旅游地產的開發模式及可持續發展研究

【摘要】旅游地產是經濟發展到一定程度的必然產物，隨著中國旅游從觀光旅游向度假旅游發展，繼住宅地產、商業地產開發潮之后，旅游地產已經成為市場的一個熱點。

【關鍵詞】旅游地產 開發模式 生態 可持續發展

所謂的旅游地產，實際上是旅游行業與房地產行業的綜合。旅游地產項目要依托豐富的旅游資源而建，有別于傳統住宅項目，能夠將旅游、休閑、度假、居住融為一體。較之一般的住宅，旅游房地產的特點和優勢在于它是旅游業和房地產業的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。在具體產品形式上，包括產權酒店、分時度假產品、度假別墅區、中央游憩區、商業步行街等等模式。

一、中國旅游地產的發展現狀

隨著國民經濟收入的增長，旅游休閑正在成為中國人生活中不可或缺的一部分，當年人均可支配收入超過5萬元時，中國的旅游將全面進入度假休閑時代。

1.1旅游地產發展城市間發展差異較大，形成一二三線城市劃分，且多集中于沿海

旅游地產市場基本呈現“一級城市靠地產，二、三級城市靠資源”的涇渭分明的發展態勢。同時，由于我國地理、經濟發展特性，形成了沿海地區經濟發達、景觀資源豐富等特點，旅游地產業率先在這一區域落足，而中、西部旅游地產不僅僅在數量上較少，且多集中在城市的附近相鄰城市。

1.2旅游地產產品類型多樣，運作方式逐漸綜合多元化

中國旅游地產市場基本呈現出綜合化、多元化的發展態勢。眾多旅游房地產已由過去的產權式酒店、分時度假逐步發展延伸，以健身、滑雪、旅游、休閑、娛樂、健康為主題的旅游房地產項目逐步興起，旅游房地產的運作方式逐漸綜合化、多元化。

1.3旅游地產置業需求更多希望在投資和消費上獲得優良組合

旅游房產通常具有“投資+自用”的兩重功能，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，更可以通過投資長期享受物業、空間享受和消費功能。

1.4旅游地產開發模式逐步豐富，創新型產品、配套服務需求更加豐富

現今旅游地產出現多種開發模式以應對差異化的置業需求，其中以產權酒店為主體的投資型模式開始向分時共享產權的消費模式轉換、商務型與度假型旅游地產模式等將逐步發展起來。旅游地產的商務需求所引致的對配套、服務等要求也越來越高。

二、中國旅游地產的開發模式

近年來，受益于中國休閑經濟的興起和房地產市場的發展，旅游地產開發如火如荼，百強房地產企業有三分之一以上均涉足旅游地產，其中不乏大手筆的項目操作。根據筆者的研究，旅游地產的開發主要有以下幾種模式：

2.1自然資源型借景開發

自然資源型借景開發模式對較好的自然風景資源依賴度高，我國大多數旅游地產項目都是依托良好的自然景觀資源進行開發。按照自然資源的類型不同可以分為濱海型、濱湖型和內陸型項目。自然資源型借景開發項目由于地處偏遠，配套不完善，土地獲取成本一般比較低，如果能夠成功的實現區域規劃和開發，增值潛力巨大，對區域發展具有很強的拉動力和驅動力。另一方面，自然景觀資源具備稀缺性，市場對于此類產品的接受度高，房產銷售培育期較短，而且往往價格不菲。

2.2文化體驗型借景開發

文化體驗型借景開發模式主要依托歷史文化和民俗文化資源，將文化元素發揚光大，做綜合性旅游地產項目。歷史文化是中華民族的瑰寶，同時也是發展旅游地產項目的靈魂和寶藏，文化元素可以使景觀具備更多的魅力，從而提升其內在價值。

2.3主題公園型造景開發

主題公園型造景開發模式是以主題公園為拉動的旅游地產綜合開發。主題公園是造景的關鍵，能夠聚攏人氣，帶動人流，吸引旅游人群，華僑城的“旅游”+“地產”備受稱道。主題公園帶動旅游產業發展，房地產開發創造收益利潤，提供龐大現金流，相得益彰，相互借力，從而助推了華僑城集團的大規模擴張。

2.4會議賽事型造景開發

會議賽事型造景開發主要是依賴大型會議和運動賽事提升知名度和品牌影響力，然后在區域內出售度假型房地產盈利，例如博鰲和G20峰會，都大力發展會展經濟，強化國際影響力，使得周邊區域受益。

2.5主題街區型造景開發

主題街區型造景開發模式主要依靠城市特有的人文景觀打造城市名片，集商業、旅游、地產開發于一體的綜合型開發。例如北京王府井，上海新天地，蘇州觀前街等，已經成為當地觀光旅游、商業休閑的中心。主題街區型造景開發往往位于城市核心區域，具有歷史上的商業文化積淀，屬于舊城改造項目，土地價值很高，改造成本巨大，但是項目的單位產出也非常高，而且具備高標準、高起點、高規格的特征，能夠在寸土寸金的商業核心區注入旅游文化元素，打造新的城市名片。

三、我國旅游地產現存問題

3.1經營模式單一，缺乏創新

我國的旅游房地產經營開發方式普遍過于傳統和呆板，除了項目單純照搬沒有創新外，在經營操作上也普遍采用單一的旅游風景式，不能形成自有穩定的消費群體，難以形成一個整體的營銷網絡。

3.2制度的缺失

在我國，旅游地產剛剛起步，缺乏專門的政策法規的引導與規范。一些行為，擾亂了市場，既嚴重阻礙了旅游地產市場的培育，也阻礙了一些有心發展旅游地產的有實力的大企業進入，使得旅游地產這一非常有前途的產業一度陷入困境。

3.3理念引導尚需時日

在旅游地產的具體運作過程中，有一些細節問題成為發展的重要障礙。例如物業產權分散就是阻礙地產項目實現旅游化的一個重要障礙。這是指許多已經出售的商用物業產權分散在大大小小的業主手中，經營項目和裝修風格無法統一協調，使得物業不能形成吸引游人的景點。

3.4快速增長的支撐空乏

中國的旅游地產還只是處于起步階段，旅游地產對相關產業鏈的要求很高，對服務的要求很高，這都不是一朝一夕可以達到的。

四、我國旅游地產的可持續發展研究

從政策層面來看，國家和地方政府對旅游產業的支持也是發展旅游地產項目的重大利好，目前國家為了鼓勵地方發展旅游產業，制定了旅游國債項目，各省市每年都有專項的撥款用于旅游項目的開發建設。

旅游地產是一種綜合區域開發，超越了陳列式觀光旅游的基礎層次，更加強調較高層次的娛樂體驗式旅游，甚至發展層次的休閑度假式生活方式。從文化挖掘、形式創新、檔次提升入手，滿足人們日益提高的需求。無論哪種開發模式和盈利模式，都應當找到適合自身的創新點，融合符合自身發展要求的有益元素，依靠主題和亮點拉動整體綜合型項目開發，從而引領區域旅游產業和房地產產業的協同發展。對這些模式的深入研究將有助于開拓視野，活躍思維，助力旅游地產項目在激烈的市場競爭中占得先機。

結語：旅游地產是全產業鏈的行業。與商業地產相比，旅游度假項目跨行業和專業門類多，復雜的復合型更高。這就意味著，旅游地產不僅要在選址上做功課，更要注重后期運營的策略，以此來強化旅游地產的持續性和穩定性，最后還要有規劃有目的求平衡地去開發思路。開發過程中，不僅要對原有的自然環境實施保護，還要考慮旅游開發的規模和配套設施對環境的影響。

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