淺談不動產登記條例對農村土地流轉的影響

楊浩

摘要：《不動產登記條例》是由國土資源部、住房及城鄉建設部協同國家稅務總局、國務院法制辦等有關部門起草實施，是保護不動產權利人的合法財產、落實《物權法》的一項有效措施，不僅為未來核定稅基做相關準備，也為促進房地產市場的健康可持續發展打下基礎。相比城市土地，農村土地更復雜多樣性，其流轉形式也不盡相同，不動產登記條例的實施將會對農村土地流轉產生深遠的影響，基于此，本文將就不動產登記條例的基本內容，實施意義及對農村集體土地流轉的影響展開論述。

關鍵詞：不動產登記條例；農村；土地流轉

自2015年3月《不動產登記暫行條例》頒布實施后，截止10月底全國已有198個市（州）完成了市級職責整合（占全國市縣總數的60%），1193個縣（區）完成縣級職責機構整合（占全國市縣總數的42%），目標是在2015年12月31日前基本完成“四統一”：全面實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的統一。

一、不動產登記條例概述

不動產登記是物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記薄的法律制度。不動產登記作為物權公示手段，其登記的首要意義在于物權變動的公信、公示，具有公示力、公信力、形成力及推動力四種效力。著名民法學者梁慧星先生指出：“不論物權法如何完善，若是沒有一個好的登記制度，那物權法就不會有好的結果，不會得到切實的實施”。正確掌握不動產登記條例與物權法的相關規定，對于做好涉及不動產案件的執行，保障土地交易安全，維護土地交易秩序，促進房地產市場的發展都有著重要的意義。

二、不動產登記條例的實施意義

不動產登記制度最主要的兩大功能是：一是明晰和保護產權，二是保障交易和便利性。1）實現了不動產登記制度的統一。實現了各級職責機構的整合，有利于提高登記的公信力和效率，結束不動產城鄉分割的格局，實現城鄉市場的對接，有助于提高農村不動產的流轉自由和保護力度，促進農民市民化；2）使得不動產登記制度進一步信息化和規范化，不僅明確了登記機關的設置、不動產登記薄的基本技術規格、登記范圍及登記程序，同時也明確了登記隊伍專業化的要求，規定了登記信息的保護，在實現各相關行政管理部門信息共享的同時，注重對公民財產信息的保護。3）提高政府治理效率和水平，逐步實現窗口對外，減少辦證環節，“房地合一”更方便群眾、企業辦事。

三、不動產登記條例對農村土地流轉的影響

1.不利影響

一是有可能使得農村土地過度集中，拉大貧富差距。當農村土地流轉進一步市場化后，擁有土地使用權的農民可自由進行土地交易，善于經營的將會掌握大量的土地，不善經營者則選擇將土地使用權出售或轉讓以獲得收益，優勝劣汰，農民之間的貧富差距也會進一步擴大。二是農民的最大社會保障在于土地，不動產登記條例實施后，自由流轉的土地將會使農民失去土地的保障，雖短期獲利，但將喪失與農村土地相關不動產的長期收益，農民身份依舊，無法獲取足額的養老金，農民養老等社會保障問題凸顯。

2.有利影響

1）為農村土地改革奠定重要的制度基礎

《不動產登記條例》規定中將各類不動產歸屬權利納入統一的登記范圍，使得不動產登記制度成為農村土地改革和房地產稅改革的重要制度基礎。統一登記的范圍除了房屋等建筑物、構筑物所有權，還包括建設用地使用權，集體土地所有權、宅基地使用權，及林地、草地、耕地等土地承包經營權等，這意味著與農村土地制度相關的農用地及集體建設用地等的確權工作將會著手開展。確權是流轉的基礎，《不動產登記條例》為農村土地改革奠定了重要的制度基礎。

2）促進農村集體土地流轉的抵押轉讓和市場化發展

不動產登記條例實施后，不動產登記簿將對農村土地所涉及的不動產進行統一登記，有利于廣大農村土地大量有償流轉，逐步合理利用。不動產登記明確土地面積、界定用途、評估價值，若要承包農田進行糧食生產，則可以與承包人簽訂合同，對不動產進行登記備案，不會因承包權不確定而擔心土地隨時被收回，方便土地的抵押轉讓；市場主體可以對農村土地實行競爭模式，以此來優化農村土地相關不動產的配置，實現土地市場化的發展；明晰的產權是市場經濟的核心，通過不動產登記明確土地產權，可以有效解決當前我國市場化改革中農村集體資產歸屬不清、保護不嚴、流轉不暢、權責不明等問題，促進土地的自由流轉。

國務院發展研究中心農村部部長葉興慶認為，下一步會進一步推進農村集體產權制度、土地承包經營制度改革，相關的土地物權法、承包法等法律修改有望加快。進一步放活土地經營權、開展集體經營性建設用地入市試點、推進集體資產確權到戶等都會成為今后土地改革的看點。

3）促進基于農業用地權利的金融產品的開發和提供

《不動產登記條例》規定，多部門要對不動產進行統一登記并進行信息共享，在配合農村土地制度改革下為財稅、金融等部門開展金融服務和流轉工作提供有力保障。《條例》規定有權共享不動產信息的涉及國土資源、金融、工商、審計、統計、民政、公安、水務、財政等多個與農村土地改革和房地產稅收改革相關的部門。對房屋、土地等不動產進行統一登記，并向金融機構共享信息，一方面統一登記和共享宅基地、集體經營地信息，有助于集體經營性土地的抵押融資和公平入市，對農業用地承包經營權的登記及共享也有利于促進農業用地權利金融產品的開發及提供，另一方面，統一登記也有利于降低和避免不動產重復抵押所造成的信用風險。

四、小結

不動產登記，短期來看挑戰與風險并存，但從國家的長治久安來說，統一的不動產登記最終會是一個便民利民的工程，是與時俱進、適應市場經濟發展的體系，體現了建設“服務性政府”的新思維，不管是政府部門、地方機構、企業還是廣大人民群眾都應該積極參與配合，共創和諧社會。

參考文獻：

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