成本逼近法在土地評估中的應用探討

爾 敦周瑞平

1.內蒙古師范大學地理科學學院 呼和浩特 011500 2.內蒙古師范大學地理科學學院 呼和浩特 010022

成本逼近法在土地評估中的應用探討

爾 敦1周瑞平2

1.內蒙古師范大學地理科學學院 呼和浩特 011500 2.內蒙古師范大學地理科學學院 呼和浩特 010022

基于成本逼近法在評估土地使用權市場價值估價過程中的分析研究，依據成本逼近法，探討估價步驟中各參數的取值原理與依據，發現作為聯系成本與市場價值紐帶的土地增值率的取值存在的一些問題。通過總結、分析運用成本逼近法進行土地評估過程中存在的問題，提出了成本逼近法今后發展方向的相關建議，進而指出分區域建立網格增值率來調整重置成本，減少市場偏差。探討旨在為目前我國各地進行的土地評估工作提供一種思路。

成本逼近法；土地評估；市場；土地增值；網格增值收益率

1.成本逼近法評估

1.1 基本計算公式

采用成本逼近法從事土地價格評估時，公式1如下所示[1]：

式中：P——待估土地（宗地）價格；

Ea——土地（宗地）獲得費；

Ed——土地（宗地）開發費；

T——稅費；

R1——利息；

R2——利潤；

R3——土地增值；

PE——土地成本價格。

1.2 估價步驟

評估某一待估土地（宗地）時，首先要進行合理性判辨，判斷其是否適用于成本逼近法。若不適用，需選用其他評估方法；若可以運用該方法,則可按以下程序評估:

（1）確定土地獲得費。取得土地或宗地的各項費用要以評估當地近期實施的征地政策及相關標準和實際發生的客觀費用為準。不同情況如下：

a）征收農村集體土地時，土地獲得費即為征收補償安置費用。

b）征收國有土地使用權時，土地獲得費即為征收補償安置費用。

c）正常土地市場交易獲得，土地獲得費即估價期日土地的客觀市場價格。

（2）確定土地開發費。土地開發費即按待估土地（宗地）設定的開發程度下應投入的各項客觀費用計算。

（3）確定各項稅費。稅費即土地獲得、開發過程中應向政府交納的費用，一般包括：占用耕地的耕地占用稅和開墾費用、新菜地開發建設資金、征地相關管理費以及政府規定的教育附加費等其他直接相關的稅費等。

（4）計算土地開發利息。按照設定的開發程度的正常開發周期、各項費用的投入期限和貸款年利率，分別測算各期投入需支付的利息。開發周期超過1年時，利息應按復利方式計算。

（5）計算土地開發利潤。按照開發性質及當地實際情況，確定開發中各項投資的客觀回報率，測算合理利潤。

（6）測算土地增值。土地增值需依據土地所在區域內，因用途等使用條件改變或進行開發而產生的價值增加額或比率測算。

（7）進行價格修正。初步測算土地（宗地）價格后,需依據評估土地在當地的地理位置及土（宗）地條件,再做其他個別因素修正。

具體情況:a）若土地增值是依據有限年期的土地市場價格與成本價格的差額來確定的,不再另行年期修正；

b）若土地增值是依據無限年期的土地市場價格與成本價格的差額來確定的,土地增值需與成本價格一并進行年期修正，修正系數如公式2所示[1]：

式中：K——年期修正系數；

r——土地還原率；

n——土地使用年期。

c）若評估土地（宗地）為出讓土地,則需進行剩余使用年期修正。

1.3 適用范圍

成本逼近法一般適用于新開發的土地或土地市場欠發育，少有交易的地區或類型的價格評估。

2.成本逼近法的探討

2.1 對成本逼近法的探討

（1）原理缺陷如何彌補

成本逼近法所應用的基本原理在土地評估時一般用于成交案例比較少，沒有收益的土地用途上，比如基礎設施、公共建筑等。這種評估方法不會及時準確反映房地產市場的波動情況，一般相對于市場價格是偏低的，故常用于底價的評估過程。我們知道，成本逼近法中能夠直接體現土地市場價值的因素只有土地所有權收益，然而其仍然以成本為基礎，成本的測算不同程度上受到許多不確定因素的影響，與市場產生偏差。因此，運用成本逼近法評估土地價格存在著很大的理論缺陷或弊端。

（2）增值收益率確定的難易程度、取舍情況

①計算和確定增值收益率可依據不同土地用途確定各種土地的增值收益率范圍，再根據各細分區域確定具體的增值收益率[6]。然而在土地評估過程中要得到準確的數據，需做到像基準網格地價覆蓋全域那樣的網格數據[7]。還要更多、更充分地分區域進行商服用地、住宅用地、工業用地的土地價格評估來進一步明確增值收益率的內涵。若通過對建立網格增值收益率區片圖的建立及完善和更新，我們可以通過查找相對應網格區域的增值收益率，將重置成本調整為評估區域相應的市場客觀價值，但其工作量很巨大，不建議采取。

②若依據相同區域、相同土地用途的土地交易案例與土地成本的比率確定具體的增值收益率。但是這樣的話倒不如直接運用市場法進行修正。

③成本逼近法可作為投入成本價格分析，但作為市場交易價格需慎重。

運用成本逼近法評估得到的土地價格作為土地再開發或土地獲得過程中的成本支出是一個很好的方法，若只是為了核定土地資產或進行財務處理時，都可直接應用。但若直接作為交易價格，必須要謹慎，甚至要采用多方法綜合評定評估結果，進行相互校核驗證。

從以上的分析知道，不同用途、不同區域的土地增值收益率可能相差懸殊，若要確定一個合理的數據必須要從交易市場上獲取數據。而其他評估方法利用這些從交易市場上獲取的數據還更容易些，如：收益法利用租金[8]、市場比較法利用交易案例[9][10]等。

3.建議

3.1 關于成本逼近法發展方向的建議

①土地增值率是聯系成本與市場價值的紐帶，因此研究土地增值率是關鍵。土地增值的多少實際掌握在政府手中，不同規劃、用途的宗地價值差別較大。基于對評估區做全域統計分析其工作量很巨大，但我們可以分典型區域，建立像網格地價一樣的網格增值收益率[11]。明確增值收益率的內涵：分為商服用地、住宅用地、工業用地。

網格增值率的建立：

（1）確定各用途級別網格增值率；

（2）建立網格增值率區片圖；

（3）建立網格增值率修正體系，保障體系；

（4）建立網格增值率成果應用指南。

通過對典型區域建立網格增值率區片圖定期完善與更新，我們可以查找相對應的收益率，將重置成本調整為相應的市場客觀價值，從而達到對成本逼近法的科學合理利用。

②基于土地增值率一定程度上難以獲得，若在沒有得到合理的確認之前，在評估過程中應當盡量少運用成本逼近法或與其他評估方法綜合對比運用。

（

）：

[1]中華人民共和國國家標準GB/T18508-2014：城鎮土地估價規程[S].中國國家標準化管理委員會中華人民共和國國家質量監督檢查檢疫總局聯合發布.2014.

[2]凌學東.集體土地房屋征收補償估價方法探析[J].中國房地產.2015（06）.

[3]畢寶德.土地經濟學（第六版）[M].北京∶中國人民大學出版社.2010.341-355.375-376.405-413.426-427.

[4]趙麗.我國城市地下空間土地使用權價格分析與探討[J].地下空間與工程學報.2015（02）.

[5]徐爽,李宏瑾.土地定價的實物期權方法∶以中國土地交易市場為例[J].世界經濟.2007（08）.

[6]張聰聰,馬仁會,蘇蒙蒙等.城鎮土地增值收益率與土地等別的相關分析[J].國土資源科技管理.2013（5）.

[7]張金亭.城市網格基準地價評估方法[D].武漢大學.2011.

[8]閆曉慧.“收益法”在房地產估價中的應用[J].中國物價.2010（01）.

[9]蔡劍紅,朱道林.市場比較法的不確定性傳播研究[J].中國土地科學.2015（04）.

[10]肖爭鳴,王海森.基于模糊數學理論的房地產市場比較法改進——以廈門市為例[J].資源與產業.2014（06）.

[11]李克,聶宜民,夏斐等.數字地價模型對基準地價成果補充的研究——以諸城市為例[J].安徽農業科學.2015（12）.

Discussion on the Application of Cost Approach in land Evaluation

1.College of Geographical Sciences,Inner Mongolia Normal University,Hohhot 011500,China; College of Geographical Sciences,Inner Mongolia Normal University,Hohhot 010022,China

Based on cost approach in evaluating the land use right market value appraisal in the process of analysis and research,preliminary discussion on the cost approach,clear steps appraisal value of each parameter in the principle and basis,find as a link between cost and market value of land value increment rate of some problems.Summary and analysis by using the cost approach to evaluate land,put forward related Suggestions on the problems existing in the process of development direction of the cost approach in the future,and at the same time points out that establish grid areas to adjust the replacement cost,hence reduce the deviation of the market.Discuss the land evaluation work of our country is aimed at providing a train of thought.

cost approach;land evaluation;market；land value increment；grid value-added rate of return

爾敦（1991-），男，內蒙古包頭市人，碩士研究生，主要研究方向為土地規劃與設計、土地資源管理。

周瑞平（1977-），男，內蒙古呼和浩特市人，博士，內蒙古師范大學地理科學學院副教授，主要研究方向為土壤地理學與土地資源管理學。