房地產(chǎn)融資渠道分析

【摘要】融資活動(dòng)是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容，融資活動(dòng)的科學(xué)與否直接關(guān)系著企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率和效益。科學(xué)的融資活動(dòng)能夠有效降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益。尤其是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)這樣的資金密集型行業(yè)，籌資活動(dòng)更顯得具有重要意義。本文圍繞房地產(chǎn)行業(yè)融資活動(dòng)，介紹了相關(guān)概念，并分析了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道存在的問題，重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)行業(yè)拓展融資活動(dòng)的途徑和手段。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；融資活動(dòng)

一、相關(guān)概述

在新的宏觀調(diào)控大環(huán)境下，房地產(chǎn)政策和措施相繼出臺(tái)，在這一情況下房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道所具有的弊端也逐漸顯現(xiàn)出來，已經(jīng)能夠影響到房地產(chǎn)行業(yè)的順利發(fā)展。我國房地產(chǎn)在進(jìn)行管理中過渡依賴于商業(yè)銀行貸款，這常常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)過于集中，房地產(chǎn)存在資金瓶頸等，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)較大。

結(jié)合管理實(shí)踐，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中應(yīng)當(dāng)積極拓展自身融資渠道，構(gòu)建更為合理科學(xué)的融資渠道和資金管理體系，積極構(gòu)建和發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，并完善房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)章制度，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)信貸監(jiān)管機(jī)制，依靠融資渠道的科學(xué)化、合理化推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

融資指的是企業(yè)貨幣資金的融通，企業(yè)管理者在金融市場中進(jìn)行資金貸放或者資金籌集的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。從狹義角度上講，融資又是指企業(yè)進(jìn)行資金籌集的過程。企業(yè)管理者應(yīng)當(dāng)積極結(jié)合自身的資金狀況、生產(chǎn)經(jīng)營狀況以及企業(yè)未來發(fā)展的實(shí)際需求，在科學(xué)合理預(yù)測判斷的基礎(chǔ)上從一定的渠道向企業(yè)的債權(quán)人或者企業(yè)的投資者進(jìn)行資金籌集，對(duì)資金進(jìn)行有效組織，以此來確保企業(yè)資金的運(yùn)作需求，滿足企業(yè)的日常管理活動(dòng)。一般來講，企業(yè)進(jìn)行資金籌集活動(dòng)應(yīng)當(dāng)按照一定的原則，并合理選擇融資方式和融資渠道。通常情況下，企業(yè)進(jìn)行融資活動(dòng)主要由以下幾個(gè)方面的目的，即企業(yè)擴(kuò)張、企業(yè)償還債務(wù)以及其他混合型的目標(biāo)等。

二、房地產(chǎn)傳統(tǒng)融資渠道存在的弊端分析

當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)融資活動(dòng)還存在著一些缺陷，盡管商業(yè)銀行信貸這一傳統(tǒng)的融資活動(dòng)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中發(fā)揮了重大的貢獻(xiàn)，但是其弊端也日益顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際融資渠道依舊比較單一，房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行融資活動(dòng)時(shí)主要還是圍繞商業(yè)銀行貸款、預(yù)收賬款等方式，上市融資、債券融資、海外融資等其他的融資渠道常常受到金融政策的約束，很難發(fā)揮實(shí)際作用，這在很大程度上導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道單一。我國房地產(chǎn)在進(jìn)行管理中過渡依賴于商業(yè)銀行貸款，這常常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)過于集中，房地產(chǎn)存在資金瓶頸等，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)較大。對(duì)于銀行貸款的依賴過重，一旦發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)很難化解。

不僅如此，房地產(chǎn)融資體系中，缺少多層次的房地產(chǎn)金融體系。專業(yè)性的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)、抵押貸款機(jī)構(gòu)、保障機(jī)構(gòu)以及擔(dān)保機(jī)構(gòu)等比較缺乏，規(guī)模化、多元化的房地產(chǎn)金融體系依舊需要進(jìn)一步改進(jìn)，同時(shí)缺少配套的房地產(chǎn)金融體系中介服務(wù)配套機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融二級(jí)市場需要進(jìn)一步發(fā)展。房地產(chǎn)融資瓶頸需要進(jìn)一步破解，對(duì)于房地產(chǎn)金融體系中存在的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)有效防范，減少因?yàn)橘Y金瓶頸影響企業(yè)的順利發(fā)展。

三、拓展房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的內(nèi)容分析

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，獲得及時(shí)充足的資金支持，有效開拓新的融資渠道是房地產(chǎn)項(xiàng)目順利開展運(yùn)行的前提和保障，也是房地產(chǎn)企業(yè)管理者所必須重視的重要內(nèi)容。

企業(yè)自籌資金，是房地產(chǎn)企業(yè)在初始階段常用的融資方式和渠道，一般情況下是通過公司股東追加企業(yè)股本金或者股東借款的方式來實(shí)現(xiàn)的。但是在房地產(chǎn)價(jià)值不斷升高，資金周期不斷延長，企業(yè)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大的情況下僅僅依靠房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金難以有效滿足房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求。

預(yù)售資金是房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)預(yù)售所獲得的資金，它是當(dāng)前房地產(chǎn)市場中比較常用的融資渠道和方式，在房地產(chǎn)環(huán)境以及區(qū)位等相關(guān)條件都比較好的情況下，依靠房地產(chǎn)預(yù)售能夠有效籌集到必要的房地產(chǎn)建設(shè)資金。

商業(yè)銀行貸款是當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)最為重要也是最主要的融資方式和手段，據(jù)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金中七成以上都是源自于商業(yè)銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)合作融資也是房地產(chǎn)行業(yè)融資的重要渠道，它主要包括外資合作以及內(nèi)資合作兩種。其中外資合作是指成立合資或者合作公司，依靠國外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)或者管理技術(shù)，進(jìn)行資金優(yōu)勢的互相補(bǔ)充。依靠合資合作方式能夠共同推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)。從這個(gè)角度上講，合作融資是我國房地產(chǎn)行業(yè)最為可行的一種融資方式。

信托融資指的是信托公司對(duì)于盈利前景比較好的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目或者房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行信托貸款或者直接參與到信托投資的一種融資方式。實(shí)施信托融資具有較強(qiáng)的優(yōu)勢，相比較于銀行貸款，信托融資能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，同時(shí)期限的彈性也比較大，在不提高企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的前提下可以優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。同時(shí)信托公司還可以針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身的具體項(xiàng)目以及實(shí)際的運(yùn)營需求設(shè)計(jì)個(gè)性化的資金支持方案，信托融資既具有制度優(yōu)勢，同時(shí)又具有較強(qiáng)的靈活性，在房地產(chǎn)企業(yè)困難時(shí)信托融資是比較好的選擇。房地產(chǎn)債券是房地產(chǎn)企業(yè)債券的一個(gè)組成部分，但是在實(shí)際管理中很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券都比較困難。

房地產(chǎn)證券化是當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個(gè)重要方向，房地產(chǎn)證券化能夠進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)營實(shí)現(xiàn)專業(yè)化，同時(shí)促進(jìn)資源合理配置，是房地產(chǎn)行業(yè)融資的合理途徑。在這其中最為主要的形式就是上市，依靠公司上市能夠迅速籌集大額資金并可以作為注冊(cè)資本利用，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，有效化解風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)一步降低企業(yè)的融資成本。企業(yè)的投資者也可以分享房地產(chǎn)經(jīng)營利潤，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)從原先的國有制向著股份制方向發(fā)展，對(duì)于改善資本結(jié)構(gòu)具有較好的推動(dòng)作用。除此之外，中小型房地產(chǎn)企業(yè)還可以依靠企業(yè)之間的土地轉(zhuǎn)讓或者項(xiàng)目收購來優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的目標(biāo)。

另外，房地產(chǎn)私募投資基金也是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行融資的另一種方式，房地產(chǎn)私募股權(quán)投資是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，當(dāng)前發(fā)展比較順利，屬于專業(yè)基金管理公司進(jìn)行專業(yè)化募集資金并進(jìn)行投資管理的新型融資手段，是一種向著特定的對(duì)象發(fā)行私募股權(quán)基金來籌集資金，以股權(quán)的形式進(jìn)行房地產(chǎn)投資的融資形式。一般情況下，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金投資可以分為資金的籌集、資金的投資、基金的投資管理以及基金退出這四個(gè)階段，也是當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)新興的一種融資形式。

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