養老地產發展現狀及對策分析

【摘要】我國還沒有富裕起來就先面臨了人口老齡化的難題，不僅表現在我國基礎設施的欠缺，還表現在貧富差異，區域差異，以及消費水平的差距。因此我國不能完全照搬發達國家養老保障制度。據國務院發布的報告顯示，我國已步入老齡化階段，人口老齡化和家庭結構的萎縮是我國現在面臨的重大問題，要解決這些問題，迫在眉睫的是養老制度的實施。一些較發達的大中型城市養老服務基本達到了社會化的程度，有很多的房地產開發企業也正在積極的研究適合我國養老房地產穩健運行的模式，因此這也是能夠保障房地產企業可持續增長的另外一個重大方向。

【關鍵詞】養老地產；發展；現狀；對策

一、養老地產概述

養老地產又稱盈利型老年人住宅，是一種新興的房地產開發運營方式，是對房地產的開發、服務、以及商業運營等等的相互融合。它的基礎還是養老型的住宅，其余都屬于附加內容，有多種配套設施，比如醫院、文體中心、超市，不僅可以居住，還可以健身、娛樂、購物等。我國目前的養老地產是居家養老，社區、機構的養老方式相互融合，并且逐漸的實現和推動我國養老產業的發展。

在上個世紀八十年代，西方發達國家就提出過，在老齡化社會養老地產必要性的概念。二十一世紀，我國正式邁入了人口老齡化時代，為了應對人口老齡化的問題，政府不斷探索新型模式，不斷加強養老產業的推進力度和服務力度[1]。在2009年，我國就建立了“新農保”全民養老保險制度。到目前，我國已經在10%的縣開展了向六十歲以上老人發放養老金制度，全國有十余萬五保老人已經在養老機構受到了良好的待遇和護理。與此同時，我國還成立了養老產業協會和行業聯盟，以加強養老產業的監督和監管，并對養老問題的逆向融資產品進行推進和探索，以求更好的解決人口老齡化引發的諸多問題。綜合我國現狀，現在一些大城市有著比較高的經濟發展水平和比較完善的服務水平及背景，將逐漸出現養老服務設施集約化的情況。養老服務產業的一個重要方面就是養老地產，近年來，養老地產領域引起了人們的極大關注，逐步形成了以家庭養老為基礎，機構養老為補充，社區養老為依托的綜合養老模式。

養老住宅現階段的開發和建設迫在眉睫，但目前養老地產相配套的政策支持仍然沒有到位（如必須的金融政策和土地政策都不夠完善等），商業操作模式不夠成熟。我國對養老地產相關聯的土地供應、相關稅收政策、合作基金的設置和服務行業標準進行意見征求，尚未出臺正式文件。如果上述條件全部具備，養老地產會有爆發性的遞增。目前，從發達國家較為完善的經驗和國內一部分城市的成熟案列來看，我國的養老地產的開發可以分成兩個模式：第一種是由國家出資進行建設的養老中心，采用社會性的養老機構兼任開發與管理，最大的特點是它的服務功能較為健全，但建設高標準的養老服務中心，投資較高，資金回收周期也較長；第二種是建設專門的老年人住宅，這種住宅多是在房地產開發中專門進行配套建設，最大特點是分布較為廣泛，還能與子女的住房較為靠近，更符合中國的傳統文化，但這種模式可操作性差管理流程較復雜，對于這一模式的可行度還有待研究。筆者認同用現有的房地產資源中的項目配套建立老年住宅，以此為具體的切入點，循序漸進，還能帶動別的養老模式的穩健發展。

二、對于目前開發養老地產項目的商業模式分析

1.商品化的老年住宅。目前的住宅項目中，建設老年住宅的商業運行方式有兩種，一種是出售，開發商將住宅建好之后，通過銷售的方式收回成本獲取利潤；另一種則是將出售和持有相結合的綜合模式，開發商通過對老年住宅的銷售和配套物業的持有模式來獲得利潤，大部分時候，這一服務交由專業機構進行處理。“出售”模式與住宅管理獨立，而且投資周期短，風險小，這種經營模式可以建立在商品房旁邊，更符合老年人的心理，增加建筑使用價值。但這樣的“出售”模式在筆者看來，與普通商品房的經營方式差別并不大，嚴格來說不能納入范疇。而“出售”與“持有”相結合的經營模式則將老年住宅的銷售與物業服務進行配套，打造出功能完善、服務便利的老年社區，這種模式是我們應提倡和重點研究的。

2、企業盈利型的養老地產，是由企業進行投資開發的老年綜合社區。根據開發規模不同，可以分為小型、中型、大型，大型綜合的老年社區，設施非常齊全；也可分為嵌入式老年公寓、老年人社區，還有就是比較綜合性的高端養老社區。在養老的機制上，無論是企業投資的或是政府主導的，都是為老年人服務的，非盈利性的，運轉資金主要依靠政府的補貼還有來自社會各界的捐贈。另外，老年住宅項目因其設計的特殊性，需要更多的資金，對此還需要多方不斷努力。

三、有關養老地產的一些問題

中國老齡化進程逐漸加劇、空巢老人逐漸增多、社會經濟逐漸轉型，各種情況的相互交織，使得養老的服務以及保障的需求劇增。我國政府開始對養老模式進行轉型。所以對于養老產業，尤其是養老地產發展要十分重視，極力促進。

目前，我國養老地產主要存在以下問題：首先，養老地產的產業化還沒有完全的發展起來，規模不大，產業鏈的整合度不高，整體功能沒有真正落實，功能較為單一，養老配套設施及專業服務方面也有待加強；其次，因為沒有足夠的經驗，所以對于開發經營的全部流程較為生疏，對市場需求不能精準定位，難以準確把握老年人客戶的需求；再次，養老地產中對于老年人情感的關心和呵護沒有做到“令人滿意”，休閑、娛樂、健身、醫療等設施不夠完備。所以說，養老地產這一產業要想不斷的完善和發展，需要房地產行業以及各服務業的共同配合，共同努力。

四、有關開發養老地產的相關政策建議

首先是土地政策，應盡快完善各種模式下土地的劃撥和出讓政策，可參考經適房和廉租房等相關政策，明確土地出讓金標準；其次是財稅政策，應在基礎設施配套費和相關行政事業性收費等稅費的征收上給予相應減免；再次是社會保障政策，應讓所有老年人都擁有自己的住宅，可以考慮房屋置換、以舊換新、長期租用等模式，新建的老年人住宅多為小戶型，可以減免置換房屋的費用，讓老年人能夠更加輕松的入住老年人住宅[4]。另外，政府還應該盡快的推出逆向住房融資產品，老年人可以用自己的老年住宅向保險公司進行抵押，保險公司以逆向年金的方式支付養老金，當老年人去世之后，房屋可以歸保險公司所有。這樣，老年人既能支付老年住宅的費用，又能解決一部分的生活問題，保險公司也易于接受。

五、結語

我國現在已經步入老齡化階段，老年人的人口數量還在逐步增加，這是壓力的同時也是養老地產發展的動力。政府對于養老地產制度和標準的制定、推進、落實等方面要加強，在政策上提供大力的支持。目前，養老地產還有廣闊的發展和上升空間，作為一項重大的系統工程，推進養老地產的發展離不開社會各界的相互配合與支持協調。只有各種資源相互配合，政府明確支持和引導，加上人們的不斷探索和實踐，養老地產的光明前景才會指日可待。

參考文獻；

[1] 任宏，高雅琦. 養老地產的發展瓶頸與需求釋放[J]. 城鄉建設. 2013（08）

[2] 姜睿，蘇舟. 中國養老地產發展模式與策略研究[J]. 現代經濟探討. 2012（10）

[3] 潘偉. 房地產企業進入養老產業的商業模式[J]. 城鄉建設. 2014（05）

[4] 常華. 中國特色的養老地產發展趨勢淺析[J]. 科技智囊. 2010（07）