基于房地產開發加強對項目管理

【摘要】隨著我國經濟快速發展及城市現代化進程加速，房地產開發項目越來越多，項目管理是房地產開發成功的關鍵。只有堅持科學的管理方法，注重產品研發，提高管理人員素質和水平，建立完善的管理制度，才能使房地產企業立于不敗之地。本文主要針對房地產開發中項目管理措施進行了論述。

【關鍵詞】房地產開發；項目管理；管理措施

1產品定位和研究

房地產企業必須注重產品的市場定位和研究，才能開發出符合市場需求的產品。首先，要了解國家及地方的政策法規，了解開發項目是否是政策支持產業，不能逆政策而行。其次，根據項目所在地特點了解市場需求和鎖定消費人群。最后，要了解附近樓盤的售價，面積，銷售情況和開發商實力等，權衡自己的能否打敗對手，找到自己的切入點，選擇合適的細分市場進入，形成特色經營，即為某一特定人群制定屬于他們專有的特色產品，更好的為他們服務，形成差異化產品，才能保證產品的銷售速度及項目成功，在激烈的房地產競爭中占據一席之地。

2房地產開發項目的成本管理

成本是關系到一個企業能否獲利，獲利多少的直接指標。在整個房地產開發過程中成本是決定房地產價格的重要性因素之一。所以，房地產企業在開發房產時必須建立全面、完善的成本管理方案，嚴格控制房地產開發項目的成本。在整個房產開發過程中，從前期的土地開發，到建設房屋到最后的管理費都可以采取相應措施的降低成本費用。房地產企業要完善成本必須做到。第一、項目在規劃階段要精確項目評估，嚴格控制成本、利潤等。選取好的設計、低的價格，用最低的成本獲得最大的利潤和最好的質量。第二、項目在施工過程中要引入更多的施工企業，方便進行價格對比。并嚴控招投標過程，嚴格控制工程成本。建筑安裝成本是房地產企業的重頭戲，一般占據房地產成本的30%-40%，其中最重要的是材料成本控制。第三、建立健全完整的獎懲制度，并嚴格實施獎懲制度，做到獎罰分明。并且，重要的是要做好現場的簽證管理，嚴把簽證簽發。不能因為蠅頭小利忽視了整個項目中重點控制的相關內容。

3加強合同管理工作

房地產開發合同管理主要由合同體系構建、策劃、訂立、履行、控制、變更、終止、爭議、索賠等一系列的操作構成。必須做好合同的基礎工作，否則合同管理是不能成功的，基礎工作主要包括了解國家政策、法規，行業規定，工程量，材料、設備、人工價格等，這些必須深入市場做調研才能掌握。通過競爭選擇優秀的工程咨詢單位不但決定了工程設計、造價、質量、進度和成本，并決定了企業產品的自有生命周期、資金回收速度及企業的獲利空間。這也是合同管理的關鍵。項目在開發過程中的施工質量、進度和成本控制歸根到底都是靠不同的合同履行來實現的。對施工中施工合同的有效管理，才能及時有效處理工程量增減，合同糾紛，索賠的事宜。

4項目的質量控制

質量控制的關鍵所在是及時發現工程施工過程中工程工藝是否合乎工藝規范和合同規定，并通過檢查、繪制施工作業流程圖和作業動態控制圖，加強開發項目的施工過程質量控制。建筑產品不同于工業產品，工業產品流水作業，影響產品質量的影響因素相對較小，同批產品差異相對較小，建筑產品質量影響因素較多，如人員、材料、設備、施工工藝、環境等的差異均會對產品質量產生影響。因此，要建立全面、全員、全過程的管理模式，以保證合同質量目標的實現。管理層也要加強質量管理意識，及時與各個工程經理進行溝通，讓工程經理對工程質量和安全意識得到提升，并調動監理人員的工作積極性，使之經常去工程現場進行實地檢查和驗收。具體措施如下：

4.1加強監理管理制度

首先，施工單位和監理單位現場人員的崗位資格是體現他能夠勝任此項工作的基礎，只有取得相應的崗位資格證書才能證明他具備了這方面的工作能力。所以，凡是資格配備不齊或不對稱的人員，要及時通知施工單位或監理單位及時撤換相應人員。其次，明確監理單位和施工單位關系是平等的合同約定關系，是委托與被委托的關系。施工單位不得干涉監理工程師的日常工作，監理單位必須公正獨立的開展監理工作。

4.2認真審閱圖紙和施工規范

工程圖紙是用于表示建筑物的內部布置情況，外部形狀，以及裝修、構造、施工要求等內容的有關圖紙，是審批工程項目的依據，是備料和施工的依據，是質量檢查和驗收工程質量優劣的依據。而施工規范則是工程管理與工程施工的技術指導標準，又是工程質量監理部門對室內覆蓋工程進行質量檢查的依據。如果不認真審閱圖紙和執行施工規范對工程質量和工程造價都會重大的影響。如對工程設計圖紙中平立刨面圖及土建與水暖電中有矛盾的地方，或對工程質量有影響的分項及工序材料時，工程部門要及時與設計部門聯系，相互協調。通過設計變更、技術核定等方式進行協調，并以會議紀要的方式進行修正。對新出現的新型材料和新工藝要有學習、接收、應用的能力。

4.3材料、設備質量的控制和檢查

對于工程的材料，使用前都必須經過專業部門進行復檢，并將復驗報告、出廠合格證和出廠檢驗報告及進場驗收單一同轉給工程部門和監理部門，并經其檢驗合格后方可使用。同樣，進場設備等使用工具也要經過相同流程方可入場施工。對進場材料未使用完的要及時退還相關供應商，確保工程材料合理使用杜絕浪費。

4.4安全控制管理措施

安全控制主要是對三寶（安全帽、安全帶，安全網）四口（電梯口、預留洞口、電梯井口，通道口）臨邊（建筑物四周、陽臺，屋面等），模板和支架，臨時用電，機械設備等的日常和不定期的檢查和維護，發現問題及時解決避免發生安全事故發生。隨著社會進步，房地產開發企業的形勢發生了顯著的改變，企業也從資金密集型向資金加人才密集型轉變。企業員工的思想意識也發生了明顯變化，人員管理工作面臨著新的挑戰。需要加強員工安全意識的培養強化施工質量意識，不斷提高員工整體素質和提高激勵手段現代化水平，提高管理團隊整體水平，才是項目管理成敗的關鍵。

綜上所述，房地產項目的管理水平對開發成本和開發周期有重要影響，要想做好項目管理就要求房地產項目管理者具備有遠見，會經營，懂技術，善管理的綜合能力。并堅持科學的管理方式，提高管理人員水平和素質，建立健全管理制度，從項目啟動組織到實施過程管理全過程、全方位的加以控制，才能使項目目標得以實現，才能使房地產企業項目管理工作日益完善，更符合企業能夠長期健康持續發展的情況。

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