基于土地供應視角的唐山市房價與地價關系分析

【摘要】從需求角度來看，房價上漲拉動了地價的提高；從供給角度來看，地價上漲推動了房價上漲。房價、地價作為衡量房地產市場健康運行的兩個重要指標，兩者之間的因果關系是業界人士爭論的焦點。論文以2007-2013年唐山市地價與房價的現實狀況為基礎，分析了房價與地價的關系：即房價上漲并不能完全歸于地價上漲，地價的波動也未必會促使房價波動。

【關鍵詞】房價 地價 定量關系 唐山市

2011年，政府頒布了多項政策用以抑制房價的增長過速，保證房地產行業的健康有序增長。

地價作為房價成本構成之一，其與房價之間的相互影響關系，在政府部門、房地產開發商和學術界都存在較大分歧。特別是在2004年全面實行“招拍掛制度”以后，房價與地價的關系就成為各方關注和爭論的焦點。針對“誰決定誰，誰起控制作用”這一問題，房地產開發商認為是“招拍掛”的土地供應方式和“緊縮地根”的宏觀調控政策抬升了地價，進而抬高了房價。然而，國家土地管理部門則認為是社會供求關系的變化，抬升了房價，導致地價的上漲，是供不應求的結果。可見，厘清房價和地價兩者之間的關系，對于維護房地產市場健康持續發展，完善宏觀調控政策，促進社會經濟和諧穩定，均具有極強的現實意義。

本文通過分析唐山市2007年至2013年土地供應狀況、房產市場狀況變化、土地供應狀況與房地價關系的相關數據，來揭示房價與地價之間的相互關系，為政府制定房地產相關政策及調整宏觀調控力度提供依據。

1唐山市土地供應狀況分析

1.1土地供應總量

2007年至2013年，唐山市土地供應量成波動上升趨勢，見表1。2008年的金融危機在一定程度上制約了城市建設用地供應量，2009年供應量明顯減少，居住用地的供應量更是大幅度減少。隨著經濟逐漸復蘇，2010年土地供應量開始大幅攀升，比2009年的供應量增長了200.41%，隨著國家加強房地產市場調控措施，2011年開始城市建設用地供應量逐漸回落，連續兩年出現負增長，2012年出現新的低點。2013年由于政府大力推進保障性安居房建設，唐山市城市建設用地供應總量出現大幅度增加，全年供應量為1037.7028公頃，比2012年增加了932.62%，從土地供應類型來看，各類用地的供應量較2012年均有大幅度增加，居住用地供應量最大。

1.2土地供應結構

唐山市土地供應主要包括商業、居住、工業以及其它用途。2013年唐山市各類用地的供應量均有所增加，但是土地供應結構有所調整，商業和工業用地增加幅度較大，其中商業用地占到了供地總面積的20.63%，工業用地占到了供地總面積的17.60%。通過對比發現，雖然各類用地供應量均增加，但是土地供應結構發生了變化。

1.3土地供應方式

自2002年《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》施行以來，在土地供應總量大幅提高的前提下，公開出讓方式供地的數量也不斷增加，但絕大部分都是掛牌出讓，土地供應方式單一，土地市場缺乏競爭。唐山市區2007年供應土地48宗，其中33宗地為掛牌出讓，占總量的68.75%；2008年供應土地59宗，其中53宗地為掛牌出讓，占總量的89.83%；2009年供應土地57宗，其中55宗地為掛牌出讓，占總量的96.49%；2010年供應土地111宗，全部都是掛牌出讓；2011年供應土地106宗，全部都是掛牌出讓；2012年供應土地79宗，其中69宗為掛牌出讓，占總量的87.34%；2013年供應土地159宗，全部都是掛牌出讓。

2唐山市房產市場狀況分析

自從住房制度改革以來，尤其是近幾年，隨著外縣區人口的遷入以及本市居民收入的增長，首套房和改善型住房的需求都得到了釋放。與此同時，伴隨大量房地產企業的入駐，唐山市房地產的供給能力大大提高。通過市場化運作，供求作用機制正在對于唐山市房地產行業產生深遠的影響。通過利潤激勵與行業競爭，以及伴隨需求變化的每一次市場供給數量和質量的調整，都在一定程度上優化了住宅資源，實現最優配置。從表4可以看出，唐山市區的房價經過2008年的低迷期，隨著2009年的經濟復蘇，商品房價格持續上漲，由于國家加強房地產市場調控措施，2011年房價有所回落。由于2009-2011年持續大量地供地，2013年開始形成強大的有效的房地產供給，新樓盤遍地開花，僅2012年在建商品住宅建筑面積達到545萬平方米，而前四年的年平均銷售量也僅為146萬平方米。

3唐山市地價與房價的變化趨勢分析

在學術界，專家和學者更多的是關注房價上漲背后的原因，研究房價與地價之間的相互關系，歸結起來有兩點比較突出。其中，一種觀點認為土地采用招拍掛制度出讓是促進地價增長的主要原因，認為地價推動了房價的上漲；另外一種觀點則認為需求旺盛導致房價上漲，從而導致了地價增長。從表5中我們可以發現，唐山市的地價與房價走勢基本上呈現一致性，但是地價的變動幅度較房價而言，要緩和得多，在2011年到2013年這段期間表現尤為明顯。這說明地價不是推動房價走高的主要原因。從地價與房價的增長率的變化趨勢（圖1）上來看，唐山市房價的增長率遠高于地價的增長率，再次說明，唐山市的高房價并不是由于地價上漲引起的，但是兩者之間有著內在的聯系。

4唐山市土地供應狀況與房地價的關系分析

4.1土地供應量與房地價的關系

從表1可以看出，唐山市土地供應量受經濟和政策導向的影響顯著，由于2008年的金融危機，造成房地產市場低迷，2009年土地供應量明顯減少，隨著經濟復蘇，2010年土地供應量大幅增加，2011、2012年受國家對房地產市場調控政策影響，土地供應量隨之縮小，再看表5，房價在2008年金融危機時就已經回落，地價沒有回落但增長率僅為0.75%，2009年房價大幅回升，地價雖然也在上漲，但其增長率遠遠低于房價增長率。由此可見，唐山市房價與地價的變化方向趨于一致，但是地價變化幅度小于房價變化幅度。土地供應量的變化滯后于房價和地價的變化。

4.2土地供應結構對房地產市場的影響

從表2可以看出，唐山市土地供應結構逐年優化，工業用地比重自2007年以來逐步平穩下調，2013年比重雖有所提高，但是工業用地一般都集中分布在工業園區。以基礎設施用地為主的其他用地比重逐年提高，基礎設施用地的增加，使得城市的生活配套更加完善，居民的生活更加方便；同時，也使得房地產開發項目的整體價值得到了提升，促進了房地產市場的發展。

4.3土地供應方式與房地價的關系

從表3可以看出，近幾年來，唐山市土地供應幾乎全部都是掛牌方式出讓，土地供應方式十分單一。雖然這是“三年大變樣”為加快城市開發建設、拆遷改造等項目，引入知名品牌的房地產開發企業所進行的扶持政策，但無法回避的是，這種單一的供應方式造成了土地市場缺乏競爭性，不能形成開放、自由競爭的市場，使得地價增長幅度不大。從圖1可以看出，房價的增長并沒有受到地價增長幅度緩慢的影響，漲幅明顯高于地價。

5結論

5.1由于土地成本是房地產開發中的一項重要成本，而隨著國家土地出讓管理的規范，土地一級市場價格確實有所上升，因此很多人將地價歸為其中的一個重要原因。分析表明，唐山市地價始終不成為房價的原因，而房價卻是地價的原因，將房價過高歸咎于地價過高，并進而反對近年來國家規范土地管理等相關政策措施的觀點，顯然是站不住腳的。

5.2房價是房地產市場同期供求關系和前一期地價共同作用的結果。在房地產開發過程中，開發商取得土地使用權是第一步，接著再進行房屋開發和經營，即先形成地價，經過一個建設周期形成房地產成本價格。成本價格加上當期市場的房地產、土地供求關系，最后形成房地產交易價格。同時，地價是土地市場供求關系和前一期房價共同作用的結果，當房價對地價有顯著影響時，說明前期房地產價格的不斷升高導致了開發商對土地需求的不斷增加，在土地供給幾乎不變的前提下，地價的升高成為必然。

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