論“在房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)如何在房產(chǎn)不景氣環(huán)境下謀生求發(fā)展”

【摘要】雖然國家已全面進行限購松綁，但2014以來，我國房產(chǎn)景氣指數(shù)仍逐月下滑，房產(chǎn)投資增加放緩，各大中小城市房價大幅下跌。房價寒流蔓延到與之緊密相關(guān)的各行各業(yè)。面臨樓市的重新洗牌，國家應(yīng)減小調(diào)控政策，讓市場在資源配置中起決定性作用，各房企應(yīng)更多引進技術(shù)管理新型人才、主動求變積極進行多元化轉(zhuǎn)移，讓中國房產(chǎn)經(jīng)濟實現(xiàn)平穩(wěn)的軟著陸；而各行各業(yè)則更要整合營銷、減小對房產(chǎn)依賴、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、增加防御措施，才能在危機中生存下來。

【關(guān)鍵詞】限購松綁；房價下跌；相關(guān)行業(yè)；技術(shù)管理；調(diào)整結(jié)構(gòu)

一、引言

2008年經(jīng)濟危機之時，政府曾以4萬億投資撬動市場，其中很大一部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，帶來了我國房地產(chǎn)市場持續(xù)5年的畸形繁榮。直到房價漲到讓人嘆為觀止的地步，2010年，政府出臺了史上最嚴(yán)格限購政策并快速推行全國各地，房貸政策也相應(yīng)收緊，導(dǎo)致房產(chǎn)產(chǎn)景氣指數(shù)一再下滑，銷售額和銷售面積均呈現(xiàn)負(fù)增長房價大幅度下跌，從三、四線擴展到一、二線。而房產(chǎn)與中國經(jīng)濟緊密相關(guān)，GDP貢獻度占整體五分之一，而房產(chǎn)投資每減少5%，GDP將被拉低0.6%左右，面臨經(jīng)濟“硬著陸”風(fēng)險，2014年6月，各地政府紛紛放開限購政策。但由于限購、限貸調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)一直處于低位運行，改善性需求被遏制，房價并沒有預(yù)想中反彈。相應(yīng)的，在房產(chǎn)行業(yè)不景氣的大環(huán)境下，與之相關(guān)的鋼鐵、水泥、建材、家裝、房產(chǎn)中介等緊密相連的行業(yè)都如多米諾骨牌一般紛紛受到房市寒流的影響倒下。曾經(jīng)有人統(tǒng)計過這樣一組數(shù)據(jù)，明顯地反映出房地產(chǎn)行業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)的影響：房地產(chǎn)行業(yè)每減少100萬平方米建筑量，就會影響30萬人的就業(yè)，減少鋼材需求2萬噸，減少門窗需求8萬套，減少2萬套左右的衛(wèi)生潔具需求。

那么隨著經(jīng)濟發(fā)展由兩位數(shù)增長進入個位數(shù)增長的減速換擋期，經(jīng)濟發(fā)展進入提質(zhì)增效新階段，經(jīng)濟新常態(tài)帶動的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新常態(tài)下，各房企該以怎樣的姿態(tài)積極適應(yīng)潮流的發(fā)展；與房產(chǎn)相關(guān)的各行各業(yè)在進入微利時代之后，又該如何調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)生存下來。本文將會以理性的態(tài)度和判斷提出在房地產(chǎn)經(jīng)濟新時代，對房企和各行業(yè)提出一些建議

二、主動求變，實現(xiàn)房產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定軟著陸

2.1 國家轉(zhuǎn)變房產(chǎn)調(diào)控思路，房企引進技術(shù)管理型人才

自從房地產(chǎn)市場發(fā)展進入新常態(tài)——日趨成熟和理性，國家房地產(chǎn)調(diào)控思路也在發(fā)生轉(zhuǎn)變。“去行政化”減小國家調(diào)控力度，讓市場在資源配置中起決定性作用【1】。建立房地產(chǎn)適應(yīng)新常態(tài)的長效機制【2】，將房地產(chǎn)涉及的金融。土地、稅收和住房保障等方面政策工具進行重新組合。在明確房地產(chǎn)市場發(fā)展目標(biāo)的前提下，更加重視政策的系統(tǒng)性。穩(wěn)定性和可預(yù)期性。確保包括金融、土地、稅收、住房保障等在內(nèi)的一系列政策工具目標(biāo)，形成政策合力而不是相互掣肘。

加快引進技術(shù)加管理型人才。在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的社會結(jié)構(gòu)中，技術(shù)管理型人才更能利用專業(yè)知識進行高效的管理模式和加強對成本的控制。通過高技術(shù)型人才對市場積極的探究調(diào)研、營銷策劃并結(jié)合專業(yè)的知識和經(jīng)驗提出有創(chuàng)意的想法。同時這些高技術(shù)人才也更能掌握網(wǎng)絡(luò)的能量利用一些軟件，如VR虛擬仿真技術(shù)，能模擬工程項目設(shè)計情況，在三維場景中任意漫游，人機交互，這樣很多不易察覺的設(shè)計缺陷能提前察覺，有利于管理者設(shè)計者規(guī)避風(fēng)險。

2.2 關(guān)注微觀區(qū)位選擇，積極進行多元化轉(zhuǎn)型

如今不再是拿地便造房的暴利時代，各大中小房企應(yīng)應(yīng)用知識，加大對其自身物業(yè)管理的投入，根據(jù)商業(yè)用房地產(chǎn)和居住用房地產(chǎn)微觀區(qū)位的選擇標(biāo)準(zhǔn)【3】，讓所建筑的區(qū)位達到最佳的用途，從短期來說，好的區(qū)位包括良好的社區(qū)文化環(huán)境，齊全的生活服務(wù)配套設(shè)施，能給人們留下良好的印象和市場口碑；從長遠來看，微觀的經(jīng)濟效益和環(huán)境效益結(jié)合宏觀的社會效益和生態(tài)效益，能實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

面對生存困境，面對供過于求的高庫存壓力，房企普遍采取減少拿地，變通營銷策略，降價生存。這對于大部分房企無疑是割腕賣肉，苦不堪言，但是更具有生存智慧的方法便是積極進行多元化轉(zhuǎn)型，規(guī)避政策風(fēng)險，用互聯(lián)網(wǎng)思維化解行業(yè)危局。如2012年下半年，萬引爆地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營銷的新風(fēng)潮，聯(lián)合淘寶推出“賬單抵扣房款”的活動。

三、各行業(yè)應(yīng)勇于創(chuàng)新，擺脫依賴，方能長遠發(fā)展。

3.1 積極拓寬業(yè)務(wù)面擺脫損失，擺脫對房產(chǎn)政策的依賴

之前連續(xù)五年的房產(chǎn)經(jīng)濟繁榮讓很多房產(chǎn)相關(guān)行業(yè)嘗到了甜頭，也不愿意從房產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到其他行業(yè)，導(dǎo)致行業(yè)從業(yè)者形成了習(xí)慣性思維，就算政策幾經(jīng)變化也仍然對房產(chǎn)業(yè)心存幻想。而隨著調(diào)控的深入，與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游行業(yè)也會重新洗牌，優(yōu)勝劣汰進行重組，市場份額也會重新分配和集中。但是外因從來就不是決定事物發(fā)展的主要原因，關(guān)鍵還是在于內(nèi)因。所以想要在這輪洗牌中存貨下去，必須要積極調(diào)整心態(tài)，擺脫對房產(chǎn)經(jīng)濟的依賴，摒棄暴利心態(tài)，苦練內(nèi)功，實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，提升自身的競爭力，想要做百年老店，就要做出自己的核心能力，能抗周期抗風(fēng)險，做出屬于自己真正的優(yōu)勢。

要主動拓寬業(yè)務(wù)，如鋼鐵、水泥行業(yè)除了要投入到道路建設(shè)等行業(yè)中，更要把眼光放長遠，把業(yè)務(wù)拓寬到亞洲乃至整個世界，提高技術(shù)核心。而房產(chǎn)中介企業(yè)則需在最低迷的時候堅持挺進。組建高技術(shù)和能力的銷售團隊，如朱泳強“在別人撤退時，慢火熬出人脈”【4】，堅持和客戶聯(lián)系，及時了解客戶的需求，認(rèn)真為客戶服務(wù)，多多學(xué)習(xí)經(jīng)濟管理知識，及時為自己充電。各家裝企業(yè)可以通過抱團促銷的方式，和裝飾公司合作推銷產(chǎn)品，更廣的拓寬自己的業(yè)務(wù)。

3.2 夾縫生存出新招，低碳經(jīng)濟助生存

行業(yè)的規(guī)范整合往往是通過大量“新陳代謝”并且在大環(huán)境經(jīng)濟不景氣的情況下發(fā)生的。如應(yīng)在“工裝公司”和“地產(chǎn)公司工程部”的家馮總開建新的業(yè)務(wù)。家裝行業(yè)應(yīng)該將服務(wù)提升一個檔次，推出針對不同房源，不同戶型的裝修業(yè)務(wù)；也可以針對經(jīng)濟適用房和保障房等推出低端裝修業(yè)務(wù)，或者提供全程化一對一服務(wù)、2次裝修施工業(yè)務(wù)等。更加細(xì)分的服務(wù)，更加人性化的服務(wù)才能讓家裝在未來的路上走得更遠。

而對于建材行業(yè)來說，隨著“低碳經(jīng)濟時代“的到來綠色環(huán)保建材家具商機卻是無限的，加強新品的研發(fā)和推廣，比如選擇新型環(huán)保的防水材料等。不斷深挖渠道，通過多與客戶交流創(chuàng)造更多適合市場的產(chǎn)品，搶的更多的市場份額。

結(jié)語：房地產(chǎn)市場從“過緊”走向“常態(tài)”的過程中讓我們深刻認(rèn)識到了房地產(chǎn)商品本就是應(yīng)有其商品應(yīng)有的規(guī)律，房地產(chǎn)市場也應(yīng)是一個正常的由供求關(guān)系決定的市場而不是一個暴利的市場。國家不會再出現(xiàn)非常規(guī)的大規(guī)模的刺激政策。在這場新的戰(zhàn)役中，智者存，弱者亡。房企和各相關(guān)行業(yè)應(yīng)緊密關(guān)注國家政策，發(fā)揮智慧開源節(jié)流，增強實力，方能長久立于市場中。

【1】丁衛(wèi)國 西方經(jīng)濟學(xué)原理

【2】 鄒士年 2015年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)調(diào)整，效果及存在的問題

【3】房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第三版）

【4】李郁怡 全球頂尖房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的賺錢術(shù)（一）