房地產施工管理與技術探討

2015-12-29 00:00:00鄧毅

房地產導刊 2015年9期

【摘要】本文以房地產施工管理與技術為探討主題，首先對房地產施工過程中涉及的概念及管理類型進行簡述，接著對當前房地產施工管理與技術的現狀進行歸類，最后就如何提升管理與技術提出幾點建議。希望通過本文的探討，對房地產企業開展施工管理工作有所幫助。

【關鍵詞】房地產；施工；管理；技術；策略

1.相關概念

對房地產施工項目管理與技術這一概念，從狹義上來說，對房地產施工項目進行管理是指，以工程預計的完工時間、質量、目標投入為依據，在限定范圍內對建筑工程項目各個階段設計的多方適宜進行管理，確保其有秩序開展施工工作，確保工程的質量，達到預定的目標。隨著最近幾年來，房地產工程的投資規模越來越大，工程所涉及的領域也越來越多，施工管理的范圍也越來越寬。不僅包含進入施工階段的管理，而且還有工程立項、竣工驗收等階段。

2.實際運用

在房地產項目施工管理與技術重點在于運用到實際中去，在實際施工過程中主要需對項目實施階段的工程進度、工程質量、工程成本進行有效地管理。具體分析如下：

2.1對房地產施工項目進度進行管理

房地產工程項目是否可以在規定時間內交付使用，將會對開發商的投資效益產生直接的影響。因此，對房地產施工階段進行進度控制是十分關鍵的一個問題。要想對房地產施工進度進行有效地管理，首先需要對會影響其進度的因素有所了解。

第一，受到相關單位的影響。相關單位一般包括：設計單位、材料供貨單位、項目施工單位等。一旦其中一個單位在工作中出現疏漏或者存在工作不到位，都有可能對工程整體進度產生影響。例如，在進行高層建筑施工時，通常是分期分批出圖紙，如果設計單位由于某種原因未能夠按照約定時間提交圖紙，勢必會對施工單位的進度產生影響。因此，要想對施工進度進行有效地控制，不僅要考慮到施工單位的施工速度，還要將材料、設計等多方面的因素考慮進來，以便做出合理的時間安排、進度規劃。

第二，受到設計變更因素的影響。雖然在建設前期會進行設計、制圖、出圖，但是有的建設單位在實際施工中可能會以市場需求為重，對設計進行變更。還有可能受到政策的限制、氣候原因、質地原因等對原有方案進行變更。如果設計出現了某處變更，那么就會對工程進度產生較大的影響。

第三，受到資金的影響。在房地產項目建設之初，不僅要進行圖紙的設計，更重要的是需要準備大量的流動資金。技術、施工人員的聘請，機械、設備、材料的購買等，都需要資金作為投入。尤其是在前期建設單位還沒有支付工程款之前，施工單位如果不能夠墊付出較多資金，勢必會對項目進度產生影響。

除以上所述影響因素外，進度控制也較易被施工組織不當、不可預見事件、不利的施工條件因素影響。要想對施工階段進行合理的控制，就必須從以下幾點進行考慮：

第一，將施工組織設計落實到位。在施工準備階段，就應當對施工順序、方案進行合理而全面的安排，并且確保在施工的過程中全面、具體的貫徹執行，不應當隨意進行變更。

第二，還應當對交叉施工的工期考慮到施工進度中，并且對交叉作業現場進行控制。對于機械、設備維修，施工環境的改變等一些不可預見因素，在進行計劃時也要將這些考慮進來，為施工進度預留彈性余量。

第三，除此之外，要重視施工人員、施工單位之間的相處，在其相處過程中如果發生沖突，應當及時進行協、解決，加強團隊協作精神。

2.2對房地產施工項目質量進行管理

房地產項目質量進度容易受到材料、機械、方法、環境等因素的影響，簡要歸納如下：

第一，人員影響因素。

人員影響因素通常為，施工員、現場管理人員、工人等員工技術水平的影響。在一些技術難度較大、技術較復雜的工程中，人員的影響將會被放大。一旦人員出現一些失誤，哪怕較小，都有可能會帶來較大的質量問題，留下較大的安全隱患。相關人員產生失誤一般是因為人員自身的條件、身體素質無法達到施工要求，例如，一些施工人員存在著近視眼、色盲等現象，就不能讓其從事測量、信號等對視力要求較高的工作。此外，人的心理也是影響其行為的重要因素，施工方應當留意現場人員的心理活動，保持愉悅的工作氛圍，確保現場人員情緒穩定。

第二，材料影響因素。

建筑主體由各式各樣的原材料構成，如果原材料出現問題，不管施工人員技術管理水平再高都不可能建造出質量合格的產品。所以，應當保證項目建設過程中使用的原材料均質量優良。

第三，機械影響因素。

在施工過程中，通常會運用到較多機械，包括一些小型的測量儀器、大型的挖掘機器等。這些儀器、設備的好壞都會對施工帶來影響。例如，在測量方面如果全站儀的使用過程中出現了錯誤，就會使讀讀數存在較大偏差。如果大型的挖掘機械出現故障，也會對施工帶來影響。

因此，要想在施工階段切實做好質量控制和施工管理，就必須降低上述因素的影響。可從以下幾點進行考慮：

第一，在施工準備工作階段開展質量控制工作。

在此階段進行準備工作，主要是針對后續施工時機情況做整體規劃，并且對可能會在以后出現的問題提前做好分析、預案。例如，施工前場地的布置、場地內材料的運輸、對方、圖紙的會審、技術交底等。施工單位應當對這一些準備工作進行監督、考核，對未能及時完成的進行督促，對已經在進行中的進行檢查，對已經完成的加以考核，確保其準備工作質量優良。

第二，選取半成品及材料開展檢驗檢測工作。

需要進行檢驗的項目一般有：完工檢驗、提前檢驗。提前檢驗，通常是在施工開始前，選取材料、半成品進行控制檢驗工作。工作內容一般為，水泥的比重實驗、混凝土配比試驗、鋼筋抗拉等。在工程完工之后進行的檢驗主要有樁基的承載力測試、混凝土構件的荷載力測試等。

第三，對工程進行質量分析及評定工作。

簡而言之，質量分析及評定工作就是對影響工程質量的因素進行分析，并且對各自的影響權重進行評定，總結影響因素出現、發展的原因和規律，提出針對性的處理建議。

2.3 對房地產項目施工成本開展管理工作

成本控制是房地產各項施工管理中最為重要的一項內容，其主要內容有：

第一，在工程款支付環節開展管理工作。

這就需要相關人員能夠對工程進度做到全面了解、準確計量，并且要注意不可出現提前支付工程款的現象。

第二，在工程變更時對其進行控制工作。

工程變更需要遵循以下原則，首先是應當盡可能的降低設計中出現變更的頻率和數量，對確實需要變更的設計，應當做到有章可循，并且因變更所產生的費用進行有效控制，合理確定變更所需款項。再者是要和設計單位多加聯系，多進行探討研究，盡可能的制定即確保工程質量有降低施工成本的方案。

3.結語

總而言之，房地產施工過程較長，運用工序較多，涉及范圍也較廣，因此，容易受到來自多方的影響。房地產施工單位要對相關理論基礎進行了解，結合工地實際情況，切實做好工程設計、施工材料、施工過程、施工結算等過程的管理與控制。