關(guān)于對中國房地產(chǎn)市場的分析研究

【摘要】近年來，我國各地的房價不斷上漲，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展備受關(guān)注，也吸引了很多人投身于房地產(chǎn)行業(yè)中。十八大強(qiáng)調(diào)，“要更加尊重規(guī)律，轉(zhuǎn)變政府職能，處理好政府與市場、與社會的關(guān)系，經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域要更多發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，社會領(lǐng)域要更好地利用社會的力量，包括社會組織的力量，把應(yīng)該由市場和社會發(fā)揮作用的交給市場和社會。這也是改革的方向?！薄咽袌龅慕唤o市場，即房地產(chǎn)行業(yè)逐步市場化觀點(diǎn)指引著行業(yè)未來發(fā)展的總方向，這意味著，在十八大提出的行業(yè)規(guī)劃觀點(diǎn)理論基礎(chǔ)上，未來的行業(yè)限購等各項(xiàng)政策調(diào)控將被市場調(diào)控取代，以市場調(diào)控為主，政策調(diào)控相輔的調(diào)控方式逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的軟著陸。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；市場；政策；調(diào)控；投資；風(fēng)險；著陸

一、房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

1998年中國住房制度改革，正式確立了房地產(chǎn)的全面市場化方向，計(jì)劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，推動了中國房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展，房地產(chǎn)市場逐步形成、完善和成熟，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為包含土地、建筑、交易和金融服務(wù)的多鏈條、多部門的重要產(chǎn)業(yè)，同時房地產(chǎn)的投資和投機(jī)屬性也已充分的顯現(xiàn)和發(fā)揮作用。[5] 目前，投資和投機(jī)已經(jīng)過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴(yán)重脫離了經(jīng)濟(jì)增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產(chǎn)泡沫第二位，其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險不可小覷。

二、房地產(chǎn)政策調(diào)控

房地產(chǎn)政策調(diào)控是指國家通過出臺和推行系列政策及法律法規(guī)從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動。[1]自房地產(chǎn)市場建立以來，政府出臺了不少調(diào)控政策，對整個房地產(chǎn)市場的走向產(chǎn)生了重要影響。目前，樓市正進(jìn)入去行政化階段，未來針對樓市實(shí)施的干預(yù)措施將會越來越少。為更好的對未來市場進(jìn)行分析與研究，我們將著重對繼近10年來政府不斷推行各項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策后的2014年出臺的房地產(chǎn)政策進(jìn)行分析：

雙向調(diào)控

對于“雙向調(diào)控”的具體思路，大致可理解為三個方面的內(nèi)容：其一，2014年樓市調(diào)控政策將呈現(xiàn)出“差別化”的特征，熱點(diǎn)城市的投資投機(jī)需求將繼續(xù)被抑制，非熱點(diǎn)城市的調(diào)控則會相對放松；其二，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)保障房工作，強(qiáng)化共有產(chǎn)權(quán)房在保障房領(lǐng)域的市場地位，通過“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂；其三，在長效調(diào)控機(jī)制尚未出臺之前，以限購為主的行政化手段與經(jīng)濟(jì)手段、市場手段仍會并存，但前者將會日益弱化，后兩種手段會逐漸突出。綜觀2014年的樓市調(diào)控政策，“雙向調(diào)控”確實(shí)起到了提綱挈領(lǐng)的作用。在這個基本思路的指導(dǎo)下，2014年的中國樓市逐漸進(jìn)入“新常態(tài)”。

新型城鎮(zhèn)化

住建部政策研究中心主任秦虹曾經(jīng)分析認(rèn)為，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》可能會給房地產(chǎn)業(yè)帶來3個新變化：其一，房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)分化，從過去的總體上漲到未來有的地方上漲，有的地方平衡，有的地方可能出現(xiàn)一段時間內(nèi)的低迷甚至是負(fù)增長；其二，新房市場的增速將會下降，二手房市場的需求將會增加；其三，商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游休閑、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老等非傳統(tǒng)房地產(chǎn)，將面臨新的發(fā)展機(jī)遇。有鑒于此，她大膽預(yù)測，新規(guī)劃將會帶來60%的新增住房需求。[2]

三、房地產(chǎn)市場調(diào)控

市場經(jīng)濟(jì)供求規(guī)律：商品供不應(yīng)求時，價格上升，需求下降，從而達(dá)到暫時的平衡。這正是所謂市場象“看不見的手”，支配著經(jīng)濟(jì)活動。[6]

在房地產(chǎn)市場的調(diào)整中，政策應(yīng)該在加強(qiáng)市場調(diào)節(jié)的導(dǎo)向作用，防止樓市暴漲暴跌上著力，因此短期內(nèi)只有依照市場調(diào)控為主，政策調(diào)控相輔的原則，建立有長效機(jī)制保障的市場，在房地產(chǎn)調(diào)控方面加強(qiáng)市場調(diào)節(jié)的導(dǎo)向作用，才能擠破房地產(chǎn)市場的泡沫，保證房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

四、解讀十八大中的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

（一）去房地產(chǎn)化

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)調(diào)控依然處于敏感時期，黨的十八大自然成為業(yè)內(nèi)預(yù)期政策變化的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。因此，在未來相當(dāng)長一個周期內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控的政策取向不會改變、政策力度不會放松，唯一可能發(fā)生的變化是政策機(jī)構(gòu)有可能在適當(dāng)?shù)臅r候面臨調(diào)整，以更長期的政策換取短期手段。

（二）積極擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，推動房產(chǎn)稅立法

就目前來看，政府正在積極研究擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策現(xiàn)在還沒想放松，因此，可能將在近期出臺房產(chǎn)稅有機(jī)制律法。在未來3-5年，更嚴(yán)厲的政策調(diào)整如果主要是上海重慶模式房產(chǎn)稅的擴(kuò)大試點(diǎn)，真正具有肅殺力的房地產(chǎn)稅還在加強(qiáng)立法階段，則中國房地產(chǎn)的運(yùn)行很可能進(jìn)入高位穩(wěn)定的平臺期。[3]

五、房地產(chǎn)市場投資風(fēng)險預(yù)測

在房地產(chǎn)投資過程中，投資風(fēng)險種類繁多并且復(fù)雜。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，特別是十八大召開后房市處于改革的新形勢下，房地產(chǎn)市場開發(fā)過程中將出現(xiàn)新類型風(fēng)險或主要風(fēng)險偏向有所轉(zhuǎn)移現(xiàn)象。[4]就目前市場發(fā)展走向看，房地產(chǎn)市場投資存在以下主要風(fēng)險：

1.產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險

2014年，樓市走勢分化趨勢驟然明顯，中央也提出房地產(chǎn)調(diào)控的新思路，然而長效調(diào)控機(jī)制并不代表對房地產(chǎn)調(diào)控政策會在短期內(nèi)全面放松，中央對促使房價回歸合理區(qū)間和嚴(yán)控房價上漲幅度的決心并為改變。根據(jù)現(xiàn)階段的政策發(fā)展走向預(yù)計(jì)未來3年內(nèi)房地產(chǎn)市場所面臨的政策風(fēng)險為退居二線間接的較為嚴(yán)厲的政策調(diào)控帶來的風(fēng)險，即承受來自于如房產(chǎn)稅及其他財稅和土地政策調(diào)控的風(fēng)險。

2.房價下跌風(fēng)險

2014年以來，全國各地房價已基本停止暴漲趨勢，各地普遍出現(xiàn)房價小幅下降。房價下跌對房地產(chǎn)開發(fā)商而言有諸多風(fēng)險：一方面，房價下跌會降低房地產(chǎn)開發(fā)利潤，利潤下降會拖累擴(kuò)張步伐，對于部分高價拿地的項(xiàng)目來說，甚至可能造成虧損；另一方面，一些房地產(chǎn)開發(fā)商之所以能負(fù)擔(dān)較高的融資成本，就是基于房價上漲的前提，一旦房價下跌，將造成房地產(chǎn)開發(fā)商無法償還債務(wù)，資金鏈斷裂從而導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。因此房價下跌將帶來一定的投資風(fēng)險。

六、結(jié)論

綜上所述，未來截至2018年的短時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場將遵循市場發(fā)展原則，以市場為向?qū)?，市場調(diào)控將以市場自我調(diào)節(jié)為主，政府的政策調(diào)控將淡出市場，并以房產(chǎn)稅等財稅機(jī)制作為退居二線的輔助手段進(jìn)行間接市場調(diào)控，由此增加房地產(chǎn)持有成本，迫使房地產(chǎn)商及市場投機(jī)購房者減少房地產(chǎn)產(chǎn)品的購買量或拋售囤房，將產(chǎn)品釋放回歸市場，市場存房量增加并趨向供需均衡。房價因而趨于平穩(wěn)、理性，房地產(chǎn)行業(yè)利潤逐漸走向社會平均利潤。在新形勢下所面臨的投資風(fēng)險中，開發(fā)商及投資者的投資態(tài)度趨于理性，房市平穩(wěn)著陸，回歸理性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策回顧.新浪財經(jīng) [引用日期2012-11-14]

[2] 贏商網(wǎng) http：//yn.winshang.com

[3] 十八大重申房產(chǎn)調(diào)控不放松 樓市迷局依舊.搜房資訊中心

[4] 李啟明. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險與決策[M]. 南京：東南大學(xué)出版社，1998

[5] 蔡麗霞 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢與房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊 2012（25）

[6] 焦祺森 國家宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展 中國城市經(jīng)濟(jì) 2010 （11）