淺析中國現行土地政策對房地產建筑開發項目的影響

【摘要】論文對我國土地招拍政策對房地產建筑開發的影響進行了分析，從土地政策多層面展開了剖析，只有對政策不斷加以解讀和研究，才能保證企業的健康發展，也只有大力研究土地政策，才能保證經濟的平穩發展。

【關鍵詞】經濟政策；土地政策；房地產開發；土地

隨著社會經濟的發展，房地產行業已經成為了我國國民經濟重要的支柱產業，房地產行業的健康發展關系到國泰民安的全局。由于土地是房地產重要的生產要素以及我國特有的土地二元公有制的結構，土地政策在房地產市場調控過程中有著無可替代的作用。研究土地政策的調控效果以及如何影響房地產市場的內在機理，對于切實發揮土地政策的宏觀調控作用，促進房地產業健康、持續發展具有很大的現實意義。

一、我國土地出讓制度

我國城市土地出讓制度自改革開放以來進行了一系列的改革。改革的線索有兩條：第一在上世紀80年代改革的線索是土地使用權的“無償、無期限”演變為土地使用權的“有償、有期限”的使用制度。土地使用權的有償使用，首先由外資企業開始，此后逐漸擴展到當時的國營企業以及其他企事業單位。1988年公布實施的《憲法》修正案第二條規定“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”，這就從法律上確定了土地使用權有償出讓問題，使土地交易市場的形成有了法律依據。

土地供應方式從廣義上說，包括土地有償供應和劃撥供應兩方面。土地有償供應主要是指通過土地使用權出讓等方式的土地供應。土地劃撥供應是指通過土地使用權出讓等以外方式的土地無償供應。我國城市土地使用權有償出讓，一般采用拍賣、招標、掛牌、協議 4 種方式。而我國現行采用的是土地使用權的出讓方式比較多。這種方式由劃撥、協議為主，逐步演變為以招標、掛牌、拍賣（招拍掛）為主的方式。2007年開始實施的《物權法》第137條規定：“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。”公開出讓土地的范圍進一步擴大，土地使用權“招拍掛”出讓方式由國家政策上升到法律規定。

我國城市土地出讓制度具有三個主要特征：政府壟斷土地供給，以競爭性的招拍掛為主要出讓方式以及一次性繳納未來若干年的土地出讓金的“批租制”。這種土地出讓政策，在我國快速城鎮化和地方政府“土地財政”的背景下，總的來說導致了土地價格的高漲。使得房地產開發項目更加火熱，價格增高。而我國現行土地出讓制度，又與土地金融利率政策、土地稅收政策等緊密聯系在一起，理清它們的關系和影響，必須詳細分析。

二、具體土地政策分析

1. 土地利率政策 按揭貸款利率的調節直接影響到房地產市場的真實需求，在真實需求過旺時，通過提高房貸利率可以平抑波動需求，世界各國的大量時間證明，提高按揭貸款利率將提高業主成本，降低購房者的需求。目前國內房地產市場對銀行貸款的依存度仍然較高，一般占到60%左右，并因國內信托等其它融資渠道尚在完善，貸款規模下降將對融資渠道及項目單一的中小房地產企業產生一定負面影響。同時隨著銀行貸款規模的縮小，房地產按揭貸款規模和增長速度將進一步縮減，直接影響以按揭貸款帶動的房地產市場購房需求。

2稅收政策 房地產稅制除了為國家增加財政收入和縮小貧富差距之外，對穩定房地產市場，抑制過度投資，預防金融風險，防范房地產市場的投機活動等具有顯著效果。我國于房地產有關的稅賦有12個：營業稅及城市維護建設稅和教育附加、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅！城市土地使用稅、房地產稅、城市房地產稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等，房地產業涉及的稅種多。高額的稅負以在一定程度上降低了投資和投機性購房的收益，進一步抑制了投機和投資性購房需求，能有效緩解旺盛的購房需求，但仍不能從根本上抑制和打壓投資和投機需求，回歸到自住需求。增值稅清算和印花稅的上調，使得房地產建筑開發成本提高。最終也會間接導致購房者的購房成本，提高商品房的銷售價格。

3土地出讓招拍制度 2007年招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定正式施行，進一步擴大了招標拍賣掛牌范圍，工業用地也將納入招拍掛范圍，明確了建設用地使用權是物權的一種形式。但部分通過招拍掛方式出讓的土地價格上漲已超過其本身的內涵，拍賣出讓形式近幾年在全國土地市場成交價都很高，甚至創出了“天價”。因為傳統為協議和劃撥方式，不能真實反映土地的市場價格，而且容易暗箱操作，導致腐敗等問題。招拍對此加以了改善。但是當前的城市土地出讓招拍掛的出讓方式，以土地價格為競爭標的。在土地壟斷供給的條件下，其邏輯結果就是抬高土地價格。而土地價格的上漲又傳導到住宅價格上，導致住宅價格的快速上漲。再者這種政策對于房地產建筑開發的影響也是很顯著的，一些財力雄厚的地產商可以拍得心儀的土地，而很多小型房地產企業就面臨著很大的危機，一步到位的資金進一步拉緊了企業的資金鏈，對建筑開發的要求也就更高，可以說這開發企業的結構也會有巨大影響。

4土地供應結構政策 關于土地供應結構的調控政策的核心觀點集中在以下三方面：（1）嚴格控制高檔商品房的土地供應，優先滿足普通商品住房的用地需求；（2）改變了土地供應方式，并停止了別墅類用地的土地供應；（3）進一步改進和規范經濟適用住房制度，加強經濟適用住房的用地管理。土地供應結構政策優先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的 70%；繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。對調整住房供應結構起到了重要保證作用。

三、小結

土地政策在不斷調控著房地產市場。土地政策的顯效時間要長一些，短期內很難看到其具體影響，所以必須加強土地政策對宏觀調控影響的分析，適應我國快速城鎮化的發展趨勢。

參考文獻

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