精裝修工程成本管控經驗淺談

摘要：精裝修工程是房地產開發的趨勢，其成本管控是管理的核心，開發企業只有在管理形成自已競爭優勢，合理管控成本，才能在競爭中具備優勢。下文從淺談精裝修的成本管控工作。

關鍵詞： 精裝修工程 成本管控 設計 招標 施工 結算

面對目前房地產的嚴峻形勢，精裝修工程是房地產開發的趨勢，精裝修成本管控是精裝修項目管理的核心要素，房地產開發企業只有在精裝修項目管理形成自已競爭優勢，合理管控成本，才能在競爭中具備優勢。下面我從四方面淺談精裝修的成本管控工作。

一、設計階段是精裝修成本控制的源頭：

1）功能優先原則

重使用功能，輕輔助裝飾。設計應該首先滿足使用功能的實現，控制不必要的功能浪費，例如：櫥柜過大造成成本浪費；類似于精裝公寓之類的小戶型，櫥柜長度都控制在1.5米以內即可滿足使用功能要求，因此在確保滿足使用功能的情況下，做到簡潔大方，可將有限的成本用于完善美化包燃氣管道、外露結構等處。

2）設計加減法原則和重點突出原則

設計在滿足基本裝修的基礎上增加裝飾效果，實現檔次提升從設計角度來說，裝修區域有主次之分。在現有設計基礎上根據產品定位，在保證基本功能及裝飾效果的前提下，減掉不必要的材料浪費和無用裝飾，以達到有效降低成本的目的。同樣的投資用于裝飾，針對不同的功能空間就要有輕重之分，根據不同的業態，要強調主要空間部位的高檔奢華。例如公寓交付標準戶型樣板房不配家具等物品，因此硬裝部分較為簡單，通過布置軟裝后整體檔次提升較多。

3）比重適度原則

各種材料搭配比重要適度。例如公寓電梯廳采用輕鋼龍骨石膏板吊頂乳膠漆飾面；墻面采用米色墻磚+淺啡石材門套飾面；地面采用仿石地面飾面；整體簡潔大氣。又因本次為精裝公寓，均為小戶型，但是均需有獨立衛生間，為增加空間感，部分戶型衛生間采用玻璃隔斷進行分隔；由于層高等因素的限制，吊頂只做周邊一圈。

4）客戶關注原則和產品標準化原則

重點要加強硬件品牌，對純裝飾性材料要弱化。如銷售物業類型，客戶重點關注的潔具、櫥柜、電器等品牌，可以采用具有吸引力的高端產品定位。而對于像壁紙、軟包布藝類產品則更多關注設計效果，可以采用國產高仿產品來替代進口產品。對于定位同一標準的不同項目，戶型、設計風格相同或者相近，采用標準化設計，各項目設計圖紙、招標清單、施工組織方案就可以統一，既提高了效率，也縮短了項目工期。項目對客戶重點關注的產品，如潔具、熱水器、煙機、櫥柜、地板等產品，提升品牌檔次，潔具采用合資“TOTO”品牌，且潔具采用甲供形式，并利用集團優勢進行集采；煙機采用“美的”品牌，熱水器及櫥柜采用“帥康”品牌；煙機、熱水器及櫥柜等均為甲分包模式，采用招標方式進行采購；地板采用品牌庫中單位（大自然、圣象、得爾），并用限價形式由施工單位直接采購施工。以上客戶重點關注產品均為國內知名品牌，采用以上方式即節省了成本，又提升了樓盤整體品質。

5）節點工藝優化原則

在滿足外觀效果的前提下，通過對加工圖進行斷面分割、調整尺寸，可通過對異型石材線條、壁柱石材節點的優化，以達到降低成本的目的。例如項目精裝公寓原設計中頂面石膏線條為3根，但是考慮公寓面積較小，將石膏線條優化為1根，提升空間感。優化后成本降低，且無論在使用功能，還是感觀品質均達到預期效果，且為營銷創造了豐富的賣點。

二、精裝修招標階段的成本管控：

1）招標時要合理劃分界面，避免由于界面不清引起后續施工中大量簽證變更的發生，容易引起變更簽證的機電界面的合理劃分，總包機電圖紙與精裝機電圖紙是否之前進行合圖，總包圖紙上的點位是否與精裝圖上點位一致，總包敷設管線是否暢通等；以上工作落實到位后，避免后續過程管控中產生大量變更簽證極為有利。

2）清單編制要全面、清楚、準確，特別是一些開洞補洞及零星修補等內容必須在清單中明確，如墻地面鋪設地磚或地板的找平層的厚度，在清單描述中一定要描述為按圖紙要求結合現場實際確定，否則容易引起扯皮，產生簽證費用。

3）要充分告知投標單位施工現場的條件，精裝修施工單位進場以后，存在與幕墻、空調、弱電、消防等多家施工單位交叉作業的情況，容易出現因搶工而相互影響、互相配合不及時、爭搶垂直運輸設備等狀況，另外土建、機電施工單位提供的現場界面不理想也是普遍現象。因此，要充分告知單位考慮他在現場的實際條件因素，還可設一些條款，以減少在結算時的扯皮；交叉施工時各方的成品保護及界面的約定，否則容易產生扯皮現象。

4）評標時要分析單價的組成，杜絕不平衡報價，避免后續設計變更簽證發生時易產生的風險問題。

三、 精裝修施工階段的成本管控：

施工時嚴控變更簽證、結合現場實際情況；在日常工作要做一個有心人，多收集對自己有用的素材。必須多跑施工現場，特別是涉及到拆改的東西。另外，后期結算時會涉及很多索賠與反索賠的內容，這種都是要在項目施工過程中隨時收集資料的，特別是對施工方不利的東西，例如偷換材料品牌了，偷換型號規格了，以次充好了等等。這種證據如果不眼明手快收集到了，等后期談判時，明明知道有這回事卻苦于拿不出證據，那么到時就只會有無難言了。

四、 精裝修結算階段的成本管控：

對于結算的處理原則，個人認為是抓大放小，求大同、存小異。在精裝修工程包干合同或者重計量結果的基礎上，結合材料限價、雙方確認的設計變更、現場簽證包括一些扣款的依據，就可以與施工方針尖對麥芒的談結算了。如果說施工過程中有時出于保證工期的需要哄著施工單位的話，那么到了后期結算將是我們成本控制人員徹底翻身的時候。這時就需要態度強硬、有理有據、該給就給、該扣就扣。抓住影響造價的重點項目，對于一些影響甚微的造價比重較小的，就不要與施工方過多糾纏。可以適當放一放，類似于打一個巴掌給一顆棗。而且在做好了前面提到的三點之后，相信我們的結算辦理起來肯定是比較順利的，畢竟打鐵還須自身硬。

參考文獻：

[1] 丁向東，精裝修住宅項目設備材料選擇與管理的成本控制[J]現代企業教育，2007.12

[2] 古立新，關于工程項目成本控制管理的探討[J]四川建筑，2005.08

[3] 劉閩，企業定額的建立與成本控制[J]福建建筑，2006.09