房地產(chǎn)開發(fā)成本管理探析

摘要：降低房產(chǎn)價格的同時，就是減少了房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟利益， 需要共同受益的情況下，必須進行成本的管理和控制。本文針對房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀進行分析，總結(jié)出房地產(chǎn)開發(fā)成本管理中的問題，并給予有利措施，希望對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；開發(fā)；成本；管理

前言：前些年的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展良好，收益頗豐。伴隨之前房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)的巨大收益空間，無限增加的房地產(chǎn)開發(fā)商造成了目前供大于求的現(xiàn)狀，讓建筑行業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)都產(chǎn)生了非常激烈的競爭局面。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)要想在競爭中取得相對的有利條件，就必須要實施有效的競爭措施。優(yōu)化管理和優(yōu)化成本控制，是對競爭力提供有效提升的重要手段。因為時代的發(fā)展，科學(xué)技術(shù)的不斷進步，房地產(chǎn)開發(fā)市場也不斷的變化需求，不斷的改變市場意識形態(tài)，只有追上時代發(fā)展的腳步，才擁有在市場中戰(zhàn)勝競爭對手的能力。跟進新時代對新型戰(zhàn)略的需求，就是跟上國家需要的高效有力必備發(fā)展條件。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的管理內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)包含了復(fù)雜多樣的工作內(nèi)容，其中房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理工作內(nèi)容就具有很深刻的行業(yè)意義，它的構(gòu)成細節(jié)也是非常繁多的。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的作用

房地產(chǎn)開發(fā)承包人提出對其將要承包建筑的工程進行工程設(shè)計和工程運作的基本理念，就是房地產(chǎn)開發(fā)成本的管理。在工程建設(shè)的過程里，進行對工程和人員的籌備工作、實際操作、質(zhì)量追蹤和工程驗收的整個管理機制就是房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的內(nèi)容。在這樣一套健全的管理內(nèi)容操作系統(tǒng)之下，房地產(chǎn)開放經(jīng)營企業(yè)可以較強它的企業(yè)管理形態(tài)，能夠完善它的管理系統(tǒng)和基本制度。制度和體系的健全是創(chuàng)收利益的最好前提，實現(xiàn)了完善的管理體制，制造出高品質(zhì)低成本的建筑群落，就是經(jīng)濟價值最好的體現(xiàn)，并且能在這樣的經(jīng)濟利益收益下完成企業(yè)的名譽提升和維護[1]。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本的結(jié)構(gòu)框架

房地產(chǎn)開發(fā)主要的成本構(gòu)成包含以下幾點：有土地承包前的檢測勘探等費用，需要房地產(chǎn)開發(fā)公司在承包前進行成本的支出。之后就是針對建筑土地的購買，在購買土地的前期要對土地進行相應(yīng)的稅務(wù)繳納支出、還要對原有居民進行拆遷補助。在促成房地產(chǎn)建筑過程中，要求企業(yè)將成本控制到最低的同時能夠幫正建筑的品質(zhì)，并且能夠完成房地產(chǎn)開發(fā)商對經(jīng)濟利潤的要求。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商成功選擇了有效地土地，就可以對房地產(chǎn)的建筑群落進行設(shè)計和創(chuàng)意，在設(shè)計過程中選擇對建筑地勢、水利管道鋪設(shè)和建筑群落檢測的資金投入都是前期工程支出。還有房地產(chǎn)開發(fā)工程的建筑當(dāng)中，承包公司需要進行建筑、安裝、裝修等環(huán)節(jié)的費用支出。在房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)建筑過程中，需要給人們基礎(chǔ)的建設(shè)物質(zhì)保障，所以類似于小區(qū)建設(shè)中的社區(qū)通道、供給的水電管道、排出管道、小區(qū)綠化和環(huán)境清潔等便民措施，這些的建設(shè)都是需要房地產(chǎn)開發(fā)時間進行成本管理的。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，也有辦公費用的支出，類似員工工資和福利待遇的支出。辦公用品和建筑工具的費用，包括一部分企業(yè)周轉(zhuǎn)的資金，都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的支出。財務(wù)支出也是房地產(chǎn)開發(fā)成本中重要又不可預(yù)估的成分，需要對開發(fā)期間公司資金中出現(xiàn)的利潤、損失和危機控制費用進行收支的管理。開發(fā)公司還需要承擔(dān)在建筑過程中出現(xiàn)的相對應(yīng)的管理費用，這樣的費用有他隨機發(fā)生的可能性，需要預(yù)估并在操作過程中節(jié)省。最后就是針對公司和企業(yè)產(chǎn)生的銷售費用，房地產(chǎn)開發(fā)者需要對自己所開發(fā)的樓群或者地皮進行銷售，在銷售中出現(xiàn)的人員車馬費、餐飲補助、廣告支出，以及在銷售前進行的包裝、運輸、清潔的費用都是由開發(fā)公司進行支付和管理的，在對開發(fā)地址的保護過程中，還要相應(yīng)的支付看管費用，這些費用是在建筑地址后期發(fā)放的過程中比較重要的投資，輔助公司后期收益[2]。

這些費用和成本都有一定的不可控性，需要房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理人員進行預(yù)估，然后在操作過程中盡量符合預(yù)算成本，進行相應(yīng)的節(jié)約措施而幫助企業(yè)管理成本回收，利益回籠。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的管理問題

伴隨著人們需求的不斷更新，對待市場的要求越來越復(fù)雜，面對這樣的局勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和公司面臨了不小的挑戰(zhàn)，競爭越來越激烈，越來越不可預(yù)估。為了在競爭中取勝，也為了滿足人們而提供的方便便宜地產(chǎn)時贏得利潤，房地產(chǎn)企業(yè)和公司必須節(jié)約成本，但是企業(yè)和公司也存在這樣那樣的成本管理問題。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)管理意識不足，制度不夠完善

一般的房地產(chǎn)企業(yè)存在管理制度上的缺失，人員分工不夠明確、責(zé)任制度沒有規(guī)劃，讓很多操作的節(jié)點產(chǎn)生沒有人員管理的現(xiàn)象。多數(shù)的企業(yè)是家族體系，不是專業(yè)的人員來監(jiān)管相應(yīng)的部門，而是讓親近關(guān)系決定工作職能和職位，這樣的管理松懈程度，決定了開發(fā)成本無人管理的浪費。在實際的操作過程中，沒有實質(zhì)的資金管理制度，沒有人為計劃選擇管理節(jié)省的模式。人員管理意識上的缺失也是巨大的問題，企業(yè)沒有專業(yè)的成本管理人員，任意的設(shè)計和材料使用都會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本上的浪費。還有人員不把企業(yè)當(dāng)家庭，不能自主的管理，都存在等拖欠的思想，導(dǎo)致最后無可挽回的經(jīng)濟損失。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系落后

現(xiàn)代我國的房地產(chǎn)企業(yè)在管理的體系上呈現(xiàn)了落后的局面，沒有先進的科學(xué)理念擔(dān)當(dāng)。一般房地產(chǎn)企業(yè)都單單只重視建設(shè)的過程中節(jié)約，或者是對建筑后不滿意的進行補救，而沒有事先考慮在建筑的初期進行問題的預(yù)防。現(xiàn)代的管理制度應(yīng)該是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施房地產(chǎn)開發(fā)的事前管理，在建筑前期做好資金預(yù)算的管理，在建設(shè)中對資金進行適當(dāng)?shù)恼倪\用，事后進行對建設(shè)資金的填補和回收[3]。

三、房地產(chǎn)開發(fā)成本的管理對策

（一）增強企業(yè)管理意識

針對房地產(chǎn)企業(yè)的管理意識不足，需要房地產(chǎn)企業(yè)人員進行成本管理的意識培養(yǎng)。需要讓企業(yè)員工認(rèn)識到自己也是公司的主人，在明確自己責(zé)任目標(biāo)的過程中，實施每個步驟的精心管理和計劃。讓企業(yè)人員的管理意識向科學(xué)性轉(zhuǎn)化，利用先進的科學(xué)技術(shù)和積極的責(zé)任心進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理。在工程建筑的前期，需要人員進行建筑設(shè)計的資金估算，在建筑中積極調(diào)解資金的運轉(zhuǎn)，做到節(jié)約的意圖，在建筑后期驗收時刻，需要有效的進行資金回籠，不斷的進行成本管理的調(diào)劑。

（二）完善企業(yè)管理體系

完善和健全房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的系統(tǒng)就是要求對人員、集體和科技操作進行加工，增強企業(yè)人員管理意識，增強集體成本節(jié)省的觀念，最后運用科學(xué)技術(shù)的系統(tǒng)進行企業(yè)的成本管理。經(jīng)常組織有效的學(xué)習(xí)途徑，讓人員認(rèn)識到成本管理的重要性，學(xué)習(xí)新的管理體系和制度，并且結(jié)合到完成在自身企業(yè)的實踐操作[4]。

結(jié)論：綜合文章中提及的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)在成本管理的狀態(tài)和問題，進行了有利的措施分析，希望對企業(yè)的成本管理和未來發(fā)展提供有效建議。在當(dāng)今時代的發(fā)展過程中，企業(yè)想不被改革的浪潮所吞噬，就必須進行不斷的自我完善，在建設(shè)的基礎(chǔ)中節(jié)約成本，做到有技術(shù)的投資，是增加競爭力的最優(yōu)途徑。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)至關(guān)重要的就是成本的管理，有了良好的管理體系就是在競爭的前沿做到了有效的計劃籌備，符合了競爭時代的步伐。

參考文獻：

[1]王新芳.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究[D].西安科技大學(xué)，2008.

[2]梁計高.基于供應(yīng)鏈視角的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制研究[D].重慶大學(xué)，2013.

[3]莫小勇.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理研究[D].揚州大學(xué)，2009.

[4]史穎.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標(biāo)成本管理現(xiàn)狀及改進研究[D].重慶大學(xué)，2012.