北京市保障性住房建設的混合居住策略探討

【摘要】我國保障性住房正處于大發展階段，但體系相對不成熟且規劃設計策略相對單一。本文從居住隔離的角度出發，結合北京保障性住房的建設現狀分析得出其混合居住模式的策略可行性研究。

【關鍵詞】北京市保障性住房；居住空間隔離；混合居住模式

1、前言

住房問題作為人類生存的最基本需求之一，不僅僅是經濟問題、民生問題，甚至可以說是政治問題。隨著經濟社會的發展，“住有所居”概念及建立宜居城市目標的提出則涉及到更廣闊的城市規劃體系且對于城市居住空間規劃有了更深層次的要求。

北京市可謂是我國保障性住房建設發展的先驅城市之一。經過十幾年的摸索，雖然在建設量上穩步提升，但是其建設模式還存在一定弊端。

2、北京市保障性住房整體建設現狀分析

2.1區位分布現狀

2014年截止至12月末，北京市保障性住房總體施工面積為4638萬平方米，全年銷售保障房470.5萬平方米，且該數據比2013年又增加了9.5%。可見，北京市保障性住房的建設依然在穩步進行中。只是目前北京市的保障性住房建設選址過程還是以政府為主導的政策性開發選址，開發企業及申請保障性住房的居民參與程度相對較低。與此同時，相關數據分析顯示目前北京市的保障性住房分布總體呈現出距離城市中心越遠建設量越大的態勢。保障性住房以五環至六環間這一環形區域建設量為最大且最為集中，在向內城及向外城擴散的過程中建設量逐漸減少。從北京市內城區也就是所謂的“城六區”的保障性住房建設分布分析來看，朝陽區的保障性住房建設面積最大，東城區、西城區建設面積則較小。在各類保障性住房配比中，又以經濟適用房和限價商品房建設量為最大。

與此同時，從北京市保障性住房建設的空間集聚角度分析，北京市各類保障性住區正在呈現出較強的空間集聚性，其中尤以經濟適用住房最為明顯，其后依次為限價商品住房、公共租賃住房和廉租房。

2.2配套服務設施建設現狀

住區內的公共配套服務設施對整個住區居民的生活起居起著至關重要的作用，加之保障性住區建設選址大多偏遠，原本地塊建設的配套設施本就偏少，因此公共配套服務設施在該區內的重要性更加突出。不同于一般商品房住區，因其服務對象為城市最低收入階層，配套服務設施必須考慮分層次建設并且應適當考慮結合當地人口就業問題。但是，目前北京市的保障性住區配套服務設施的建設往往較為滯后。

通過筆者對北京市保障性住區居民的消費結構調研顯示，居民對于日用品的消費支出比例最大，甚至于占到家庭總支出的35%。可見居民對于超市、便利店、菜市場等生活服務設施的需求最為緊要。與此同時，城市低收入階層居民交通出行對于外部公共交通設施的依賴性較大，對公共交通的完善需求最高，但大多數已建成的保障性住房小區卻普遍存在公交服務能力低的難題，有近六成受訪居民表示當前保障性住房的公共交通現狀較差，無法滿足日常出行需求。更有甚者，不少偏遠地區的保障性住房社區往往采用“先建房子、后跟配套”的方式。這樣的建設模式導致居住在該區的居民在搬進保障性住房之后雖然解決了基本的住房問題，但是卻無法解決基本的生活需求，居民生活變得更加不便且基本生活成本不減反增，加之保障性住區內的居民普遍職業技能偏低，文化水平偏低，這直接導致了其就業狀況不容樂觀。

2.3住區規模現狀

由于保障性住區大多受到用地規模、用地條件、住房面積等限制，其屬性明顯不同于一般商品房，保障性住房的人均建筑面積遠遠小于一般商品房且人口密度遠遠大于后者。加之目前北京市保障房住區規模普遍偏大，甚至有個別保障房住區總建筑面積超過100萬平方米，造成大量城市低收入人群聚集，極易引發社會矛盾。如北京的天通苑住區，總建筑面積已經超過1000萬平方米，容納人口近30萬，中低收入者極度聚集導致大型保障房社區成為城市新的城市貧困帶，不僅使得該片區整體環境質量下降，犯罪率增高，也容易給城市形象及公共安全帶來一定隱患。

除此之外，由于北京市土地資源緊缺，為最大限度地解決城市低收入者住房問題，在符合基本居住條件的基礎上，提高容積率、增加保障性住房居住小區規劃建設強度便成為了短期內最有效的舉措之一。通過筆者調研發現，北京市大部分保障性住區容積率普遍偏高，多數小區的容積率在2.5上下浮動（表3-1）。由此可見，高容積率、高密度、大片區集中建設是當前北京市保障房住區發展的一個顯著特點。

3、保障房住區建設與居住隔離

所謂居住隔離，是指都市居民由于種族、宗教、職業、生活習慣、文化水平或財富差異等關系，形成特征相類似的居住群體聚集于某一特定地區，不相類似的團體間彼此分開而產生的隔離和分異現象。

造成目前城市低收入者呈現居住隔離局面的原因主要包含以下幾個因素：保障性住房居住配套設施建設滯后、保障性住房選址邊緣化以及大規模保障性住房社區集中建設。通常政府為了節省財政開支而多把保障性住房選址在土地價格相對較低的城市邊緣地帶，這些地區一般都是城市新開發的區域，土地供應量相對充足，可大量滿足建造保障性住房的需求。加之前文提到的保障性住區普遍建設強度高、建設密度大，尤其是在如今北京市的保障性住房項目選址有進一步郊區化趨勢的情況之下，一定程度上造成了城市低收入者成規模聚居于城市一隅以及嚴重的職住分離情況。這是一個危險的信號，它勢必造成保障性住房建設的結果與其初衷背道而馳的境況——已建成的保障性住房因其規劃建設選址的缺陷而給保障對象家庭的就業和日常生活帶來了較大困難，非但不能實現提高其居住質量和生活質量的目的，還會在一定程度上使得城市低收入家庭的貧困現象被延續。

比這更為重要的是，地域間的隔離將會導致更為嚴重的居民社會地位的邊緣化，這主要體現為居民需求的“被漠視”以及社會公平獲取的困難。居民對于公共服務設施及交通設施的需求都因為居住片區以及社會地位的邊緣化而難以獲得解決。而社會公平獲取的困難則表現為同階層的居民居住于這種同質化、邊緣化的社區當中，無法獲得與其他社會階層交流、獲取信息的機會，這使得其提升就業機會的可能性大大降低以及獲取各種知識的機會大大減少。

居住空間隔離現象并非一朝形成，它是由自上而下的政策制度推動力和自下而上的個人選擇推動力共同作用產生的。從某種程度上講，居住空間分異現象之所以存在，必然是經歷了社會發展的選擇過程，其激勵作用主要體現在能夠充分實現市場對城市有限資源的高效配置及充分利用級差地租作用規律實現各個地塊價值的最大化上。但是，居住空間隔離存在更明顯的負社會外部性——包括加劇社會階層間的對立、影響社會公平分配原則、導致居住資源分配不均、不利于社區兒童心理健全成長以及導致社會文化分化等等。

4、混合居住策略對于保障性住房建設的應用

所謂“富人區”的形成，是隨著社會發展進步而產生的——能夠出高價購買住房的階層必然擁有選擇其居住地及居住環境的權利，這個市場規律并不是能夠在朝夕間打破的。但是，我們卻可以通過規劃層面的措施將貧富階層間的分歧或對立融合到最小。

筆者認為北京市是一個非常有利于混合居住模式建立的城市：首先在其發展過程當中居住隔離的形態尚未完全形成；其次我國居民的意識形態亦尚未形成因社會地位、經濟收入等差別而造成的歧視、排斥等思想；最后，我國新近施行的一系列房地產調控政策也為混合居住模式的保障性住房建設提供了契機。

4.1保障房住區選址層面的混合居住

針對目前北京市保障性住房建設存在城市邊緣化集中的問題，我們需要在城市規劃選址層面盡量扭轉該趨勢的發展。也就是說，為體現社會公平以及為城市低收入家庭提供更便捷的生活條件，可以通過選址的方式，適當規模地將保障性住區與城市內一般商品房片區進行空間融合，也就是所謂的“大混居、小聚居”模式。

保障性住房的空間選址與城市的發展方向有著非常緊密的聯系，二者互相影響。因此，在進行保障性住房選址規劃的同時應當重點考慮其對于城市空間發展的正面引導作用。例如，合理建設適當規模的保障性住房，避免大規模城市保障性住房過度集中而形成諸如天通苑、回龍觀等“臥城”現象的再次出現。另外，選址在城市邊緣區的保障性住房小區應當考慮其有可能使得城市發展方向改變、形成新的城市中心的可能，從而加速其周邊配套服務設施的建設。

另一方面，在城市空間發展規劃編制的過程當中也應當著重考慮其對于城市保障性住房選址的影響作用。由于城市低收入階層比其他任何階層都更加需要享有平等的空間機會，因此在城市空間發展戰略編制的過程中應當考慮保障性住區內居民的職住平衡問題和公平的設施資源共享等需求。由于保障性住房的服務對象與一般商品房住戶對于城市公共服務設施、交通出行以及就業需求等都有所不同，所以在進行城市保障性住區選址規劃之時應當著重考慮該住區所處位置與周邊配套間的聯系。

4.2保障房住區內部規劃設計層面的混合居住

當保障房住區以居住小區級劃分規模時，建議不同居住小區間進行梯度融合。所謂梯度融合，即指高收入階層與中等收入階層、中等收入階層與低收入階層間的適當融合。生活水平差距過大必然會導致人們對于各項服務設施的需求截然不同，很可能因價值觀的過大差異而產生的不同階層間的抵觸情緒和沖突對抗。因此，當我們探討居住區層面的混合居住模式時，應適當規避因強行迫使差距過大的階層間混合居住而帶來的社會隱患。本文認為在居住小區層面上的一般商品住房與保障性住房混合策略的實行，應當主要依靠公共街道作為“媒介”，使不同階層的群體都能夠有機會在公共街道兩旁參與到日常活動當中從而產生自然的交往。

當保障房住區以居住組團級劃分規模時，便要注意其配建模式問題。若將一般商品房與保障性住房配建于同一居住小區內，需要充分考慮組團間半開放空間的適當隔離和開放空間的適當融合。組團與組團之間應當能夠達到單獨管理的狀態且具有相對的獨立性；同時又不宜完全被隔離開，應通過社區服務設施等公共空間進行有機聯系。在該尺度下的混合居住模式，關鍵點即為可供雙方居民公用的公共服務空間和設施，該類設施同時起著促進居民交流以及使居民公平享用優質公共產品的作用。

5、結語

住房，已經不只是人們生活的基本條件，更是一種維護社會發展、為人們提供生理和心理庇護所的關鍵所在。隨著我國城市化進程逐步進入加速成熟的階段，流動人口及城市低收入者的住房問題成了城市經濟社會發展的重要議題，保障性住房的大發展趨勢將會愈發明顯。目前我國對于該類住房的建設還暫時僅限于滿足城市低收入者基本住房需求的階段，而從某種程度上忽略了其帶來的居住分異和隔離的不良后果。我們需要盡快考慮混合居住策略在保障性住房建設過程中的優勢及其科學應用方法來避免因居住隔離而產生的社會分層、對立的嚴重后果。只有通過城市中各個階層的不斷溝通、融合，才能緩解各階層間的誤解與矛盾，使城市積極而和諧地發展。

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本研究由北京建筑大學城鄉建設與管理產學研聯合研究生培養基地資助。