土地價(jià)格評(píng)估在農(nóng)地抵押路徑中的作用

摘要：農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)通過股份合作、轉(zhuǎn)讓、互換、出租等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，使多元化規(guī)模經(jīng)營(yíng)得到全面發(fā)展，在維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)益、農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度、縮小城鄉(xiāng)差距等方面起到促進(jìn)作用。隨著我國(guó)開展土地評(píng)估工作，大部分學(xué)者提議在農(nóng)地抵押路徑中全面應(yīng)用土地價(jià)格評(píng)估法。文章分析了土地價(jià)格評(píng)估在農(nóng)地抵押工作中的實(shí)現(xiàn)路徑。

關(guān)鍵詞：土地價(jià)格評(píng)估；農(nóng)地抵押路徑；農(nóng)地資源；農(nóng)地價(jià)格；農(nóng)地市場(chǎng) 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

中圖分類號(hào)：F321 文章編號(hào)：1009-2374（2015）31-0188-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2015.31.097

1 概述

目前，我國(guó)普遍存在農(nóng)村融資渠道不順暢的情況，且資金缺少對(duì)增加農(nóng)民收入、提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率有著非常嚴(yán)重的影響。農(nóng)民能夠抵押的財(cái)產(chǎn)除了農(nóng)地以外，其他的幾乎沒有，相關(guān)文件明確指出“如農(nóng)民條件允許，可以采用抵押土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行貸款”。現(xiàn)今已經(jīng)在山東壽光、遼寧法庫(kù)、重慶開縣、寧夏同心、湖北天門、浙江溫嶺等地區(qū)普遍使用，農(nóng)地抵押對(duì)加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有非常重要的作用。

2 土地價(jià)格評(píng)估在農(nóng)地抵押路徑中的實(shí)現(xiàn)路徑

在農(nóng)地金融制度創(chuàng)新工作中，農(nóng)地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)無形資產(chǎn)評(píng)估占據(jù)著非常重要的位置，通常情況下，農(nóng)地抵押主要采用剩余法、成本逼近法、評(píng)分估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場(chǎng)比較法、收益還原法等進(jìn)行土地價(jià)格估價(jià)工作。

2.1 成本剩余法以及逼近法

目前，相關(guān)法律法規(guī)中準(zhǔn)許“四荒”等采用協(xié)商、拍賣、公開招標(biāo)等方式獲得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)能夠以抵押進(jìn)行設(shè)置，對(duì)市場(chǎng)原則進(jìn)行確認(rèn)，對(duì)通過市場(chǎng)方式獲取的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)預(yù)付對(duì)價(jià)進(jìn)行承認(rèn)后，即可實(shí)行抵押。農(nóng)業(yè)公司、合作社、種植大戶等土地經(jīng)營(yíng)的農(nóng)村大中型經(jīng)濟(jì)組織作為政策頒布的獲得者。通過分析目前實(shí)施農(nóng)地抵押政策的實(shí)際情況得知，由于“四荒”農(nóng)地?cái)?shù)目具有一定的限制，均是分散農(nóng)戶在承包經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)存在的已耕農(nóng)地作為金融機(jī)構(gòu)具體估價(jià)的對(duì)象。成本剩余法以及成本逼近法主要是從處于經(jīng)營(yíng)農(nóng)地預(yù)期收益增值角度以及實(shí)際耗費(fèi)機(jī)會(huì)成本對(duì)農(nóng)地價(jià)格進(jìn)行估算。聯(lián)合應(yīng)用兩者的基礎(chǔ)下可以依法交易土地產(chǎn)品，根據(jù)當(dāng)期投資的實(shí)際情況采用順利交易變現(xiàn)的方式可以得到預(yù)期回報(bào)。

2.2 市場(chǎng)比較法

土地市場(chǎng)上完成交易的具體金額，緊要供需對(duì)象采用反復(fù)直接博弈、充分自由晶振等方式滿足均衡的目的，確保市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律性得到全面反映，從根本上促進(jìn)有效利用、優(yōu)化配置土地資源得以實(shí)現(xiàn)。在農(nóng)地抵押工作中，不但需要相關(guān)人員對(duì)轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的資料進(jìn)行收集，同時(shí)需要工作人員具備一定的工作經(jīng)驗(yàn)以及相關(guān)知識(shí)。另外，由于我國(guó)多數(shù)農(nóng)村地區(qū)在農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)、交易場(chǎng)所等方面設(shè)置相對(duì)缺乏，沒有健全的交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)以及服務(wù)平臺(tái)，造成土地產(chǎn)權(quán)交易均位于自發(fā)、偶然、零星的交易情況下。例如，通過分析某省調(diào)查結(jié)果得知，農(nóng)戶中自發(fā)組織土地流轉(zhuǎn)占據(jù)72%的概率，但是有87.6%的土地僅能通過轉(zhuǎn)包其他村民或者本村親戚的方式進(jìn)行交易。雖然某縣城已經(jīng)構(gòu)建了“土地流轉(zhuǎn)中心”，但對(duì)于農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)檔案仍然缺乏針對(duì)性的建立，在某縣市2269的行政村中只有13例行政村構(gòu)建土地流轉(zhuǎn)中介組織。

2.3 評(píng)分估價(jià)法

評(píng)分估價(jià)法主要是以全方位應(yīng)用綜合評(píng)價(jià)模型進(jìn)行低價(jià)評(píng)估工作，各方面影響因素、農(nóng)地價(jià)格之間的關(guān)聯(lián)性較為密切，采用因子分析、模糊評(píng)價(jià)、層次分析、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建等方式，對(duì)各方面影響原因進(jìn)行考慮，從而對(duì)農(nóng)地價(jià)格進(jìn)行估計(jì)。通常情況下，評(píng)分估價(jià)法能夠?qū)⒒ハ嘟Y(jié)合定性分析、定量分析等情況全方位體現(xiàn)，在任何情況下均使用。由于農(nóng)田基本設(shè)施情況、土地制度、區(qū)位條件、經(jīng)營(yíng)耕作模式、肥力等方面的原因均會(huì)影響土地價(jià)格評(píng)估工作。所以，要想確保構(gòu)建的指標(biāo)體系能夠與地域農(nóng)地特征互相符合有一定的難度，同時(shí)需要耗費(fèi)大部分的時(shí)間、財(cái)力、物力、人力等方能獲取具體指標(biāo)數(shù)值的定量參數(shù)，一旦其中某個(gè)因素出現(xiàn)改變，則不能獲取正確的數(shù)據(jù)。評(píng)分估價(jià)法與其他五種估價(jià)方法對(duì)比來說，需要支出的成本較高。

2.4 收益還原法

收益還原法在用于土地價(jià)格評(píng)估過程中對(duì)農(nóng)地純收益進(jìn)行合理確定是非常重要的。通常情況下，極端氣候、受病蟲害、生產(chǎn)周期長(zhǎng)等方面的因素均有可能對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期產(chǎn)生影響，農(nóng)資農(nóng)機(jī)、農(nóng)產(chǎn)品以及抵御自然災(zāi)害等在應(yīng)對(duì)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)方面具有較弱的能力，同時(shí)市場(chǎng)供需改變會(huì)大幅度地改變農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格。例如，2011年以后，在土豆、生姜、大蒜、綠豆等農(nóng)產(chǎn)品方面價(jià)格改變情況較為明顯，通過分析相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得知，目前我國(guó)缺乏連續(xù)性以及規(guī)范性的財(cái)政職能政策和政府農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼，各部門在全面探索其方式以及作用范圍，對(duì)農(nóng)地收益產(chǎn)生較大的影響。國(guó)內(nèi)專家通過混沌時(shí)間序列、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、模糊邏輯思維理論、灰色系統(tǒng)理論等方式對(duì)農(nóng)地收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，其具有較大的復(fù)雜性，但是長(zhǎng)時(shí)間預(yù)測(cè)并未獲得較高的準(zhǔn)確性。大部分地區(qū)均是通過分析雙方意愿后，通過協(xié)商或者討價(jià)還價(jià)的方式進(jìn)行土地估價(jià)工作。

2.5 基準(zhǔn)地價(jià)修正法

倘若農(nóng)地抵押價(jià)格評(píng)估工作不能通過農(nóng)地交易價(jià)格的案例進(jìn)行確定，且分級(jí)定級(jí)農(nóng)地的工作均采用科學(xué)、全方位的方式進(jìn)行確定，全面完成評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)樣地價(jià)格的工作，那農(nóng)地抵押價(jià)格評(píng)估的工作能夠通過基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行。通常情況下，在評(píng)估農(nóng)地抵押價(jià)格時(shí)主要分析地區(qū)科技發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)社會(huì)等差異，對(duì)農(nóng)地自然屬性進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)工作中應(yīng)該對(duì)農(nóng)作物平均產(chǎn)量進(jìn)行估計(jì)，使分等定級(jí)結(jié)果提高農(nóng)地經(jīng)濟(jì)價(jià)值，同時(shí)還要對(duì)農(nóng)產(chǎn)品實(shí)際的價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)。通過分析這種情況得知，分等定級(jí)工作采用農(nóng)地估價(jià)法具有較大的復(fù)雜性，在一定程度上影響標(biāo)準(zhǔn)樣地估計(jì)體系的發(fā)展工作。例如，2013年12月，某地區(qū)張某向李某以6.84畝土地10年承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為抵押方式，獲取貸款5萬元，該地區(qū)金融機(jī)構(gòu)以及政府相關(guān)部門為了避免出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，通過簡(jiǎn)單、機(jī)械以及初級(jí)的估價(jià)方式，把農(nóng)地抵押貸款最高金額設(shè)定為6萬元，盡可能采用估價(jià)降低的方式使風(fēng)險(xiǎn)得以規(guī)避。

3 結(jié)語(yǔ)

農(nóng)地資源是否能夠可持續(xù)利用在很大程度上受到農(nóng)地價(jià)格、農(nóng)地市場(chǎng)的影響。現(xiàn)代市場(chǎng)體系中農(nóng)地價(jià)格以及農(nóng)地市場(chǎng)占據(jù)非常重要的位置，可全面發(fā)展以及建立區(qū)域市場(chǎng)。因此，農(nóng)地抵押工作中有效利用農(nóng)地土地價(jià)格評(píng)估，對(duì)于優(yōu)化農(nóng)地資源配置、促進(jìn)農(nóng)地資源持續(xù)利用、構(gòu)建完善農(nóng)地市場(chǎng)起到積極的促進(jìn)作用。

參考文獻(xiàn)

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作者簡(jiǎn)介：胡亮（1978-），男，常德金土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司經(jīng)濟(jì)師，研究方向：國(guó)土資源管理。

（責(zé)任編輯：王 波）endprint