滁州市經營性用地開發項目竣工規劃核實的實踐

【摘要】為進一步提高規劃審批效能，規范建設項目規劃審批管理工作，加強廉政建設，根據《安徽省城鄉規劃條例》、《滁州市城市規劃管理技術規定》和城鄉規劃相關規定，結合我市實際情況，滁州市規劃局制定了《滁州市經營性用地開發項目容積率計算規則》實施細則及辦法。我院在規劃部門已經頒發的用地規劃設計條件、批準的規劃總平面圖、規劃許可證（副本），在項目具備竣工驗收、交付使用的前提下，通過測繪手段對報驗項目進行現場實地測量。測繪并計算建筑面積，建筑密度、容積率，綠地率、建筑層高、建筑間距及退讓、機動車停車位等各項指標。

規劃核實測量一般分為現場竣工平面圖的測繪及建筑物內部尺寸的測量復核兩項工作。竣工平面圖的測繪按《城市測量規范》執行，對規劃批準的已經竣工的建筑物、構筑物；內部道路及綠化附屬；上下水、路燈、供配電等管線附屬；外圍相鄰市政道路及建筑物進行測量；建筑物內部尺寸的測量復核分數據采集、圖形繪制、面積核算、成果總結四個階段。

技術路線及作業方法：

1.引用的技術標準及文件

a）中華人民共和國國家標準《城市測量規范》（CJJ/T8-2011）；

b）中華人民共和國國家標準《房產測量規范》（GB/T17986.1-2000）；

c）《滁州市經營性用地開發項目容積率計算規則》；

2.數據采集

2.1.測前準備

在進行實地數據采集前應準備下列資料：

d）規劃設計條件通知書；

e）建設工程規劃許可證及附圖（復印件）；

f）經規劃部門確認的建筑施工圖圖紙（含設計說明、總平圖、建筑單體的平、立、剖面圖和部分節點大樣圖）和設計變更聯系單；

g）建筑施工圖設計單位出具的共有部位服務范圍說明；

2.2.實地測量

2.2.1.測量條件

進行規劃核實面積測量的建筑必須滿足以下條件：

a）經規劃部門批準的總平面圖上標注的各種建（構）筑物的施工已完成建設；

b）建筑外圍結構及立面、建筑內部各功能區間的分割均已完成建設。

2.2.2.測量內容

實地測量是指根據現場實地建筑的情況進行要素及數據采集工作，對于變更部分要繪制相應的測量草圖。

實地測量一般包括層高測量、邊長測量及變更草圖繪制三方面工作；量測距離應使用經檢定合格的手持式激光測距儀。

實地測量不僅要對房產測量規范規定的可計算建筑面積部位進行數據采集，同時，還應對要進行計算容積率建筑面積核算的部位進行數據采集。

3.圖形繪制

3.1.繪制依據

圖紙繪制主要是繪制功能分區示意圖，具體參照依據為：

a）繪制完成并經檢核的測量數據；

b）經規劃部門確認的建筑施工圖圖紙（含設計說明、總平圖、建筑單體的平、立、剖面圖和節點大樣圖）、設計變更聯系單以及相應電子數據（DWG格式）；

c）建筑施工圖設計單位出具的共有部位服務范圍說明。

3.2.繪制要求

功能分區示意圖繪制的具體要求：

a）功能分區示意圖一般按外墻中心線進行單線圖繪制；

b）功能分區示意圖繪制時，不同的功能部位應分割繪制，相同功能區部位不需分割繪制；

c）明確各功能區部位及共有部位的位置；

d）繪制圖形的尺寸依據實測數據，若實測數據與相對應的建筑施工圖數據的差異符合精度要求，可采用建筑施工圖的數據；

e）功能部位均應按計算全面積、半面積及不計面積進行分類區分；

4.面積核算及各規劃指標統計校核

4.1.一般要求

規劃核實面積核算，除了要求計算功能區的建筑面積外，還需對建筑的建筑占地面積、計算容積率建筑面積以及容積率等技術指標等進行檢核。具體要求：

a）規劃核實面積核算應按規劃部門相關規定執行；規定不明確或無規定的，可參照規劃審批部門書面意見和規劃批前建筑面積的計算方法執行；

b）規劃核實面積核算以幢為單位進行；

c）計算完成的各項面積應與規劃批準的面積進行比較核實，并對差異情況及原因作相應的說明。

4.2.建筑占地面積及建筑密度

建筑占地面積的計算應依照規劃部門批準的相應文件執行。

建筑密度指在一定范圍內，建筑物的基底面積總和與總用地面積的比例（%）。是指建筑物的覆蓋率，它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度 。

4.3.建筑面積匯總

a）建筑面積計算方法按照國家、省、滁州市相應面積測量規范；

b）建筑面積計算以幢為單位、并按不同功能分區分別列出；

c）功能分區的建筑面積由功能區套內建筑面積與共有建筑面積兩部分組成；

d）各功能區套內建筑面積計算按不同的功能分區分別進行；

e）共有建筑面積計算時應區分應分攤與不分攤兩部分，區分依據為《房規》相關規定及建筑施工圖設計單位出具的共有部位服務范圍說明；

f）共有建筑面積分攤方法應按照國家、省房產測量規范以及其他相關規定的執行；

g）共有建筑面積分攤可分攤到層功能分區，也可分攤到戶；

h）建筑面積計算完成后，應將計算所得的各幢建筑面積與規劃批建的建筑面積進行核對，計算差值，并以實測面積匯總；

i）經核對，建筑面積差異超出精度誤差范圍的，應對建筑面積產生差異的原因予以說明。

4.4.計算容積率建筑面積

容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個小區的地上總建筑面積（計容面積）與用地面積的比率。

計算容積率建筑面積的計算，應按規劃部門的相關規定執行；對一些特殊部位（如層高、陽臺、飄窗等），如在完成建筑面積計算后需進行面積補充及折算的，應進行相應的面積折算，最后將折算后的面積計入計算容積率建筑面積，并對相應的部位作統計說明。

4.5.綠地率

綠地率描述的是居住區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率。

施測竣工平面圖時，綠地占地面積需現場實測。根據測量情況，統計綠地塊占地總面積，計算綠地率并繪制成圖。

4.6.停車位個數

停車位就是相關部門規劃整齊的用來專門停車的位置。有的在地下停車場，有的在普通的小區。一般居民住宅的停車位，又分為車位與車庫兩種類別。分地上、地下；商業、居住用。根據規劃經濟計算指標一欄對停車位進行復核。

4.7.建筑退線、退界、定位技術復核

依據實測的竣工平面圖，與規劃批準的總平面定位圖進行疊加比較，根據規劃批準的總平面定位圖及圖面標注退線、退界相應尺寸，或定位坐標，進行校核。

5.成果總結

規劃核實面積核算，均應按規定將建筑面積匯總填寫并整理成冊，計算建筑總建筑面積（分地上、地下）、計容建筑面積、不計容建筑面積，容積率、綠地率、建筑密度、建筑間距、退線等情況進行說明。對不符合規劃要求的要單獨列出，提交規劃管理部門審核及備案。具體提交內容有：

a）經濟技術指標規劃核實對比表

將按規劃控制要求進行核實面積測算所得各類面積進行經濟技術指標（包括總建筑面積、建筑密度、容積率以及綠地面積等）核算，并與規劃批準的指標作比較。

b）退線、退界、定位技術復核一覽表

c）包含建筑間距、建筑定位、建筑性質三項內容，并與規劃批準進行比較，填寫差值。

d）建筑面積匯總表

將各幢建筑規劃核實面積計算，分幢計算統計，并分別列出各幢計容建筑面積與不計容建筑面積；計算全面積及半算面積及部分。

e）各幢建筑分層面積表及分層平面圖，含層名、層高、性質、建筑面積、計容面積、不計容面積、套內面積、公共面積、陽臺、入戶花園、設備平臺等

f）項目規劃核實階段技術復核報告承諾書

g）核實項目區位圖

h）批準規劃總平圖

i）竣工實測平面圖