淺析中國(guó)現(xiàn)行土地政策對(duì)房地產(chǎn)建筑開發(fā)項(xiàng)目的影響

【摘要】論文對(duì)我國(guó)土地招拍政策對(duì)房地產(chǎn)建筑開發(fā)的影響進(jìn)行了分析，從土地政策多層面展開了剖析，只有對(duì)政策不斷加以解讀和研究，才能保證企業(yè)的健康發(fā)展，也只有大力研究土地政策，才能保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】經(jīng)濟(jì)政策；土地政策；房地產(chǎn)開發(fā)；土地

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展關(guān)系到國(guó)泰民安的全局。由于土地是房地產(chǎn)重要的生產(chǎn)要素以及我國(guó)特有的土地二元公有制的結(jié)構(gòu)，土地政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控過程中有著無(wú)可替代的作用。研究土地政策的調(diào)控效果以及如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在機(jī)理，對(duì)于切實(shí)發(fā)揮土地政策的宏觀調(diào)控作用，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。

一、我國(guó)土地出讓制度

我國(guó)城市土地出讓制度自改革開放以來(lái)進(jìn)行了一系列的改革。改革的線索有兩條：第一在上世紀(jì)80年代改革的線索是土地使用權(quán)的“無(wú)償、無(wú)期限”演變?yōu)橥恋厥褂脵?quán)的“有償、有期限”的使用制度。土地使用權(quán)的有償使用，首先由外資企業(yè)開始，此后逐漸擴(kuò)展到當(dāng)時(shí)的國(guó)營(yíng)企業(yè)以及其他企事業(yè)單位。1988年公布實(shí)施的《憲法》修正案第二條規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，這就從法律上確定了土地使用權(quán)有償出讓問題，使土地交易市場(chǎng)的形成有了法律依據(jù)。

土地供應(yīng)方式從廣義上說(shuō)，包括土地有償供應(yīng)和劃撥供應(yīng)兩方面。土地有償供應(yīng)主要是指通過土地使用權(quán)出讓等方式的土地供應(yīng)。土地劃撥供應(yīng)是指通過土地使用權(quán)出讓等以外方式的土地?zé)o償供應(yīng)。我國(guó)城市土地使用權(quán)有償出讓，一般采用拍賣、招標(biāo)、掛牌、協(xié)議 4 種方式。而我國(guó)現(xiàn)行采用的是土地使用權(quán)的出讓方式比較多。這種方式由劃撥、協(xié)議為主，逐步演變?yōu)橐哉袠?biāo)、掛牌、拍賣（招拍掛）為主的方式。2007年開始實(shí)施的《物權(quán)法》第137條規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。”公開出讓土地的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，土地使用權(quán)“招拍掛”出讓方式由國(guó)家政策上升到法律規(guī)定。

我國(guó)城市土地出讓制度具有三個(gè)主要特征：政府壟斷土地供給，以競(jìng)爭(zhēng)性的招拍掛為主要出讓方式以及一次性繳納未來(lái)若干年的土地出讓金的“批租制”。這種土地出讓政策，在我國(guó)快速城鎮(zhèn)化和地方政府“土地財(cái)政”的背景下，總的來(lái)說(shuō)導(dǎo)致了土地價(jià)格的高漲。使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更加火熱，價(jià)格增高。而我國(guó)現(xiàn)行土地出讓制度，又與土地金融利率政策、土地稅收政策等緊密聯(lián)系在一起，理清它們的關(guān)系和影響，必須詳細(xì)分析。

二、具體土地政策分析

1. 土地利率政策 按揭貸款利率的調(diào)節(jié)直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求，在真實(shí)需求過旺時(shí)，通過提高房貸利率可以平抑波動(dòng)需求，世界各國(guó)的大量時(shí)間證明，提高按揭貸款利率將提高業(yè)主成本，降低購(gòu)房者的需求。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)銀行貸款的依存度仍然較高，一般占到60%左右，并因國(guó)內(nèi)信托等其它融資渠道尚在完善，貸款規(guī)模下降將對(duì)融資渠道及項(xiàng)目單一的中小房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生一定負(fù)面影響。同時(shí)隨著銀行貸款規(guī)模的縮小，房地產(chǎn)按揭貸款規(guī)模和增長(zhǎng)速度將進(jìn)一步縮減，直接影響以按揭貸款帶動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房需求。

2稅收政策 房地產(chǎn)稅制除了為國(guó)家增加財(cái)政收入和縮小貧富差距之外，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制過度投資，預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)，防范房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)活動(dòng)等具有顯著效果。我國(guó)于房地產(chǎn)有關(guān)的稅賦有12個(gè)：營(yíng)業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅！城市土地使用稅、房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等，房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多。高額的稅負(fù)以在一定程度上降低了投資和投機(jī)性購(gòu)房的收益，進(jìn)一步抑制了投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，能有效緩解旺盛的購(gòu)房需求，但仍不能從根本上抑制和打壓投資和投機(jī)需求，回歸到自住需求。增值稅清算和印花稅的上調(diào)，使得房地產(chǎn)建筑開發(fā)成本提高。最終也會(huì)間接導(dǎo)致購(gòu)房者的購(gòu)房成本，提高商品房的銷售價(jià)格。

3土地出讓招拍制度 2007年招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定正式施行，進(jìn)一步擴(kuò)大了招標(biāo)拍賣掛牌范圍，工業(yè)用地也將納入招拍掛范圍，明確了建設(shè)用地使用權(quán)是物權(quán)的一種形式。但部分通過招拍掛方式出讓的土地價(jià)格上漲已超過其本身的內(nèi)涵，拍賣出讓形式近幾年在全國(guó)土地市場(chǎng)成交價(jià)都很高，甚至創(chuàng)出了“天價(jià)”。因?yàn)閭鹘y(tǒng)為協(xié)議和劃撥方式，不能真實(shí)反映土地的市場(chǎng)價(jià)格，而且容易暗箱操作，導(dǎo)致腐敗等問題。招拍對(duì)此加以了改善。但是當(dāng)前的城市土地出讓招拍掛的出讓方式，以土地價(jià)格為競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)的。在土地壟斷供給的條件下，其邏輯結(jié)果就是抬高土地價(jià)格。而土地價(jià)格的上漲又傳導(dǎo)到住宅價(jià)格上，導(dǎo)致住宅價(jià)格的快速上漲。再者這種政策對(duì)于房地產(chǎn)建筑開發(fā)的影響也是很顯著的，一些財(cái)力雄厚的地產(chǎn)商可以拍得心儀的土地，而很多小型房地產(chǎn)企業(yè)就面臨著很大的危機(jī)，一步到位的資金進(jìn)一步拉緊了企業(yè)的資金鏈，對(duì)建筑開發(fā)的要求也就更高，可以說(shuō)這開發(fā)企業(yè)的結(jié)構(gòu)也會(huì)有巨大影響。

4土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策 關(guān)于土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)控政策的核心觀點(diǎn)集中在以下三方面：（1）嚴(yán)格控制高檔商品房的土地供應(yīng)，優(yōu)先滿足普通商品住房的用地需求；（2）改變了土地供應(yīng)方式，并停止了別墅類用地的土地供應(yīng)；（3）進(jìn)一步改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的用地管理。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%；繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。對(duì)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)起到了重要保證作用。

三、小結(jié)

土地政策在不斷調(diào)控著房地產(chǎn)市場(chǎng)。土地政策的顯效時(shí)間要長(zhǎng)一些，短期內(nèi)很難看到其具體影響，所以必須加強(qiáng)土地政策對(duì)宏觀調(diào)控影響的分析，適應(yīng)我國(guó)快速城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢(shì)。

參考文獻(xiàn)

[1] 《土地招拍掛與競(jìng)買》，劉露軍編著，清華大學(xué)出版社，第27頁(yè)，2008年。

[2] 孔凡文，洪滌，王欽.論我國(guó)土地宏觀調(diào)控[J].沈陽(yáng)建筑大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2007（9）：203～204

[3] 徐霞.城市中低收人家庭住房保障問題的思考[J].理論探討，2004（12）：134～136

[4] 黃凌翔，陳學(xué)會(huì). 土地政策作為宏觀調(diào)控手段的理論和實(shí)踐探討[ J ] . 經(jīng)濟(jì)問題