淺談非經營性資產物業管理的成本控制

【摘要】非經營性資產物業管理主要是對接管的非經營性資產實行危房改造、消除隱患，通過統一管理提升居民生活質量、改善生活環境。本文從非經資產物業管理成本的特點，總結出成本控制的主要內容。從全面控制管理體系、加強人工成本控制、加強維修改造項目成本控制三方面進行了闡述，并強調了發展信息化建設對成本控制的重要意義。

【關鍵詞】非經營性資產，物業管理，成本控制，信息化建設

一、非經資產物業管理成本的特點：

1、成本發生分散：

非經資產分布范圍廣，遍布各城、郊區，項目分散零碎，不利于集中管理。

2、主要成本基本相同：

根據非經資產的現狀，物業管理工作普遍側重于修繕改造、設備設施的更換維修保養、消除安全隱患等方面，故其主要成本費用也集中發生在房屋、設備設施的維修改造方面。

3、次要成本有所區別：

次要成本主要指除維修改造以外的日常物業服務成本。各非經資產項目自身條件不同，決定了配套物業服務內容的不同。服務項目要因地制宜，供其所需。

二、成本控制的主要內容：

1、全面控制管理體系：

（1）全面成本管理的含義：

成本控制要貫穿非經資產物業管理工作的始終，對成本形成的全過程進行管理。從主要成本抓控制，節約各項次要成本，做到全方位的成本管控。調動全體員工的積極性，把控制成本落實到各項具體工作中，在全員形成成本控制的工作理念。從而形成全過程、全方位、全員的完整、全面控制體系，使成本構成的各要素都處于管控狀態。

（2）全面成本控制的程序：

集團制定成本控制標準，并執行ISO9000質量管理體系，使非經資產物業管理工作標準化、規范化。下屬各物業公司以項目部為單位上報年度成本預算，預測成本發生點及費用。經集團審核后執行成本預算，在全年的物業管理工作中以控制標準為準繩實行成本控制，并將實際成本與預算成本進行比較，及時發現偏差。對于高于成本預算的，分析原因，尋找降低成本的途徑；對于低于成本預算的，總結其管理經驗，在以后的工作中引以借鑒。并在年底進行成本核算，考核成本目標完成情況，根據考評結果對各物業公司進行獎罰。使各企業相互對比，查找自身不足，借鑒彼此先進管理經驗，提高成本控制成效。

2、加強人工成本控制：

（1）人力資源成本管理：

物業管理是一個服務型行業，其行業性質決定它屬于勞動密集型。人工成本支出占物業管理總成本的比例較大，因此加強人工成本控制將有效降低管理費用。依據物業企業的工作性質，人力資源按基層服務人員（包括：維修人員、保潔人員、安保人員等）以年齡大、文化程度偏低、經驗豐富、可長期穩定工作的人員為主要招聘對象；中、高層管理人員以企業的需求為主要用人標準，精簡機構、優化部門設置、明確崗位職責。

（2）人工成本控制模式：

根據資產現狀和居民需求，提供相應的物業服務，合理的設置項目部人員編制。以大型、物業狀況優良的非經項目為中心，利用社區配套用房作為辦公基地，并對周邊一定區域范圍內的小型、物業要求不高的或零散分布的非經項目進行管理，形成一個中心、多條管理線路的，輻射擴散式管理格局。以一個項目部為中心帶動區域內多個物業項目的共同管理，可大大減少管理層人員編制，只需按服務內容和工作量配備相應基層工作人員。

對于技術要求不高、定期進行的工作人員，如：維修工、保潔員等，可核算各小區工作量并考慮路程時間，統籌安排幾個項目共用一班人員。而對于提供持續服務工作的工種，如：保安、停車管理員、電梯運行人員等，則各項目部合理安排班次，實行幾班幾運轉的人員配備。

（3）利用價值工程分析經濟效益原則：

在進行人工成本控制時，要以保證經濟效益為主要原則。不能單純的為了降低成本而降低服務標準或減少服務項目。成本控制是否合理要以價值工程為主要衡量體系：價值=功能/成本，即：V=F/C。成本管理應以保證服務數量和質量的前提下，成本最小化；或力爭成本不變的前提下，服務數量和質量最大化，作為控制成本的經濟效益目標。

3、加強維修改造項目成本控制：

（1）維修改造項目成本的三階段控制：

對非經資產進行維修改造，要做到事先有方案、計劃，事中有控制、糾偏，事后有審核、總結；從而實現維修成本的事先、事中、事后三階段控制。即在項目接管前和每年年初，各項目部進行全面的接管普查和年度普查，了解物業狀況及民眾所需。根據普查情況統計匯總做出事先維修計劃，將非經資產現狀、維修改造方案、工程預算上報集團審核。經審核通過后按維修計劃實施，在保證質量的前提下按審核預算嚴控成本、及時糾偏，對于需增加的必要費用應提前申請、說明理由，從而實現事中控制。項目完工后，進行四方驗收確保工期、質量。并據實結算，總結成本降低的經驗和增加的原因，做好事后控制為后續工作奠定基礎。

（2）維修改造項目成本控制的內容：

加強維修改造項目的成本控制，應從工期、現場施工組織設計、施工方案、人材機工程直接費四方面進行管理。

a.工期控制：

任何一項工程都要嚴格控制工期，大、中修項目也不例外。工期的長短直接影響工程成本。工期越長，人工成本越高；租賃的腳手架、模板及各種施工機械，也會隨著工期的延長而增加租賃費用。 此外，延長工期，也會使各項間接費用隨著增加。

非經資產維修項目是在居民正常生活的同時對其進行施工。故在施工前應與居民良好溝通，另其支持、配合工作，對施工帶來的不便能夠理解，盡可能為施工創造條件、提供便利，以保證盡早完工。

b.現場施工組織設計管理：

做好現場施工組織設計，可以減少人員和機械窩工。由于非經資產維修改造多為修繕工程，且現場工作面狹小，有些局部維修項目工作面較分散，故施工段的劃分、各工種的安排、工序的搭接就更為重要。避免工作面的窩工和合理的工序搭接是降低成本的關鍵。

c.從全壽命周期成本（LCC）確定施工方案：

對非經資產進行大、中修或翻修，相當于賦予其二次生命。對其維修改造工程的方案確定、實施、及后期的運營維護、廢除或拆遷進行全壽命周期成本控制，相當于延續原壽命周期成本。

d.合理控制人、材、機的成本費用：

人工費方面，主要是提高工作效率，避免窩工。材料費方面，原拆除材料可加以利用的要盡量減少拆除破壞，應采取保護性拆除，如：墻地磚、燈具、潔具等。拆除后不加利用但可以回收的材料，可以集中變賣處理，如：鋼筋、電纜等。機械費方面，應統計各項目所需機械型號、數量，盡量安排好同一機械在各項目的運轉，使其得到充分利用，不會因到位不及時而影響工期。

三、大力發展信息化建設推動成本控制：

隨著非經資產物業管理業務的快速發展，項目覆蓋范圍增大、管理人員增多，在集團內部建設非經資產的信息化管理系統對提高成本控制有著極為重要的意義。通過信息化建設，可提高辦公效率、節省辦公成本，實現綠色、低碳辦公。并能實現零距離、零時差、零成本的監管狀態。從根本上解決了非經資產地域分散、不便管理的問題。發展信息化建設，可形成專業化、規范化和標準化的管理模式，是控制物業管理成本科學、有效的手段。

結 論

無論是從企業管理還是從保障民生，加強非經資產物業管理的成本控制可使兩者共同發展、取得雙贏。加強成本控制，由粗放型管理模式轉變為節約型管理模式，是非經資產物業管理可持續發展的必然趨勢。

利用全面成本控制管理體系，以經濟效益原則為基準，在非經資產物業管理中提高系統效率、降低設置費和維持費，從而實現全壽命周期成本控制。并且加強標準化控制、成本糾偏、考核獎罰等管理手段，是成本控制的有效途徑。

發展信息化建設是非經資產走向現代物業管理的必經之路。通過信息管理系統的科學性與全員參與改善的主動性，達到企業內部成本控制的一致性。切實有效降低經營、管理成本，實現非經資產價值與企業價值的最大化。