徐軍亮(杭州市濱江區(qū)農(nóng)村多層住宅建設管理中心,浙江 杭州 310052)
淺談城中村改造存在問題及解決對策
徐軍亮
(杭州市濱江區(qū)農(nóng)村多層住宅建設管理中心,浙江杭州310052)
摘要:城中村改造作為城市有機更新、提升城市品位、改善百姓生活品質的實事惠民工程,是集項目建設、招商引資、基礎設施與一體的綜合性工程。
關鍵詞:城中村;問題;對策
城中村改造積累了一些有成效的談判、拆遷、建設、管理及回遷安置等改造經(jīng)驗;但不可否認,也存在許多老問題和在改造過程中出現(xiàn)的一些新問題,影響了改造進程,甚至有導致改造停滯的可能性。
(一)粗放規(guī)劃致使前瞻性大打折扣。一是功能布局有待改善。城中村改造的最終目的是為了提高百姓的生活品質,當前規(guī)劃上偏重住宅、商業(yè)等項目的控制性規(guī)劃,而對學校、醫(yī)院(社區(qū)衛(wèi)生院)、停車場、綠地、農(nóng)貿(mào)市場等民生項目的規(guī)劃相對薄弱,給回遷居民帶來諸多不利。二是病灶叢生難以連片。以片為單位進行的城中村改造僅僅滿足了農(nóng)居安置用地、10%留用地以及其他用于平衡資金缺口的平衡用地的規(guī)劃,導致村域范圍內(nèi)的一些零星地塊的農(nóng)戶成為無主實施的三不管地帶,無法實現(xiàn)真正意義上的整村改造,更難以連村成片。三是倉促調整拖延時間。一些已經(jīng)審批下來的項目因拆遷、住宅與商業(yè)用地比例不合理、配套設施不全、布點不合理等原因往往到最后又要對原規(guī)劃進行重新調整,這些調整既花費了大量的人力、物力、財力,還影響區(qū)塊推進速度。
(二)前期審批手續(xù)辦理期限較長。項目建設涉及立項、規(guī)劃、用地等行政部門,環(huán)節(jié)多,程序復雜,周期長,難度大,從立項到開工建設需要很長時間,極大地影響了項目建設進度。
(三)拆遷“妖魔化”現(xiàn)象愈演愈烈。媒體基于為百姓獲取公平、公證和合法利益的報道值得肯定。但社會上現(xiàn)在有些媒體為了博取眼球過多、過大地渲染暴力拆遷、違法拆遷以及釘子戶為抵抗拆遷而采取的跳樓、自焚等極端社會事件,再加上網(wǎng)絡、微博等不可控宣傳平臺的無限轉載和傳播,政府拆遷尤其是強拆已經(jīng)成為一種條件反射式的“違法”行為。
(四)訴求多樣化回遷安置成新難。一是在安置房建設方面,回遷戶既關注戶型、外觀、外墻保溫、小區(qū)綠化、電梯品牌等能直觀反映安置房品質的一些軟件和硬件;又關注出行、上學、看病、購物等涉及今后衣食住行需求的配套環(huán)境,常成為拒絕安置的重要理由。二是在陽光安置方面,由于缺少溝通和交流,回遷戶對政府在房源供應、戶型搭配和公開性,選房的公正性存在一定的疑慮,甚至可能激化,導致無法安置。三是回遷戶自身利益需求方面,一些回遷戶因地段位置不佳,房租收益遠不及超期安置補償費,隨以各種理由拒絕安置。
(五)政府強制拆遷手段作用有限。一是政策執(zhí)法范圍有限。二是司法強遷周期過長程序復雜。三是強遷帶來的副作用正在發(fā)酵。
(一)堅持策劃下統(tǒng)籌規(guī)劃與動態(tài)跟蹤規(guī)劃相結合。要站在全區(qū)的高度上,根據(jù)各片區(qū)城中村改造實際情況有層次引進項目,以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化與城市化的有機融合。一是堅持大策劃為前提統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)布局。產(chǎn)業(yè)布局要在充分調研環(huán)境、資源、人口等要素基礎上統(tǒng)籌策劃,要重點考慮綜合成本、資源利用效率和可持續(xù)發(fā)展等因素分層次加以規(guī)劃設計,避免項目同質化和一般意義上的理想化指標平衡。二是強化改造片區(qū)內(nèi)功能性規(guī)劃。要充分利用城中村改造范圍內(nèi)“從零開始”這一有利條件,合理布局學校、醫(yī)院、綠化、停車場、農(nóng)貿(mào)市場等配套項目規(guī)劃,減少過程調整。三是借力基礎設施建設連點成片。堅持誰做地誰負責的原則,借助主次干道、支小路、城市公園及防護綠地等基礎設施或公建配套的規(guī)劃建設,帶動零星地塊改造,打通斷頭路,實現(xiàn)連點成片,互通成網(wǎng)。
(二)建立協(xié)調聯(lián)動機制,開通審批“綠色”通道。針對目前項目審批時間較長,滯后于項目建設進度,影響城中村改造進程的現(xiàn)狀,建議進一步提高工作效率,加快審批程序,明確工作時限,避免反復和折騰,為城中村改造項目創(chuàng)建審批“綠色通道”,促進項目的批準與實施。
(三)多方運用宣傳平臺,強化正面輿論宣傳。一要充分利用村級組織與村民在親情與感情優(yōu)勢,加大拆遷政策宣傳力度,在更大程度上贏得拆遷戶的理解和支持。二要從政府層面牽頭通過報紙、電視等媒體大力開展正面輿論宣傳,形成較為全面的社會認識。
(四)建立高層次牽頭機構,協(xié)同推進共發(fā)展。片區(qū)改造要在全區(qū)一盤棋基礎上推進,建議組建一個規(guī)格較高的大協(xié)調牽頭機構,對內(nèi)重點協(xié)調解決各部門改造步伐不一致、責任不清等問題;對外做好市做地主體的溝通聯(lián)絡,以保障區(qū)域間道路、綠化、公共交通等基礎設施、公建配套的同步化推進,真正實現(xiàn)建一片成一片。
(五)拉高標桿提品質,強化溝通謀共識。在全區(qū)安置房建設的戶型、外立面材料、電梯品牌、小區(qū)綠化等拆遷戶能直觀感受的項目上提高檔次,并統(tǒng)一細化安置房裝飾安裝標準,細化小區(qū)弱電和智能化設計標準,細化小區(qū)市政配套工程設計標準,保障安置房建設品質,滿足拆遷戶需求,做到與周邊商品房有效融合。在陽光安置上,一方面在拆遷過程、建設過程、安置前后加強與拆遷戶的溝通,做好解釋工作,做到信息對稱;另一方面要充分公開拆遷戶關注普遍較高的安置房驗收證明、房源信息等內(nèi)容,減少誤解和疑慮。
(六)加大政府支持力度,緩解資金壓力。在融資平臺上,建議建立全區(qū)統(tǒng)一合理的貸款平臺,提高信用,降低互相擔保的做地主體因一方資金緊張產(chǎn)生連鎖效應。在融資方式上,在合理評估做地主體的資金壓力、擔保信用等級和綜合償債能力下,向有條件的做地做地主體傾斜貸款政策;同時,建議出臺允許以專項資金等方式在一定利息范圍內(nèi)的民間融資政策。在資金支持上,建議在改造范圍內(nèi)道路設施、衛(wèi)生設施、電力設施以及學校、綠化等公建配套項目的做地、建設成本應給與財政適當補助。
(七)用足用好司法強遷,維護法律尊嚴。在目前缺乏其他強制手段的情況下,司法強遷依舊是較為有效和可行的操作方式。具體執(zhí)行過程中,仍需明確法院作為司法強遷的牽頭部門,并加強對其他部門的業(yè)務指導。訴訟前,各做地主體要盡早明確強遷農(nóng)戶,提前做好資料準備,減少后期材料準備時間;訴訟期間,應充分利用《最高人民法院關于執(zhí)行《中華人民共和國行政訴訟法》若干問題解釋》第九十四條、第六十三條第一款(九)的相關規(guī)定,采取“先予執(zhí)行”的方法實施強遷,減少時間拖延;判決后,嚴格執(zhí)行相關事項,維護法律作為最后屏障的尊嚴,達到懲戒和警示作用。
參考文獻
[1]李釗.“城中村”改造途徑的思考[J].安徽建筑,2001(03).
中圖分類號:F292
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