我國旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略研究

摘要：目前，人均收入的提高，使得作為第三產(chǎn)業(yè)的旅游地產(chǎn)不斷發(fā)展起來，成為商人投資的重要途徑。但是，現(xiàn)今品牌企業(yè)在我國成為了主導(dǎo)產(chǎn)品，品牌社區(qū)成為產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)等產(chǎn)業(yè)模式。在這些模式中，還存在著某些缺陷。本文就對我國旅游地產(chǎn)所存在的問題進(jìn)行分析，探索解決其的策略。

關(guān)鍵詞：旅游地產(chǎn) 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 解決策略

旅游是我國幾千年文化資源傳播的表現(xiàn)形式，休閑旅游不僅是對我國文化的欣賞，更是對人們身心的放松以及追求品質(zhì)生活的方法。隨著旅游業(yè)的不斷發(fā)展，更多旅游開發(fā)商開始發(fā)展旅游地產(chǎn)，一方面滿足人們對旅游的需求，另一方面促進(jìn)了我國旅游業(yè)的發(fā)展。但是，目前我國的旅游地產(chǎn)相對西方國家還存在一些不足之處，本文就對旅游地產(chǎn)的問題進(jìn)行分析討論，并提出改善該問題的措施。

一、旅游地產(chǎn)概述

旅游地產(chǎn)在中國是一項(xiàng)新起的產(chǎn)業(yè)，國際上對旅游地產(chǎn)沒有明確的定義。在西方國家中有“分時(shí)度假”的概念，國內(nèi)的專家也對此有過研究，但是始終沒有對此作出明確的概念。就筆者認(rèn)為，豐富的旅游資源是建成旅游產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，將休閑度假、旅游、生活居住融為一體，而將這一系列的產(chǎn)業(yè)鏈表現(xiàn)為度假村、主題公園、生態(tài)養(yǎng)生中心、度假酒店等等。目前，我國旅游項(xiàng)目投資總額超過萬億元，國內(nèi)也有超過三分之一的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入到旅游地產(chǎn)中，其中也包括了萬達(dá)、萬科、恒大等擁有雄厚實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)，不僅是與地產(chǎn)有關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)投身旅游地產(chǎn)，與旅游地產(chǎn)不相關(guān)的華誼兄弟、聯(lián)想控股等企業(yè)也涉足于旅游地產(chǎn)中。

二、目前我國旅游地產(chǎn)開發(fā)存在的問題

（一）旅游地產(chǎn)存在不合理的規(guī)劃開發(fā)

一些旅游開發(fā)商沒有對開發(fā)區(qū)進(jìn)行合理規(guī)劃，導(dǎo)致原開發(fā)區(qū)的資源被浪費(fèi)，如大理洱海天域項(xiàng)目等，對當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)平衡造成了嚴(yán)重的破壞，令人痛心疾首。不僅如此，有些房地產(chǎn)開發(fā)商借旅游地產(chǎn)名義對當(dāng)?shù)剡M(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，從而造成一系列的破壞，在開發(fā)后期也沒有服務(wù)保障，造成資源嚴(yán)重破壞且浪費(fèi)了當(dāng)?shù)刭Y源。如1990年海南“爛尾樓”就是由于不合理的開發(fā)導(dǎo)致大規(guī)模的資源浪費(fèi)。所謂旅游地產(chǎn)，最基礎(chǔ)的是當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境，然后再依照當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境而開發(fā)出的旅游度假的項(xiàng)目。在開發(fā)旅游項(xiàng)目的過程中，不僅要保護(hù)當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境，還要針對該項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，作出對該旅游項(xiàng)目長久的保護(hù)措。

（二）對旅游地產(chǎn)的開發(fā)質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)

由于國民收入的提高，帶動(dòng)了旅游業(yè)的發(fā)展，使得旅游開發(fā)項(xiàng)目不斷增多，但是，目前我國的旅游地產(chǎn)卻還沒有一個(gè)項(xiàng)目能聞名于世界。出現(xiàn)此現(xiàn)象的原因不是我國資源不豐富，中國有幾年的歷史，其資源相對于其他國家來說是非常豐腴的，而我國沒有享譽(yù)世界名牌的罪魁禍?zhǔn)资且驗(yàn)槲覈糜蔚禺a(chǎn)的開發(fā)質(zhì)量有待提高。除開急功近利的質(zhì)量問題外，我國旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理還不是很完善。 旅游地產(chǎn)牽動(dòng)著許多行業(yè)的發(fā)展，是一個(gè)連鎖性的產(chǎn)業(yè)，而如何管理該行業(yè)是一個(gè)令人棘手的問題。旅游地產(chǎn)帶來的利潤讓許多開發(fā)商把投資對準(zhǔn)旅游地產(chǎn)，而對于經(jīng)營管理卻全然不知，一些開發(fā)商只注重利益而沒考慮到可持續(xù)發(fā)展，將不適合該地區(qū)的項(xiàng)目硬加入該地區(qū)的規(guī)劃中，項(xiàng)目太過分散，不僅得不到預(yù)期的利益，更破壞了當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境。

（三）國家未完善旅游地產(chǎn)的法律條例。

國家對旅游業(yè)相當(dāng)重視，也出了相關(guān)法律法規(guī)，但是，目前關(guān)于旅游地產(chǎn)的法律法規(guī)并未解決旅游地產(chǎn)開發(fā)商對當(dāng)?shù)丨h(huán)境的破壞，國家對于破壞環(huán)境還沒有作出明確的法律法規(guī)，其次，對于旅游地產(chǎn)的保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)、旅游價(jià)格等法律還不是很完善。消費(fèi)者很難滿意旅游景區(qū)的地產(chǎn)價(jià)格翻倍提高且態(tài)度惡劣的現(xiàn)狀。消費(fèi)者不滿意則會對旅游景區(qū)造成形象受損，影響旅游業(yè)的發(fā)展。

三、旅游地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略探討

（一）前期做好市場調(diào)查

對旅游地產(chǎn)來說，任何失誤都將給預(yù)期項(xiàng)目帶來嚴(yán)重偏離，從而給企業(yè)帶來重大的利益損失，所以，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少可行性研究中項(xiàng)目的不確定性因素，前期必須對將實(shí)施的旅游項(xiàng)目進(jìn)行市場調(diào)查和風(fēng)險(xiǎn)分析，對項(xiàng)目不止一次的深入了解，將該項(xiàng)目在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行明確的定位，盡可能考慮一切因素，掌握目前的市場現(xiàn)狀，分析該項(xiàng)目發(fā)展趨勢，提高一系列的考察調(diào)研，將不確定性因素降低到最小程度，以此來規(guī)避投資項(xiàng)目的可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。不僅需要通過一系列的市場調(diào)研，還要將調(diào)研結(jié)果進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測。市場調(diào)研對于旅游地產(chǎn)的開發(fā)來說是最基礎(chǔ)的，而對旅游地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)預(yù)測是保證投資項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期效果的核心。而如何進(jìn)行科學(xué)分析是一項(xiàng)相對復(fù)雜的程序，需要以客源為中心進(jìn)行預(yù)測，需要重點(diǎn)考慮該城市的綜合形象、經(jīng)濟(jì)水平、地產(chǎn)模式、景區(qū)對客源的吸引力、景區(qū)的生態(tài)環(huán)境等方面，從全方位的考慮該項(xiàng)目是否可行，是否適合于該地區(qū)，對投資項(xiàng)目進(jìn)行剖析，從而預(yù)測其可行性。

（二）做好資金的預(yù)算籌備及后期的管理

眾所周知，旅游投資是一項(xiàng)高利潤的項(xiàng)目，但是高利潤必然有高投資，所以，投資旅游業(yè)是非常消耗資金的，如果進(jìn)行資金的預(yù)測是非常重要的環(huán)節(jié)。企業(yè)可以考慮融資來籌集資金，但是需要考慮其自身的承受能力。要從全方位的降低資金籌集的風(fēng)險(xiǎn)，就需要公司企業(yè)對資金做全面的預(yù)測，從前期的市場調(diào)研到實(shí)地考察再到后期的開發(fā)建設(shè)及完善后的后期管理所用到的資金，小到市場調(diào)研是員工喝的水，大到一棟樓的建設(shè)，都要考慮周全。為避免中途資金鏈的斷裂或出現(xiàn)意外情況，企業(yè)管理人員需要隨時(shí)關(guān)注資金的動(dòng)向，保證資金的流通，以及逾期支付合同的違約風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)完整的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目還要對后期的服務(wù)進(jìn)行管理，良好的服務(wù)態(tài)度可以保證一個(gè)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期效果，對于上流群體的消費(fèi)對象更應(yīng)該注重后期服務(wù)管理。一些剛?cè)胄械钠髽I(yè)并不注重后期的管理，導(dǎo)致沒有收到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益，對于這種情況，公司企業(yè)應(yīng)該找相關(guān)物業(yè)管理公司進(jìn)行后期的全面管理，從中吸取管理經(jīng)驗(yàn)，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目完美施行。由此看出，完善項(xiàng)目的后期管理是投資項(xiàng)目成功運(yùn)行的關(guān)鍵。

結(jié)束語：

我國的旅游地產(chǎn)存在雙面性，在促進(jìn)我國的旅游業(yè)發(fā)展中，存在著環(huán)境與文物的破壞情況，旅游地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)多從實(shí)際出發(fā)，注重自然環(huán)境的保護(hù)以及生態(tài)平衡，走可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)。

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