關于私有制房地產企業招標管理注意事項的分析

【摘要】隨著國家經濟發展的轉型，中國房地產行業也迎來了新的挑戰。市場方面，隨著國家不動產登記制度的出臺，以及市場出現銀行暫停房貸、緩放房貸的現象，房產銷售前景大不如前；而勞動力成本、材料設備成本隨著通貨膨脹逐年上升，社會經濟融資難度增大，企業融資成本增加，房地產企業對成本控制的任務越來越重。 在整個成本構成中，眾所周知土地獲取價格取決于市場競爭外部環境，而占了非常大比重的工程費用則成為房地產企業成本控制中的最重要要素。為了既能提高競爭節約成本又能確保工程質量，通過招標方式選擇合作單位成為房產企業首選模式。

最新版的《中華人民共和國招標投標法實施條例》自2012年2月1日起施行，在2000年1月1日起施行的《中華人民共和國招標投標法》基礎上，對企業招投標各環節作了更多新的規定，企業應嚴格遵守。在整個房地產企業中，私有制房地產企業占了絕對比例，而私有制性質注定要求企業對招標管理更靈活，對成本要求更苛刻。因此，私有制房地產企業如何在遵守國家法律的基礎上，又能更靈活地通過招標手段達到企業成本管控的目的，需要認真研究分析；現就關于私有制房地產企業招標管理注意事項提出一些分析見解，供大家探討。

一、關于招投標程序

1、公司應成立專門的招投標領導小組（以下簡稱領導小組）作為公司招標工作的決策指導機構，成員應包括公司經營管理層、財務部、成本部等人員組成。領導小組根據招標工作的需要，下設設計、工程、采購、營銷等專業工作小組（以下簡稱工作小組），作為招標工作的專業實施機構。

2、必須提前與工程、設計等關聯部門共同編制招標計劃；按年度編制三級計劃（招標計劃），會存在跨年度時與上下游部門間出現銜接問題，根據合約規劃按項目全壽命周期列項，可減少未列入計劃而無時間進行招標。

3、入圍單位的數量應符“≥2n+1”（n為擬定中標單位數量），盡量做到投標有效單位數量“≥2n+1”，防止投標單位確定時數量滿足而有效報價缺乏競爭；入圍單位的來源還必須本著多渠道、多地域，以形成有效競爭的原則，既不量身定做，也不排斥潛在投標人的參與申請。

4、招標文件編制時，經辦部門應以招標需求聯系單的形式將所需編制配合要求發放予關聯部門，聯系單可做成格式化提高效率和減少漏項，也能增加配合部門的協作工作重視程度，招標文件審批前應經工作小組會簽。

5、采用招標預算和目標成本兩個標準對招標工程造價進行限額管理，突破目標成本的應進一步優化及重新招標，無時間重新招標的可確定意向中標人后限額優化。

6、投標文件接收存放與招標經辦人不應為同一人員，應設置專門的投標文件存放柜，鑰匙由專人保管，開標前不得其他人員接觸。

7、經濟標和技術標的評標辦法細則在確定投標單位會議時應一并編制完成和報招標領導小組確定。

8、技術標評審由技術主管部門評審，由于其評審不像經濟標那樣直觀，盡量不要一個部門評審，特別是采用綜合評分法等需要取其分值進行評標的。

9、為了保持招標時間效率和保證招標公平性，盡量采用一輪定標且在經濟標開標時即舉行定標會議，如技術標評審較為復雜，可采用兩階段開標。

10、除深基坑、超高層等項目外，一般住宅小區房屋建筑工程技術已經非常普遍，正規施工企業均能滿足技術需求，評標辦法完全可采用最低價法評標（主要技術指標響應招標人要求即視為技術標合格）；對施工企業質量篩選保障可重點放在入圍單位的選擇上，由工作小組考察前列好考察提綱，帶著問題和考察要點針對性地實地考察。

11、采用最低價中標原則時，開標定標時所說最低價中標的實際意義是指報價最低的投標人為第一中標候選人，依報價從低到高類推；如遇見報價最低的投標人存在漏算誤算現象，定標會議確定原則后，可以詢標函形式發送投標人告知其標書存在的漏算誤算現象，讓其承諾確認是否維持原價報價，如是則按程序確定其為中標人，否則對其給予適當處罰措施并確定原開標報價第二低的投標人為第一中標候選人，以此類推。

12、對于低于成本價的認定一定要非常慎重，否則容易出現投標人投訴和有損公司商譽情況發生，因為投標單位投標報價時出于自身企業戰略經營考慮，可能采取合理的低利潤或輕微虧損報價策略，比如其機械設備、勞動力即將或已經出現閑置時；在評標過程中，若發現某投標單位的報價明顯低于其他投標單位的報價，使得其報價可能低于其成本的，應要求該投標單位提供能夠達到招標文件要求的工期質量和技術標準的書面證明、報價情況說明及其他保證；如投標單位無法合理說明或不能按要求提供相關證明和承諾的，應按照廢標處理。

13、應設置復核機制，招標經辦部門及相關評審人員（造價審核部等）在開標定標會議結束后，應立即對相關過程資料進行一次系統性復核檢查，如發現存在顛覆性問題（可能推翻評標、定標結論的）應立即書面報告招標領導小組進行會議決議。

二、關于減少施工單位掛靠

1、嚴格進行資格審查，包括但不僅限于：投標人營業執照、資質證書、投標保證金銀行出票單位、企業銀行基本賬號名稱、商務人員及項目管理人員勞動合同、養老保險繳費手冊等。

2、資格預審時對擬投標人進行背景調查，從其業績合作單位、地域行業管理協會、地域主管部門、業內地產圈等。

3、投標時審查其派遣的商務接洽人員、投標派遣項目經理及管理人員是否與其原來提供的勞動合同、養老保險繳費手冊相吻合。

4、資格審查時，應就擬投標人的生產狀況、公司廠房布局、業績情況、人員狀況等向商務接洽人員進行詢問，考察時必須與對方管理高層進行面談，對以上問題進行復核了解，如不一致時應加強對其是否掛靠進行重點審查。

5、合同必須設置投標保證金、履約保證金，保證金結算、合同付款等一律通過中標人銀行基本賬戶，包括投標保證金等均拒絕現金往來。

6、設置“不掛靠承諾金”制度，可將投標保證金在中標后轉為不掛靠承諾金，對投標承諾的管理人員進行現場檢查和考勤管理，發現現場管理人員與投標承諾人員不一致或主要管理人員考勤不符合要求時，不退還其承諾金并處以相應違約處罰。

7、建立準入清除制度，與行業主管部門聯動，一旦發現掛靠除了公司對其進行嚴厲處罰，必要時報行業主管部門處理。