淺談GIS在房產登記管理中的運用

隨著城市的建設和發展，各類房產的數量猛增，房產管理中獲取的幾十萬乃至上百萬卷房產檔案及其相關的各種人文信息、自然屬性信息、空間地理信息靠人工是很難管理和利用的。因缺乏空間位置信息，自然房屋與權屬信息可能存在一對多的關系，容易導致權屬登記出現錯誤。當下，日趨成熟的地理信息系統（GIS）技術為房產管理提出了一個嶄新的管理模式，即充分運用GIS對圖形和屬性信息進行科學管理與分析的功能，在空間數據和非空間數據異化管理的基礎上實現了數據的高度共享和一致，從而在房產登記管理中實現以圖管房，以房管證、以證管檔。近年來，鹽城市房產交易登記中心全面加強基于GIS的房產圖文綜合管理信息系統建設，有效提升了房產登記服務的質量和水平。

一、鹽城市區房產圖文綜合管理信息系統基本情況

基于GIS的鹽城市房產圖文綜合管理信息系統是由數據庫系統以及建立在數據庫系統之上的強大的空間分析與模型分析功能組成，歷經丘權號編制、房屋調查、地形圖建庫、地形圖修補測、丘權號錄入和修補建樓盤表等階段。目前，總計完成了14萬多戶的房屋入戶調查，200多個商品小區的圖形修補測，26萬多條登記信息的丘權號錄入以及樓盤表掛接，對高速圈內420平方公里范圍房屋進行建庫等工作；數據庫整合了所轄區域內的形象攝像圖、航測圖、測控網、房產分幅平面圖、房產分層分戶圖、創立空間數據庫，同時整合各業務部門業務處理形成的房產信息數據、創立形成非空間數據庫（即屬性數據庫），并采用關系數據庫管理空間數據和屬性數據，確保空間數據與屬性數據的一體化集成。

為適應網絡發展對GIS的需要，鹽城市區房產圖文綜合管理信息系統采用VS2005.net+ARCGIS9.3開發的“數字房產”WebGIS發布系統平臺，WebGIS在以B/S結構的房產管理系統中扮演著重要的角色。GIS實現房產的精確地理定位，提供基礎圖形的繪制、編輯、更新功能、提供選定區域內房產的綜合信息查詢、統計功能、通過鹽城市房產綜合管理信息系統和測繪管理系統的無縫銜接，為“以圖管房，圖文共享”提供了完善的技術支持和數據保障。

二、GIS在房產交易登記管理中的具體運用

（一）圖文互查。利用GIS的空間分析功能，可以實現基于房產圖形的高級查詢和分析功能，如多邊形查詢，緩沖區分析等功能。鹽城市房產圖文綜合管理信息系統實現多條件和形式的圖上空間信息和屬性信息查詢，也可通過與業務管理系統的關聯實現雙向查詢（以圖查房、以房查圖）；工作人員只需在圖形中選取相應的房產平面圖，輸入區域名稱（可以是道路、河流、村組也可以是住宅小區等），比如輸入新苑小區，找到所在的樓幢，系統就進入到目標區域，選定該幢房屋后，就能很快查到該幢樓房屋的樓盤表，通過樓盤表顯示出該幢樓所有產權人的基本信息：姓名、面積、房號等，點擊屬性信息后就可以完整地查閱到該戶的登記狀態；同時也可以根據屬性數據直接顯示相應的房產地圖，并以樓盤立面圖方式和不同風格管理和顯示每幢房屋每戶的相關信息如：建筑面積、套內面積、房屋用途、查封、抵押等狀態。

（二）拆遷管理。在城市房屋征收過程中，需對特定區域內的房屋予以限制，以防止發生交易或抵押等情況。這時，只需利用GIS圖形，對拆遷范圍內的房產進行查詢和業務操作，在基礎地形圖上繪制拆遷紅線、查詢拆遷紅線范圍的所有房產、對拆遷紅線范圍內的房屋進行查封、解封、凍結等操作，即可達到圖形和登記信息的同步凍結目的，并且把已經鎖定在拆遷范圍內的房屋用深紅的顏色表示出來；同時可以進行拆遷統計，對拆遷范圍內的房屋信息關聯業務系統統計具體數據。由于系統采用了一體化的數據庫設計、查詢、解凍、凍結等操作步驟，不僅減輕了拆遷管理部門的工作量，其成果也可以供其他部門直接應用。

（三）統計與決策輔助。一是在傳統的房產管理中，對房屋的描述主要通過房屋坐落進行，而房屋坐落往往具有變化快、不精確、易出錯等缺點，會導致統計結果的失真失信。而利用GIS的空間查詢技術則可以從根本上杜絕這類問題，提高房產管理統計的科學性和準確性。二是GIS豐富的專題制圖功能，可將統計結果以更加直觀的形式表達出來，將房產管理中的統計分析方法與GIS的統計分析、圖形表現結合，允許工作人員進行多條件的交互查詢與自定義式統計，對畫定范圍內的房屋可以多種形式統計產權登記、抵押等交易信息。系統利用各種數據庫資源，以地圖為直觀界面，輔之以最新的統計報告、最新信息、分析報告等，全方位、多層次為領導提供決策信息，并且能夠自動制定統計報表（包括圖形）的樣式，滿足和提升房產管理中的某些統計分析。三是利用WebGIS技術，可建立網上房產信息發布系統，使得房產網站能夠以更加直觀的圖形方式顯示房產信息，提供更加豐富的查詢、統計功能。

（四）以圖管房、以房管證、以證管檔。應用時態GIS技術，實現對房產歷史信息的有效管理，建立房產空間信息與屬性信息的歷史演變關系，通過歷史回溯，為解決房產糾紛提供歷史數據；同時系統實現圖形數據與屬性數據的雙向查詢功能，解決重復辦證、相鄰房產面積不統一的管理漏洞，將檔案與房屋地形圖和分戶圖關聯起來，對辦證房屋進行精確定位，在辦證過程中可以查閱各種歷史和現狀以及相鄰房產的數據，使管理更加成熟、規范。

三、確保GIS數據的現勢性和完備性

基于GIS房產管理的核心是建立房屋的空間地理屬性信息、自然屬性信息、社會人文屬性信息的鏈接。鹽城市房產交易登記中心利用GIS技術提高了房產登記管理工作，實踐表明，加強GIS平臺的維護更新工作也尤為重要。筆者以為，數據是一個GIS系統的“血液”，數據的現勢性和完備性是一個系統的生命力所在，隨著GIS建設的不斷深入，數據的匱乏和不規范、不完備將會成為系統建設不可回避的“瓶頸”，數據質量問題也在很大程度上會影響GIS系統運行的質量和效率，因此高質量的數據是一個GIS系統有效運行的基石。將GIS引入房產管理是對傳統房產管理方式的一個突破，它改變了傳統房產管理信息系統軟件注重屬性信息、忽略圖形信息的缺點，標志著房產管理走向更加成熟、更加規范的道路。在房產登記管理中，有效使用房產地理信息系統（GIS），可以化繁為簡、化難為易。同時系統具有良好的可拓展性，不單可以服務于房產管理部門的各類業務，將來還可以為公安、民政、城管等多個部門合作進行深度開發，共同構建數字城市的綜合管理平臺。