對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理若干問題的思考

【摘要】現(xiàn)金流是一個企業(yè)經(jīng)營和生存的命脈，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響尤甚。若現(xiàn)金周轉(zhuǎn)不暢，直接影響企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營及運轉(zhuǎn)，甚至會使企業(yè)倒閉，本文嘗試對房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流管理方面存在的問題和解決的方法進行分析探與討。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；現(xiàn)金流；現(xiàn)金流管理

一個企業(yè)的良好、持續(xù)的發(fā)展離不開資金的有效支持，尤其對于資金需求量巨大的房地產(chǎn)企業(yè)。那么了解房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特點及重要性，對資金流進行有效管理，實現(xiàn)資金鏈安全保證企業(yè)良好的運作就顯得尤為重要。

一、什么是現(xiàn)金流及現(xiàn)金流管理

在《企業(yè)會計準則-現(xiàn)金流量表》中，現(xiàn)金流是指一定會計期間內(nèi)企業(yè)現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物的流入和流出。由三個部分構成：經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流。現(xiàn)金流不僅是企業(yè)償還債務、支付股利的保證，更是評價企業(yè)盈利能力、抵御風險能力以及企業(yè)未來發(fā)展前景的重要依據(jù)。現(xiàn)金流量信息不僅對外部信息使用主體有著重要的作用，而且對公司的內(nèi)部管理也有著重大意義。

現(xiàn)金流的管理則是指企業(yè)為了達到價值最大化的目標，通過計劃、分析、預測、決策、控制和報告等手段對企業(yè)不同時期的現(xiàn)金流入和流出所進行的一種全面的系統(tǒng)管理活動。其主要內(nèi)容包括：1、制定現(xiàn)金流管理的相關制度；2、一定時期內(nèi)加速資金流轉(zhuǎn)、資金缺口的融資彌補、資金盈余的再投資的控制系統(tǒng)的建立；3、現(xiàn)金流預算執(zhí)行以及現(xiàn)金流本身系統(tǒng)的分析與評價。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特點

房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比有著自己獨特的開發(fā)經(jīng)營對象、特殊的開發(fā)經(jīng)營方式、以及較長的建設周期。因此房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流與其他企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營和籌資方面有著極大的不同：

1.資金籌集任務重。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營開發(fā)的對象是房屋、土地。巨額的土地和房屋造價要求企業(yè)一次性投入的資金非常巨大，所以相應的資金籌集壓力非常大。

2.現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)時間長。一般來說，房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設一般需經(jīng)歷征地、土地開發(fā)、房屋建設到竣工交付等階段，所需時間要2-3年，甚至更長，項目建成后，由于房屋價值大，往往客戶多采用分期付款的方式，這樣資金在短期內(nèi)往往不能迅速收回。

3.資金流波動幅度大。由于項目建設時間長，往往在項目初期需要投入大量的資金，而資金的回收則一般要到幾年以后，因此資金的流入和流出非常不均衡。

三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理在企業(yè)管理中的重要性

近年來，隨著國家?guī)状纬雠_房地產(chǎn)調(diào)控政策，對很多的房地產(chǎn)企業(yè)造成了很大的沖擊，尤其是對中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，在2008年不景氣的樓市中倒下一大批。究其根本原因就是樓市的低迷導致其現(xiàn)金流出現(xiàn)了斷裂，使其經(jīng)營難以為繼。從而也使得很多繼續(xù)經(jīng)營的企業(yè)不得不開始重視現(xiàn)金流管理在企業(yè)管理中的重要性：。

首先，現(xiàn)金流能更好的反應房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力和償債能力。實踐證明，大部分破產(chǎn)企業(yè)并非盈利能力很差的企業(yè)但是雖然這些企業(yè)利潤豐厚，擁有大量的流動資產(chǎn)，但現(xiàn)金的支付能力卻很差，導致最后甚至不能償還到期債務，最后破產(chǎn)清算。

其次，現(xiàn)金流量比利潤更真實的反應企業(yè)的收益質(zhì)量。企業(yè)如果不能及時改變現(xiàn)狀，提高現(xiàn)金的收益質(zhì)量，很容易發(fā)生資金鏈斷裂的現(xiàn)象，這樣的企業(yè)的影響是致命的。

再次，現(xiàn)金流量很好的體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務彈性。

最后，對現(xiàn)金流進行科學有效的分析可以保持公司合理的資本結構，降低資本成本。

四、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理措施

針對目前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理中出現(xiàn)的問題，我認為可以從改善現(xiàn)金流管理方法、加強基本業(yè)務活動的現(xiàn)金流管理以及正確處理企業(yè)持續(xù)發(fā)展與現(xiàn)金流管理的關系著三個方面出發(fā)來加強企業(yè)的現(xiàn)金流管理。

1、注重公司戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理的有效結合。

公司在實行現(xiàn)金流管理的過程中首先應明確公司發(fā)展戰(zhàn)略，依據(jù)公司戰(zhàn)略及目標要求，分析公司經(jīng)營的財務環(huán)境，根據(jù)公司自身的財務狀況制定適合公司自身的現(xiàn)金流量管理規(guī)則，既要考慮項目未來現(xiàn)金流的可利用程度，又要考慮現(xiàn)金流轉(zhuǎn)是否順暢、經(jīng)營風險與財務風險是否協(xié)調(diào)等問題，并根據(jù)公司現(xiàn)金流實際情況確定發(fā)展戰(zhàn)略，選擇具體投資項目。

2、現(xiàn)金流管理與企業(yè)的生命周期相結合

在企業(yè)的不同發(fā)展階段企業(yè)關注的目標和重點也不同，現(xiàn)金流量循環(huán)也會呈現(xiàn)不同的特點。管理者必須能準確分析和識別企業(yè)在生命周期不同階段的特點和定位，并能夠根據(jù)對現(xiàn)金流量的需要提出合適的財務結構。

3、現(xiàn)金流管理必須做好流動性、收益性和增長性的動態(tài)平衡。

流動性是企業(yè)進行日常經(jīng)營和債務償付的基本保證，收益性則是企業(yè)獲利能力的一種體現(xiàn)，，增長性是企業(yè)自我積累和發(fā)展能力的體現(xiàn)，只有三者平衡發(fā)展才能是企業(yè)持續(xù)、健康的發(fā)展。

4、制定具體措施，對現(xiàn)金流實行戰(zhàn)術管理。

良好的管理必須以有效的計劃開頭，所以做好資金的預算是非常重要的一步。現(xiàn)金流預算著重于規(guī)劃和控制企業(yè)的宏觀經(jīng)營活動，保障企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)；其次要從房地產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)入手，做好現(xiàn)金收入、支出各個環(huán)節(jié)現(xiàn)金流量管理措施。

總之，現(xiàn)金流管理決定著房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，所以一定要建立以現(xiàn)金流管理為核心的現(xiàn)代企業(yè)制度和企業(yè)經(jīng)營管理系統(tǒng)，從而實現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展，提高企業(yè)競爭實力。

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