我國旅游地產的開發模式及風險規避策略研究

摘要：目前，人均收入的提高，使得作為第三產業的旅游地產不斷發展起來，成為商人投資的重要途徑。但是，現今品牌企業在我國成為了主導產品，品牌社區成為產業經濟區等產業模式。在這些模式中，還存在著某些缺陷。本文就對我國旅游地產所存在的問題進行分析，探索解決其的策略。

關鍵詞：旅游地產 風險規避 解決策略

旅游是我國幾千年文化資源傳播的表現形式，休閑旅游不僅是對我國文化的欣賞，更是對人們身心的放松以及追求品質生活的方法。隨著旅游業的不斷發展，更多旅游開發商開始發展旅游地產，一方面滿足人們對旅游的需求，另一方面促進了我國旅游業的發展。但是，目前我國的旅游地產相對西方國家還存在一些不足之處，本文就對旅游地產的問題進行分析討論，并提出改善該問題的措施。

一、旅游地產概述

旅游地產在中國是一項新起的產業，國際上對旅游地產沒有明確的定義。在西方國家中有“分時度假”的概念，國內的專家也對此有過研究，但是始終沒有對此作出明確的概念。就筆者認為，豐富的旅游資源是建成旅游產業的基礎，將休閑度假、旅游、生活居住融為一體，而將這一系列的產業鏈表現為度假村、主題公園、生態養生中心、度假酒店等等。目前，我國旅游項目投資總額超過萬億元，國內也有超過三分之一的房地產企業進入到旅游地產中，其中也包括了萬達、萬科、恒大等擁有雄厚實力的房地產企業，不僅是與地產有關的房地產企業投身旅游地產，與旅游地產不相關的華誼兄弟、聯想控股等企業也涉足于旅游地產中。

二、目前我國旅游地產開發存在的問題

（一）旅游地產存在不合理的規劃開發

一些旅游開發商沒有對開發區進行合理規劃，導致原開發區的資源被浪費，如大理洱海天域項目等，對當地生態平衡造成了嚴重的破壞，令人痛心疾首。不僅如此，有些房地產開發商借旅游地產名義對當地進行房地產開發，從而造成一系列的破壞，在開發后期也沒有服務保障，造成資源嚴重破壞且浪費了當地資源。如1990年海南“爛尾樓”就是由于不合理的開發導致大規模的資源浪費。所謂旅游地產，最基礎的是當地的自然環境，然后再依照當地自然環境而開發出的旅游度假的項目。在開發旅游項目的過程中，不僅要保護當地的生態環境，還要針對該項目進行實地考察，作出對該旅游項目長久的保護措。

（二）對旅游地產的開發質量嚴格把關

由于國民收入的提高，帶動了旅游業的發展，使得旅游開發項目不斷增多，但是，目前我國的旅游地產卻還沒有一個項目能聞名于世界。出現此現象的原因不是我國資源不豐富，中國有幾年的歷史，其資源相對于其他國家來說是非常豐腴的，而我國沒有享譽世界名牌的罪魁禍首是因為我國旅游地產的開發質量有待提高。除開急功近利的質量問題外，我國旅游地產開發企業的經營管理還不是很完善。 旅游地產牽動著許多行業的發展，是一個連鎖性的產業，而如何管理該行業是一個令人棘手的問題。旅游地產帶來的利潤讓許多開發商把投資對準旅游地產，而對于經營管理卻全然不知，一些開發商只注重利益而沒考慮到可持續發展，將不適合該地區的項目硬加入該地區的規劃中，項目太過分散，不僅得不到預期的利益，更破壞了當地的環境。

（三）國家未完善旅游地產的法律條例。

國家對旅游業相當重視，也出了相關法律法規，但是，目前關于旅游地產的法律法規并未解決旅游地產開發商對當地環境的破壞，國家對于破壞環境還沒有作出明確的法律法規，其次，對于旅游地產的保險、產權、旅游價格等法律還不是很完善。消費者很難滿意旅游景區的地產價格翻倍提高且態度惡劣的現狀。消費者不滿意則會對旅游景區造成形象受損，影響旅游業的發展。

三、旅游地產開發風險規避策略探討

（一）前期做好市場調查

對旅游地產來說，任何失誤都將給預期項目帶來嚴重偏離，從而給企業帶來重大的利益損失，所以，為了規避風險，減少可行性研究中項目的不確定性因素，前期必須對將實施的旅游項目進行市場調查和風險分析，對項目不止一次的深入了解，將該項目在當地進行明確的定位，盡可能考慮一切因素，掌握目前的市場現狀，分析該項目發展趨勢，提高一系列的考察調研，將不確定性因素降低到最小程度，以此來規避投資項目的可能出現的風險。不僅需要通過一系列的市場調研，還要將調研結果進行科學的預測。市場調研對于旅游地產的開發來說是最基礎的，而對旅游地產進行科學預測是保證投資項目達到預期效果的核心。而如何進行科學分析是一項相對復雜的程序，需要以客源為中心進行預測，需要重點考慮該城市的綜合形象、經濟水平、地產模式、景區對客源的吸引力、景區的生態環境等方面，從全方位的考慮該項目是否可行，是否適合于該地區，對投資項目進行剖析，從而預測其可行性。

（二）做好資金的預算籌備及后期的管理

眾所周知，旅游投資是一項高利潤的項目，但是高利潤必然有高投資，所以，投資旅游業是非常消耗資金的，如果進行資金的預測是非常重要的環節。企業可以考慮融資來籌集資金，但是需要考慮其自身的承受能力。要從全方位的降低資金籌集的風險，就需要公司企業對資金做全面的預測，從前期的市場調研到實地考察再到后期的開發建設及完善后的后期管理所用到的資金，小到市場調研是員工喝的水，大到一棟樓的建設，都要考慮周全。為避免中途資金鏈的斷裂或出現意外情況，企業管理人員需要隨時關注資金的動向，保證資金的流通，以及逾期支付合同的違約風險。一個完整的旅游地產項目還要對后期的服務進行管理，良好的服務態度可以保證一個項目達到預期效果，對于上流群體的消費對象更應該注重后期服務管理。一些剛入行的企業并不注重后期的管理，導致沒有收到預期的經濟利益，對于這種情況，公司企業應該找相關物業管理公司進行后期的全面管理，從中吸取管理經驗，才能實現項目完美施行。由此看出，完善項目的后期管理是投資項目成功運行的關鍵。

結束語：

我國的旅游地產存在雙面性，在促進我國的旅游業發展中，存在著環境與文物的破壞情況，旅游地產開發商應多從實際出發，注重自然環境的保護以及生態平衡，走可持續發展的開發。

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