探究控制房地產工程造價的有效措施

摘要：施工各方（建設方、施工方、設計、監理和投資監理）的積極配合，在不降低使用功能和質量標準的前提下，共同為降低造價出謀劃策，項目控制成功是有關各方通力合作的結果。本文將從設計階段、招標階段、審核階段如何有效控制房地產工程造價做出分析。

關鍵詞：控制房地產工程造價；有效措施

隨著社會的快速發展，房地產行業如雨后春筍般開展建設工作。本文從房地產造價和房地產總投資考慮，分析影響這兩個方面的因素，從而控制好房價，讓百姓買得起房。施工階段工程項目由圖紙轉變為實物的過程，是項目建設資金投入最大的階段，加強施工控制，就是加強履約行為的管理，規范工程建設施工過程和行為是確保房地產企業實現有效控制工程建設成本及實現預期收益的關鍵工作。

一、在設計階段，有效控制房地產工程造價

1.綜合比較多種設計方案

通過對項目多種設計方案比較、篩選，對各項造價指標、各項經濟技術指標，進行分析、判斷，選擇技術上可行性、施工上可能性、經濟上合理性的設計方案。通過這些工作，能動地影響設計、優化設計，以保證有效地控制投資。設計階段是項目成本控制的主要階段，但對工程造價的影響可70%以上，設計成果及設計工作的質量直接影響建設費用控制工作，合理利一學設計成果可達到技術、經濟協調的最佳設計配合。設計不精、深度不夠對工程造價控制極其不利，極容易造成施工階段工程造價控制工作難度大大增加。良好的設計成果是控制設計變更最為有效的手段。

2.選擇優秀設計單位

通過設計招標來選擇優秀的設計單位，從而保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因設計質量問題，出現工程變更，增加工程成本，同時也能避免因建筑產品設計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經濟效益無法保證。

3.審查設計圖紙

在設計階段，克服設計方的不足或缺陷，所花費的代價最小，能取得最好的效果，重點是對圖紙技術上的合理性、施工上的可能性、工程造價上的經濟性進行審查，從各個不同的角度對設計文件進行全而審核管理工作，以求提高設計質量，避免因設計部門考慮不周或失誤給施工時帶來的困難與麻煩，以及造成的經濟損失與不必要的浪費。

4.推行限額設計

積極推行限額設計，健全設計經濟責任制。設計人員應熟悉掌握建筑工程特點和建筑材料市場價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專業在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。

5.做好設計監理工作

建設單位可以在設計階段引進設計監理，特別是規模較大項目，能夠通過優化設計，挖掘節省投資的潛力。對于較小規模的項目，也可通過監理單位在設計階段介入，查看圖紙，查找可優化的部位。協助建設單位配合設計單位進行設計優化，提出合理化建議，這樣可在很大程度上節省投資。

二、在招標階段，有效控制房地產工程造價

工程的招投標制度其目的是通過引進市場競爭機制擇優選定對方，促進工程成本有效降低。在編制招標文件時，標書條款應嚴謹、準確和合理，涉及到有關工程造價及相關費用的應盡量包死，盡量做到少留或不留活口。工程標底要保證質量，造價水平要合理，把工程標底控制在投資范圍內。如：在金域華府項目中的消防報警、電氣照明等工程、給排水工程中通過招投標市場競爭方式選擇中標單位，中標單位的報價比標底價平均下降約9%左右，公司的投資成本也大為降低。應嚴格審查施工單位資質，必要時進行實地考察并充分考慮施工企業造價管理能力。合理低價者中標，以避免投標單位以低十成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質量、工期前提下的合理低價。工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方而，通過招投標開發商選擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質量、進度的控制都有至關重要的作用。做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價。應按合同內容明確協議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結算方式、違約爭議處理等，都應有明確的約定。同時，正確預測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發生。此外，應爭取工程保險、工程擔保等風險控制措施，使風險得到適當轉移、有效分散和合理規避，提高工程造價的控制效果。工程擔保和工程保險，是減少工程風險損失和賠償糾紛的有效措施。

三、在審核階段，有效控制房地產工程造價

該階段是成本控制工作的最后階段。根據合同計價條款、招投標資料、竣工資料、國家或地方的有關法規等，認真審核工程款。以政策為依據，對送審的竣工結算進行核實工程量，落實聯系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。目前大部分項目采用工程量清單計價，合同嚴格規定除暫定材料單價外，中標單價在結算時不得調整，因此暫定單價材料、暫定金額、指定金額部分的方案設計優化審核、設計變更審核及現場簽證審核是建安工程投資控制的重點所在。具體措施如下：在設備材料審核程序中，做好材料性價比比選工作。一是對設計變更造價的控制：在施工實施過程中對可能的重大設計變更，由施工單位上報此變更可能引起的成本增減報投資監理審核，然后報業主及設計單位預先報告因任何設計修改而可能引起的成本增減，并定期（設計變更發生時或付款時）將因工程修改所導致的造價增減向業主通報，對工程造價進行事前控制，而并非對既定方案進行事后的評估，現場簽證的管理。施工現場簽證發生后，報相關單位核實工程量的同時附帶簽證所發生的費用，相關單位簽證工程量確認后報投資監理單位審核、業主進行簽證價格復核，以便全過程總價控制。二是注意收集工程施工有關資料，了解施工工程情況，強調辦理工程簽證的及時性，對簽證的描述要求客觀、準確，簽證發生后應根據合同規定及時處理，要加強預見性，盡量減少簽證發生。每月進行投資實際支出值與總控制目標值的比較，發現問題及時分析偏差原因，及時采取糾偏措施。三是做好合同管理。在項目實施過程中，充分認識到合同文本條款的重要性，在合同簽訂前，由投資監理對合同價款、計價方式、結算依據和索賠方式等計價條款進行審核，審核通過后方可簽訂。既實施合同的動態管理，又信守合同，嚴格履約，創造條件盡可能實行閉口合同，以最合理的合同價獲得最好的技術方案和最強的工程保障能力；提供工程合同結構和承包模式的專業建議；參與商務談判、協助業主簽訂各類工程合同和供貨合同；做好工程資料的收集匯總，為正確處理可能發生的工程索賠提供依據，合理處理索賠事宜。

總之，投資控制工作貫穿工程建設項目的全過程，并不是獨立存在的；造價控制工作與工程質量、工期、安全等控制工作存在即對立又統一的關系，需要這幾方而的控制工作整體策劃和全盤考慮，才能做到直接有效地控制工程建設項目造價，從而達到房地產項目投資收益的最大化。

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