農民救樓市？想得挺美

環球時報/2015-12-18/ 第15版面/國際論壇 /作者：張利寧

“化解房地產庫存”近日成為經濟政策中的高頻詞，社會各界對此議論紛紛。一些媒體和學者將農民工市民化解讀為房地產業“庫存壓力山大”的救命稻草。然而，事實并非如此。

難道各級政府鼓勵政策一出臺，農民真的能潮涌般將庫存樓盤“哄搶而盡”嗎？要搞清楚農民進城對房地產發展有多大影響，首先得知道到底還有多少農民沒進城，什么樣的農民沒進城，以及什么樣的農民想進城。這些工作需要相關部門認認真真地摸底。只有在掌握這些基礎數據后，結合各地實際情況進行分類指導，去庫存工作才會有成效。如果“拍腦袋”，搞一刀切，就會事倍功半，導致房地產調控再次落空。

就在大中城市就業的農民工而言，他們中的大多數都是要返鄉的。這些人相對收入較高，積蓄較多，是在縣市城里購房的主力軍。因此，我們要通過廣泛而仔細的問卷調查，摸清他們當中還有多少沒有在家鄉置業的，尚未置業的農民到底出于何種原因不想買房，從而找到今后房市刺激政策的著力點。

第二類人是就近在家鄉縣市租房或是騎著摩托車每日往返城鄉間的農民工。這些人中，一部分沒有在城里置業的需求，另一部分則在一定條件下有置業需求。針對這一類農民工，也要了解他們喜歡什么樣的城市房產。

對于農民進城置業，除了現有政策，還應該給農民一個明確的長期不變的政策保證——即使選擇在城市購房，也不會改變其農民身份及應享受的國家惠農政策。現在的中國農民都很清楚，想做個城里人并不難，想變回農民戶口反倒很難實現。

為消除農民進城置業的后顧之憂，可考慮試點農民宅基地和土地承包權轉讓機制，有條件的地方甚至可以建立轉讓市場。農民可在市場上將宅基地和土地承包權轉讓出去，也可大體等量地在當地（一縣范圍內）買回來。農民的權益如果可以通過市場機制來實現，就有條件實現在城鄉之間順暢且不違背自愿原則地自由轉移。

同時政府還可以嘗試將一些城市空置商品房收購，作為公租房或廉租房出租給農民。農民如果有購買意愿，可以租金代首付。有些地方業已實行的共享產權政策可以繼續沿用，農民可根據實際情況，分步購進住房的產權，從而結束“日出而出，日落而歸”的城鄉間往返奔波。

總之，各地施策的方式和力度應有所不同，判斷標準是考量當地未進城但有進城置業可能的農民人數與房產庫存關系的松緊度，切不可一刀切。中央和省級政府則應在各自層面做好統籌協調工作。▲（作者是清華大學中國與世界經濟研究中心研究員）