基于AHP法的城市土地一級市場風(fēng)險因素分析

□路倩

基于AHP法的城市土地一級市場風(fēng)險因素分析

□路倩

在房地產(chǎn)市場結(jié)束了十多年高速發(fā)展的黃金時代之后，各地房產(chǎn)市場進(jìn)入冷熱不均的發(fā)展區(qū)間，并帶動土地一級市場的波動，本文從分析土地一級市場中的風(fēng)險因素著手，探索健全和完善現(xiàn)有的土地儲備融資機制，積極創(chuàng)新地方融資平臺模式改革后的業(yè)務(wù)發(fā)展路徑。

一、2013年土地一級市場成交主要特點

（一）“國五條”調(diào)控未達(dá)預(yù)期效果，全國土地一級市場火熱程度創(chuàng)歷史新高。2013年全國國有土地出讓收入高達(dá)4.1萬億元，創(chuàng)出了土地市場有史以來的新標(biāo)桿，一二線城市地王頻出，三四線城市加緊賣地套現(xiàn)。從土地供應(yīng)量來看，一線城市供地小幅增長，二線城市有所下降，三線城市大幅增加。

（二）江蘇省土地一級市場總體呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢，城市之間差距拉開。全省土地供應(yīng)面積為51309.39萬平方米，同比上漲3.79%。全省大部分地區(qū)2013年土地供應(yīng)量均較上年有所增加，少數(shù)地區(qū)有所降幅。2013年全省土地出讓金全面飄紅，全省共實現(xiàn)土地出讓金5940.2億元，同比大漲52.35%。全省除常州外各地土地出讓金總額均高于去年同期水平，其中連云港、南京、蘇州、泰州等四地土地出讓金同比漲幅均超過了50%。

二、風(fēng)險指標(biāo)設(shè)計與模型構(gòu)建

（一）指標(biāo)體系

為探求江蘇各地市間土地一級市場的風(fēng)險程度，本文基于土地一級市場與房產(chǎn)市場的高度相關(guān)性、地方政府對土地的壟斷及依存性，以房價與地價水平、房價與地價變動偏離度、土地供應(yīng)消化程度、地方財政土地依存度構(gòu)建如下模型：

αi為各項指標(biāo)的得分權(quán)重，本文采用層次分析法（AHP）確定權(quán)重。Si為樣本城市各項指標(biāo)的百分制調(diào)節(jié)系數(shù)（采用標(biāo)準(zhǔn)分制測算方法（50+10（X-X-bar）/S），負(fù)指標(biāo)取與100的被減值。如樣本城市缺乏某項指數(shù)數(shù)據(jù)，則取均值。

1.X1房價地價比。指標(biāo)說明：本指標(biāo)=住宅用地樓面地價/新建住宅均價，該指標(biāo)可以用來分析房地產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)銷售定價的彈性空間，該指標(biāo)為負(fù)指標(biāo)，指標(biāo)越低說明房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間越大，對價格的抗壓性越強。

2.X2房價與地價變動偏離度。指標(biāo)說明：本指標(biāo)=住宅用地樓面地價2013年漲幅-新建住宅均價2013年漲幅，該指標(biāo)可以用來分析當(dāng)期房產(chǎn)市場與市場預(yù)期的差異性，該指標(biāo)為正指標(biāo)，指標(biāo)值越大，房產(chǎn)商對未來房產(chǎn)市場更趨樂觀，指標(biāo)值越小，房產(chǎn)商對于未來房價市場更趨悲觀。本指標(biāo)與X1互相制約，存在一定抵消作用。

3.X3土地供應(yīng)消化程度。指標(biāo)說明：本指標(biāo)= 2013年出讓住宅用地規(guī)劃建筑面積/2013年商品房銷售面積，該指標(biāo)為負(fù)指標(biāo)，如指標(biāo)值過大，說明土地供應(yīng)量已超過其市場消化程度或?qū)?dǎo)致市場未來供大于求而造成房價下跌。

4.X4地方財政土地相對依存度。指標(biāo)說明：本指標(biāo)=土地出讓收入/政府公共財政收入，該指標(biāo)旨在測試地方政府對于土地一級市場的依賴程度，地方財政收入是地方政府績效考核的重要指標(biāo)，該指標(biāo)說明了地方政府對于賣地擴收的驅(qū)動力。從土地市場的風(fēng)險性角度來說，該指標(biāo)為負(fù)指標(biāo)，分值越高則說明土地一級市場受地方政府績效影響越大，地方政府出讓土地的積極性越高。

（二）層次分析法確定權(quán)重

層次分析法（AHP）是把復(fù)雜問題中各因素劃分成相關(guān)聯(lián)的有序?qū)哟危怪畻l理化。根據(jù)一定客觀的判斷，對每一層次中每兩元素相對重要性給出定量表示，確定出全部元素的權(quán)重。

2.判斷矩陣計算權(quán)重

X1 X2 X3 X4 αi權(quán)重一致性檢驗X1 1 1 1/3 1/2 14% CI=0.0078 X2 2 1 1/3 1/2 17% RI=0.89 X3 3 3 1 1 41% CR=0.08784＜0.1，符合要求X4 2 2 3/4 3/4 29%

三、數(shù)據(jù)分析結(jié)果

（一）X1房價地價比

注：住宅用地樓面地價按照2013年市區(qū)（不含縣域）出讓住宅用地平均樓面地價，新建住宅均價按照2014年2月百城價格指數(shù)的樣本平均價格（不含縣域）進(jìn)行取值，由于商品房從拿地到開發(fā)存在一定周期，住宅均價取最新值更具意義。受版面所限，只列出指標(biāo)前2名及最后2名。

指標(biāo)分析看，南京房價地價比已超過40%為全省最高，土地價格成為房地產(chǎn)開發(fā)商最大的成本支出，一方面說明房地產(chǎn)開發(fā)商看好南京巨大的消費市場而提前消費高昂的土地成本，另一方面說明南京土地有“過熱”隱患，一旦市場供大于求樓市進(jìn)入下行通道，商家的利潤空間極其有限。常州、連云港房價地價比分別為26%、22%，位居全省前列，而其新建住宅均價分別為7926元/平米、5716元/平米，屬于全省中等或中下水平，說明常州、連云港兩地地價水平相對房價偏高，由于缺乏購買力的支撐而難以上漲的房價后續(xù)可能將導(dǎo)致土地市場的趨冷。

（二）房價與地價變動偏離度

注：住宅用地樓面地價按照2013年市區(qū)（不含縣域）出讓住宅用地平均樓面地價，新建住宅均價按照2013年百城價格指數(shù)的樣本平均價格（不含縣域）進(jìn)行取值。受版面所限，只列出指標(biāo)前2名及最后2名。

指標(biāo)分析看，第一陣營是“房熱地?zé)帷毙停瑸槭暇暇┮荒陙硇陆ㄗ≌鶅r漲幅17%，居全省第一，住宅用地平均樓面地價42%，為全省第三，旺盛的消費需求催生了各大房地產(chǎn)商對后市的一致看好，地王頻頻出現(xiàn)。第二陣營為“房冷地?zé)帷毙停瑸檫B云港、南通、常州、泰州，上述城市房價微漲或略微下跌，而地價漲幅較大，說明房企對未來市場發(fā)展仍持有信心，房產(chǎn)供求關(guān)系也比較均衡，房產(chǎn)價格已趨于穩(wěn)定。第三陣營為“房冷地冷”型，比較突出的城市為無錫，無錫2013年住宅用地樓面地價較上年下降11%，從2011年住宅用地樓面地價攀升到3156元/平方米以后，2012、2013年地價水平持續(xù)下跌，平均房價水平較去年漲幅僅3%，房地價格都趨于冷淡。

（三）土地供應(yīng)消化程度

注：介于數(shù)據(jù)局限性，全省選取南京、蘇州、無錫、常州、南通、鎮(zhèn)江、徐州、揚州、淮安等九個城市（不含縣域）進(jìn)行分析。版面所限只列出指標(biāo)前2名及最后2名。

指標(biāo)分析看，南通2013年所出讓的住宅用地規(guī)劃建筑面積高達(dá)當(dāng)年商品房銷售面積的16倍，供應(yīng)量大大超出了市場年消化能力，目前庫存量的去化周期已達(dá)18個月，再加上如此大幅的土地供給，后期供大于求的市場關(guān)系將進(jìn)一步加劇。

（四）地方財政土地相對依存度

單位：億元城市土地出讓收入①地方財政收南通803.53 485.9揚州325.49 259.3入②X3地方財政土地依存度165.40% 125.50%鎮(zhèn)江173.96 254.5 68.40%無錫391.47 710.9 55.10%

從該指標(biāo)看，江蘇省各市財政的土地相對依存度都較高，大部分城市都高于全國86%的水平，土地出讓收入已成為地方政府公共財政收入的支柱來源，而政府性債務(wù)的還款來源絕大多數(shù)均來源于土地出讓收入，政績推動、舉債壓力和土地依賴均促使地方政府不斷加大土地出讓力度，而經(jīng)濟下行、土地市場降溫、債務(wù)到期等因素均會加大政府債務(wù)的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險。

（五）各市分值

從綜合分值看，江蘇省各市差距不大，值得注意的城市為南京和南通兩市，省會南京隨著“青奧會”的東風(fēng)進(jìn)行城市升級改造，土地市場不斷升溫，地王頻出，未來土地“過熱”風(fēng)險開始加劇。南通則因房產(chǎn)市場消化周期較長可能帶來未來幾年土地市場的冷淡發(fā)展態(tài)勢。

四、政策建議

（一）加強信貸產(chǎn)品差異化支持力度。一是擇優(yōu)支持政府土地儲備項目。客戶選擇上，重點支持信用等級較高、經(jīng)濟實力較強、債務(wù)負(fù)擔(dān)合理、土地市場健康的市本級土地儲備機構(gòu)以及上年度市轄區(qū)公共財政收入50億元（含）以上的區(qū)本級土地儲備機構(gòu)，并在國土資源部土地儲備機構(gòu)名錄內(nèi)。區(qū)域選擇上，從嚴(yán)控制縣級土地儲備貸款。二是優(yōu)選棚戶區(qū)改造貸款項目。各地支持當(dāng)?shù)卣飸魠^(qū)改造項目需優(yōu)先選擇第一還款來源區(qū)位較好，區(qū)域風(fēng)險較小的項目，原則上需落實有效抵押。三是對風(fēng)險偏高地區(qū)的項目在抵押率及資本金比例的確定上可進(jìn)一步提高標(biāo)準(zhǔn)，在衡量具體項目時，要著重考量借款人對應(yīng)層級政府公共財政收入情況與未來償債能力，細(xì)致分析介入項目的地段稀缺性和未來規(guī)劃。

（二）積極探索存量政府平臺類融資產(chǎn)品證券化領(lǐng)域。與土地整理業(yè)務(wù)相關(guān)的融資主體基本為政府融資平臺或類平臺法人，從商業(yè)銀行角度看，由于實體經(jīng)濟的下滑，政府融資平臺類法人為近年來信貸投放的主要方向，通過對存量的地方政府融資平臺貸款實行證券化，可以將一部分平臺類中長期貸款提前變現(xiàn)從而緩解資產(chǎn)負(fù)債期限錯配現(xiàn)狀的同時還可以提高自身的資本充足率優(yōu)化監(jiān)管指標(biāo)。在實際運作中可與私募基金合作，成立SPV收購存量貸款，組建資產(chǎn)池與證券發(fā)行、向平臺公司支付款項、實施資產(chǎn)管理并按時收回資產(chǎn)收益、向投資者支付本金和利息。

（三）積極創(chuàng)新地方政府PPP模式下的投行業(yè)務(wù)產(chǎn)品。現(xiàn)有的融資平臺模式將被改變，PPP模式或?qū)⒊蔀槲磥硗恋卣怼⒒A(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)領(lǐng)域的主要投資模式。商業(yè)銀行需抓此契機，積極創(chuàng)新PPP模式下的投行業(yè)務(wù)發(fā)展。一是可與農(nóng)銀基金合作為PPP模式中的SPV做夾層融資（Mezzanine）。二是充分發(fā)揮銀行資金中介優(yōu)勢大力發(fā)展專項顧問業(yè)務(wù)。如在地方政府PPP過程中為單個項目設(shè)計類PPP架構(gòu)，實現(xiàn)交易撮合式財務(wù)顧問服務(wù)。對民營企業(yè)想要參與入股PPP，商業(yè)銀行利用自身資源優(yōu)勢為其提供有針對性的國資入股顧問服務(wù)和融資服務(wù)。

（作者單位：農(nóng)業(yè)銀行江蘇省分行）