。正確掌握不動產(chǎn)登記條例與物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，對于做好涉及不動產(chǎn)案件的執(zhí)行，保障土地交易安全，維護(hù)土地交易秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展都有著重要的意義。

二、不動產(chǎn)登記條例的實(shí)施意義

不動產(chǎn)登記制度最主要的兩大功能是：一是明晰和保護(hù)產(chǎn)權(quán)，二是保障交易和便利性。1）實(shí)現(xiàn)了不動產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一。實(shí)現(xiàn)了各級職責(zé)機(jī)構(gòu)的整合，有利于提高登記的公信力和效率，結(jié)束不動產(chǎn)城鄉(xiāng)分割的格局，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)市場的對接，有助于提高農(nóng)村不動產(chǎn)的流轉(zhuǎn)自由和保護(hù)力度，促進(jìn)農(nóng)民市民化；2）使得不動產(chǎn)登記制度進(jìn)一步信息化和規(guī)范化，不僅明確了登記機(jī)關(guān)的設(shè)置、不動產(chǎn)登記薄的基本技術(shù)規(guī)格、登記范圍及登記程序，同時(shí)也明確了登記隊(duì)伍專業(yè)化的要求，規(guī)定了登記信息的保護(hù)，在實(shí)現(xiàn)各相關(guān)行政管理部門信息共享的同時(shí)，注重對公民財(cái)產(chǎn)信息的保護(hù)。3）提高政府治理效率和水平，逐步實(shí)現(xiàn)窗口對外，減少辦證環(huán)節(jié)，“房地合一”更方便群眾、企業(yè)辦事。

三、不動產(chǎn)登記條例對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的影響

1.不利影響

一是有可能使得農(nóng)村土地過度集中，拉大貧富差距。當(dāng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)一步市場化后，擁有土地使用權(quán)的農(nóng)民可自由進(jìn)行土地交易，善于經(jīng)營的將會掌握大量的土地，不善經(jīng)營者則選擇將土地使用權(quán)出售或轉(zhuǎn)讓以獲得收益，優(yōu)勝劣汰，農(nóng)民之間的貧富差距也會進(jìn)一步擴(kuò)大。二是農(nóng)民的最大社會保障在于土地，不動產(chǎn)登記條例實(shí)施后，自由流轉(zhuǎn)的土地將會使農(nóng)民失去土地的保障，雖短期獲利，但將喪失與農(nóng)村土地相關(guān)不動產(chǎn)的長期收益，農(nóng)民身份依舊，無法獲取足額的養(yǎng)老金，農(nóng)民養(yǎng)老等社會保障問題凸顯。

2.有利影響

1）為農(nóng)村土地改革奠定重要的制度基礎(chǔ)

《不動產(chǎn)登記條例》規(guī)定中將各類不動產(chǎn)歸屬權(quán)利納入統(tǒng)一的登記范圍，使得不動產(chǎn)登記制度成為農(nóng)村土地改革和房地產(chǎn)稅改革的重要制度基礎(chǔ)。統(tǒng)一登記的范圍除了房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，還包括建設(shè)用地使用權(quán)，集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)，及林地、草地、耕地等土地承包經(jīng)營權(quán)等，這意味著與農(nóng)村土地制度相關(guān)的農(nóng)用地及集體建設(shè)用地等的確權(quán)工作將會著手開展。確權(quán)是流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，《不動產(chǎn)登記條例》為農(nóng)村土地改革奠定了重要的制度基礎(chǔ)。

2）促進(jìn)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的抵押轉(zhuǎn)讓和市場化發(fā)展

不動產(chǎn)登記條例實(shí)施后，不動產(chǎn)登記簿將對農(nóng)村土地所涉及的不動產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記，有利于廣大農(nóng)村土地大量有償流轉(zhuǎn)，逐步合理利用。不動產(chǎn)登記明確土地面積、界定用途、評估價(jià)值，若要承包農(nóng)田進(jìn)行糧食生產(chǎn)，則可以與承包人簽訂合同，對不動產(chǎn)進(jìn)行登記備案，不會因承包權(quán)不確定而擔(dān)心土地隨時(shí)被收回，方便土地的抵押轉(zhuǎn)讓；市場主體可以對農(nóng)村土地實(shí)行競爭模式，以此來優(yōu)化農(nóng)村土地相關(guān)不動產(chǎn)的配置，實(shí)現(xiàn)土地市場化的發(fā)展；明晰的產(chǎn)權(quán)是市場經(jīng)濟(jì)的核心，通過不動產(chǎn)登記明確土地產(chǎn)權(quán)，可以有效解決當(dāng)前我國市場化改革中農(nóng)村集體資產(chǎn)歸屬不清、保護(hù)不嚴(yán)、流轉(zhuǎn)不暢、權(quán)責(zé)不明等問題，促進(jìn)土地的自由流轉(zhuǎn)。

國務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村部部長葉興慶認(rèn)為，下一步會進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度、土地承包經(jīng)營制度改革，相關(guān)的土地物權(quán)法、承包法等法律修改有望加快。進(jìn)一步放活土地經(jīng)營權(quán)、開展集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)、推進(jìn)集體資產(chǎn)確權(quán)到戶等都會成為今后土地改革的看點(diǎn)。

3）促進(jìn)基于農(nóng)業(yè)用地權(quán)利的金融產(chǎn)品的開發(fā)和提供

《不動產(chǎn)登記條例》規(guī)定，多部門要對不動產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記并進(jìn)行信息共享，在配合農(nóng)村土地制度改革下為財(cái)稅、金融等部門開展金融服務(wù)和流轉(zhuǎn)工作提供有力保障。《條例》規(guī)定有權(quán)共享不動產(chǎn)信息的涉及國土資源、金融、工商、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)、民政、公安、水務(wù)、財(cái)政等多個(gè)與農(nóng)村土地改革和房地產(chǎn)稅收改革相關(guān)的部門。對房屋、土地等不動產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記，并向金融機(jī)構(gòu)共享信息，一方面統(tǒng)一登記和共享宅基地、集體經(jīng)營地信息，有助于集體經(jīng)營性土地的抵押融資和公平入市，對農(nóng)業(yè)用地承包經(jīng)營權(quán)的登記及共享也有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)用地權(quán)利金融產(chǎn)品的開發(fā)及提供，另一方面，統(tǒng)一登記也有利于降低和避免不動產(chǎn)重復(fù)抵押所造成的信用風(fēng)險(xiǎn)。

四、小結(jié)

不動產(chǎn)登記，短期來看挑戰(zhàn)與風(fēng)險(xiǎn)并存，但從國家的長治久安來說，統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記最終會是一個(gè)便民利民的工程，是與時(shí)俱進(jìn)、適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的體系，體現(xiàn)了建設(shè)“服務(wù)性政府”的新思維，不管是政府部門、地方機(jī)構(gòu)、企業(yè)還是廣大人民群眾都應(yīng)該積極參與配合，共創(chuàng)和諧社會。

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