淺談城中村改造存在問題及解決對策

徐軍亮（杭州市濱江區農村多層住宅建設管理中心，浙江　杭州　310052）

淺談城中村改造存在問題及解決對策

徐軍亮
（杭州市濱江區農村多層住宅建設管理中心，浙江杭州310052）

摘要：城中村改造作為城市有機更新、提升城市品位、改善百姓生活品質的實事惠民工程，是集項目建設、招商引資、基礎設施與一體的綜合性工程。

關鍵詞：城中村；問題；對策

一、加快城中村改造存在的主要問題

城中村改造積累了一些有成效的談判、拆遷、建設、管理及回遷安置等改造經驗；但不可否認，也存在許多老問題和在改造過程中出現的一些新問題，影響了改造進程，甚至有導致改造停滯的可能性。

（一）粗放規劃致使前瞻性大打折扣。一是功能布局有待改善。城中村改造的最終目的是為了提高百姓的生活品質，當前規劃上偏重住宅、商業等項目的控制性規劃，而對學校、醫院（社區衛生院）、停車場、綠地、農貿市場等民生項目的規劃相對薄弱，給回遷居民帶來諸多不利。二是病灶叢生難以連片。以片為單位進行的城中村改造僅僅滿足了農居安置用地、10%留用地以及其他用于平衡資金缺口的平衡用地的規劃，導致村域范圍內的一些零星地塊的農戶成為無主實施的三不管地帶，無法實現真正意義上的整村改造，更難以連村成片。三是倉促調整拖延時間。一些已經審批下來的項目因拆遷、住宅與商業用地比例不合理、配套設施不全、布點不合理等原因往往到最后又要對原規劃進行重新調整，這些調整既花費了大量的人力、物力、財力，還影響區塊推進速度。

（二）前期審批手續辦理期限較長。項目建設涉及立項、規劃、用地等行政部門，環節多，程序復雜，周期長，難度大，從立項到開工建設需要很長時間，極大地影響了項目建設進度。

（三）拆遷“妖魔化”現象愈演愈烈。媒體基于為百姓獲取公平、公證和合法利益的報道值得肯定。但社會上現在有些媒體為了博取眼球過多、過大地渲染暴力拆遷、違法拆遷以及釘子戶為抵抗拆遷而采取的跳樓、自焚等極端社會事件，再加上網絡、微博等不可控宣傳平臺的無限轉載和傳播，政府拆遷尤其是強拆已經成為一種條件反射式的“違法”行為。

（四）訴求多樣化回遷安置成新難。一是在安置房建設方面，回遷戶既關注戶型、外觀、外墻保溫、小區綠化、電梯品牌等能直觀反映安置房品質的一些軟件和硬件；又關注出行、上學、看病、購物等涉及今后衣食住行需求的配套環境，常成為拒絕安置的重要理由。二是在陽光安置方面，由于缺少溝通和交流，回遷戶對政府在房源供應、戶型搭配和公開性，選房的公正性存在一定的疑慮，甚至可能激化，導致無法安置。三是回遷戶自身利益需求方面，一些回遷戶因地段位置不佳，房租收益遠不及超期安置補償費，隨以各種理由拒絕安置。

（五）政府強制拆遷手段作用有限。一是政策執法范圍有限。二是司法強遷周期過長程序復雜。三是強遷帶來的副作用正在發酵。

二、加快推進我區城中村改造的對策和建議

（一）堅持策劃下統籌規劃與動態跟蹤規劃相結合。要站在全區的高度上，根據各片區城中村改造實際情況有層次引進項目，以實現產業化與城市化的有機融合。一是堅持大策劃為前提統籌產業布局。產業布局要在充分調研環境、資源、人口等要素基礎上統籌策劃，要重點考慮綜合成本、資源利用效率和可持續發展等因素分層次加以規劃設計，避免項目同質化和一般意義上的理想化指標平衡。二是強化改造片區內功能性規劃。要充分利用城中村改造范圍內“從零開始”這一有利條件，合理布局學校、醫院、綠化、停車場、農貿市場等配套項目規劃，減少過程調整。三是借力基礎設施建設連點成片。堅持誰做地誰負責的原則，借助主次干道、支小路、城市公園及防護綠地等基礎設施或公建配套的規劃建設，帶動零星地塊改造，打通斷頭路，實現連點成片，互通成網。

（二）建立協調聯動機制，開通審批“綠色”通道。針對目前項目審批時間較長，滯后于項目建設進度，影響城中村改造進程的現狀，建議進一步提高工作效率，加快審批程序，明確工作時限，避免反復和折騰，為城中村改造項目創建審批“綠色通道”，促進項目的批準與實施。

（三）多方運用宣傳平臺，強化正面輿論宣傳。一要充分利用村級組織與村民在親情與感情優勢，加大拆遷政策宣傳力度，在更大程度上贏得拆遷戶的理解和支持。二要從政府層面牽頭通過報紙、電視等媒體大力開展正面輿論宣傳，形成較為全面的社會認識。

（四）建立高層次牽頭機構，協同推進共發展。片區改造要在全區一盤棋基礎上推進，建議組建一個規格較高的大協調牽頭機構，對內重點協調解決各部門改造步伐不一致、責任不清等問題；對外做好市做地主體的溝通聯絡，以保障區域間道路、綠化、公共交通等基礎設施、公建配套的同步化推進，真正實現建一片成一片。

（五）拉高標桿提品質，強化溝通謀共識。在全區安置房建設的戶型、外立面材料、電梯品牌、小區綠化等拆遷戶能直觀感受的項目上提高檔次，并統一細化安置房裝飾安裝標準，細化小區弱電和智能化設計標準，細化小區市政配套工程設計標準，保障安置房建設品質，滿足拆遷戶需求，做到與周邊商品房有效融合。在陽光安置上，一方面在拆遷過程、建設過程、安置前后加強與拆遷戶的溝通，做好解釋工作，做到信息對稱；另一方面要充分公開拆遷戶關注普遍較高的安置房驗收證明、房源信息等內容，減少誤解和疑慮。

（六）加大政府支持力度，緩解資金壓力。在融資平臺上，建議建立全區統一合理的貸款平臺，提高信用，降低互相擔保的做地主體因一方資金緊張產生連鎖效應。在融資方式上，在合理評估做地主體的資金壓力、擔保信用等級和綜合償債能力下，向有條件的做地做地主體傾斜貸款政策；同時，建議出臺允許以專項資金等方式在一定利息范圍內的民間融資政策。在資金支持上，建議在改造范圍內道路設施、衛生設施、電力設施以及學校、綠化等公建配套項目的做地、建設成本應給與財政適當補助。

（七）用足用好司法強遷，維護法律尊嚴。在目前缺乏其他強制手段的情況下，司法強遷依舊是較為有效和可行的操作方式。具體執行過程中，仍需明確法院作為司法強遷的牽頭部門，并加強對其他部門的業務指導。訴訟前，各做地主體要盡早明確強遷農戶，提前做好資料準備，減少后期材料準備時間；訴訟期間，應充分利用《最高人民法院關于執行《中華人民共和國行政訴訟法》若干問題解釋》第九十四條、第六十三條第一款（九）的相關規定，采取“先予執行”的方法實施強遷，減少時間拖延；判決后，嚴格執行相關事項，維護法律作為最后屏障的尊嚴，達到懲戒和警示作用。

參考文獻

[1]李釗．“城中村”改造途徑的思考[J]．安徽建筑,2001（03）．

中圖分類號：F292

文獻標識碼：A