關(guān)于加強(qiáng)商品房房產(chǎn)面積測繪成果質(zhì)量管理的問題探討

【摘要】在市場經(jīng)濟(jì)的刺激之下，房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛的發(fā)展，各地出現(xiàn)不同程度的“購房熱”，而房產(chǎn)面積方面的問題卻不斷出現(xiàn)。本文從商品房房產(chǎn)面積測繪存在的問題出發(fā)，提出了加強(qiáng)商品房房產(chǎn)面積測繪成果質(zhì)量管理的策略。

【關(guān)鍵詞】商品房；房產(chǎn)面積測繪；質(zhì)量管理

0.引言

房產(chǎn)面積測繪是房屋面積測算，測算結(jié)果一旦被房地產(chǎn)主觀部門認(rèn)可，便成為產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)，具有法律效力。它直接與房產(chǎn)所有者的利益掛鉤，與房屋產(chǎn)權(quán)管理、交易以及拆遷等活動(dòng)息息相關(guān)，因此商品房面積縮水問題一直是人們關(guān)注的話題。

1.商品房房產(chǎn)面積測繪存在的問題

1.1房產(chǎn)面積測繪技術(shù)類問題

房屋買賣合同中的面積要經(jīng)過三個(gè)階段：規(guī)劃批復(fù)階段、預(yù)售階段以及產(chǎn)權(quán)登記階段[1]。這三個(gè)階段進(jìn)行的房屋面積測繪是由不同類別的人員進(jìn)行的。商品房面積出現(xiàn)縮水問題，一方面是因?yàn)榉课菝娣e在前兩個(gè)階段的計(jì)算主要是由設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)人員依據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的要求進(jìn)行圖測面積，他們?nèi)鄙佼a(chǎn)權(quán)測繪的經(jīng)驗(yàn)，而最終的產(chǎn)權(quán)登記階段的面積測繪，依據(jù)的是國家頒布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)以及地方和政府出臺的相關(guān)文件，需要經(jīng)過實(shí)地的數(shù)據(jù)采集以及業(yè)主分?jǐn)偺幚聿拍艿贸龇慨a(chǎn)面積。兩者得出的結(jié)果是不一樣的，出入較大；另一方面是因?yàn)榉慨a(chǎn)面積測繪隊(duì)伍的專業(yè)素質(zhì)差以及產(chǎn)權(quán)測繪單位質(zhì)量管理水平低下造成的。例如，測繪人員能力不足、技術(shù)水平不高導(dǎo)致草圖繪制混亂，意思表達(dá)不清，職業(yè)道德素質(zhì)不高導(dǎo)致外業(yè)數(shù)據(jù)采集遺漏，審核檢查過程缺失等。

1.2房產(chǎn)面積測繪監(jiān)管混亂

房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，造成各地“購房熱”，而房屋產(chǎn)權(quán)對家庭具有重要作用，因此國家在房屋產(chǎn)權(quán)測繪方面的法律文件也比較多，參與的部門也很多，如建設(shè)部、國土部、高價(jià)測繪局以及地方政府等等，正是由于多部門的參與，使得制定的相關(guān)法律法規(guī)之間相互矛盾，例如商品房預(yù)售登記完成之后，物業(yè)管理類用房就已經(jīng)進(jìn)行了分?jǐn)偅欢段餀?quán)法》又規(guī)定不能分?jǐn)偅黾恿朔慨a(chǎn)測繪的難度，同時(shí)也使得房地產(chǎn)開發(fā)商有機(jī)可乘。在實(shí)際中，開發(fā)商往往站在自身利益的角度，會有意的對公共部分進(jìn)行調(diào)整，對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行變更，例如隨意增加容積率、取消規(guī)劃的配套公建以及更改房屋用途等，造成了大量的產(chǎn)權(quán)糾紛案，究其緣由，還是地方政府未認(rèn)真履行其監(jiān)督管理職責(zé)，缺乏規(guī)范的監(jiān)督，使得測繪單位向開發(fā)商靠攏，產(chǎn)權(quán)測繪成果缺失了其應(yīng)有的公平性，嚴(yán)重侵害了產(chǎn)權(quán)人的利益。

2.加強(qiáng)商品房房產(chǎn)面積測繪成果質(zhì)量管理的策略

2.1保障測繪成果質(zhì)量，提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)水平

從業(yè)人員是房產(chǎn)面積測繪成果的主要執(zhí)行者，從業(yè)人員的素質(zhì)水平以及技能水平對測繪進(jìn)度影響頗大，決定了房產(chǎn)面積測繪成果的質(zhì)量。因此，提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)是提高測繪成果管理的重要手段，為此，可以對從業(yè)人員進(jìn)行持證上崗，定期或者不定期的對測繪人員的技能水平進(jìn)行考核，對于考核不合格的人員扣押上崗證。另外，測量單位應(yīng)該積極的組織從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，鼓勵(lì)他們進(jìn)行去院校進(jìn)行充電，對于愿意去院校充電的人員，測量單位可以給予相應(yīng)的補(bǔ)貼，通過這樣激勵(lì)措施，能夠極大的促進(jìn)從業(yè)人員主動(dòng)進(jìn)行知識的更新，從而提高他們的綜合素質(zhì)以及技能水平，進(jìn)而提高測繪成果質(zhì)量。

2.2保障測繪成果質(zhì)量，提高技術(shù)設(shè)計(jì)書質(zhì)量

通常，測繪單位在接到項(xiàng)目委托之后，要對項(xiàng)目進(jìn)行整體技術(shù)設(shè)計(jì)，并編寫測繪技術(shù)設(shè)計(jì)書[2]。規(guī)劃測繪單位編撰的房屋面積測繪技術(shù)設(shè)計(jì)書能夠使得面積分?jǐn)傄约斑^失進(jìn)行溯源追蹤。對測繪技術(shù)設(shè)計(jì)書進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化處理，在內(nèi)容上，要求設(shè)計(jì)書涵蓋項(xiàng)目工程概況，明確測繪時(shí)間安排以及人員安排，確定測繪內(nèi)容以及所采取的作業(yè)方法和步驟，確立引用的技術(shù)規(guī)范以及分?jǐn)傆?jì)算原則。用詳細(xì)的設(shè)計(jì)書來指導(dǎo)測繪工作的進(jìn)行。另外，在編制的時(shí)候，要對測繪項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤，及時(shí)的確定合理的分?jǐn)傟P(guān)系、對特殊情況的分?jǐn)傄约白兏龀黾?xì)致詳細(xì)的說明。規(guī)劃的技術(shù)設(shè)計(jì)說明書，使得過程有據(jù)可查，測繪人員的職責(zé)明確，實(shí)現(xiàn)了職責(zé)以及流程的可溯源，有效的避免項(xiàng)目各項(xiàng)信息不準(zhǔn)確輸入的現(xiàn)象的發(fā)生，從而保證了商品房房產(chǎn)面積測繪成果質(zhì)量，提高了測繪工作的效率。

2.3保障測繪成果質(zhì)量，提高技術(shù)總結(jié)報(bào)告質(zhì)量

在商品房房產(chǎn)面積測繪結(jié)束之后，要對測繪成果進(jìn)行檢查驗(yàn)收，做出相應(yīng)的技術(shù)總結(jié)報(bào)告。在進(jìn)行成果檢查驗(yàn)收時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)行“二級檢查，一級驗(yàn)收”的制度，測繪單位要成立專人小組對房產(chǎn)測繪成果進(jìn)行全程檢查，之后再由主管部門制定的專職人員或者受委托的測量監(jiān)理人員進(jìn)行最終的檢查。在輸出測繪結(jié)果，將其交予委托單位的使用的時(shí)候，必須將這項(xiàng)工作交給專職的技術(shù)人員進(jìn)行操作。在編制技術(shù)總結(jié)報(bào)告的時(shí)候，要對技術(shù)設(shè)計(jì)書的執(zhí)行情況進(jìn)行審查，對設(shè)計(jì)書在執(zhí)行以及測繪成果檢查驗(yàn)收中暴露的問題做出總結(jié)分析，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)面積測繪的PDCA循環(huán)，從而確保各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)的準(zhǔn)確性，以及保證測繪成果的質(zhì)量。

2.4測繪成果公開透明，建立健全測繪成果公示制度

由于房屋測繪行業(yè)的監(jiān)管混亂，使得測繪單位向開發(fā)商靠攏，測繪成果有失偏頗[3]。因此實(shí)現(xiàn)測繪成果的公開透明，有助于規(guī)范測繪單位的測繪操作，保證測繪結(jié)果的公平性。另外，房產(chǎn)測繪結(jié)果是產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，對通過市交易中心復(fù)審小組審查的房產(chǎn)面積測繪成果應(yīng)及時(shí)地在網(wǎng)上進(jìn)行公布，有利于房屋權(quán)利人了解測繪是否依法進(jìn)行，從而及時(shí)的展開依法維權(quán)行動(dòng)，給權(quán)利人帶來方便。但是，如何保證公示的測繪成果的真實(shí)性也是一個(gè)不可忽視的問題。要解決這個(gè)問題，就必須完善房產(chǎn)測繪成果鑒定制度。要完善鑒定制度，管理部門首先應(yīng)該成立鑒定專家組，并且該小組的成員由具有中級職稱以上、從事房產(chǎn)測繪事業(yè)多年以及研究房產(chǎn)政策的人員擔(dān)任，其次，根據(jù)房產(chǎn)測繪的成果的特點(diǎn)，擴(kuò)大成果鑒定范圍，不接受單套商品房屋的面積鑒定，改為以一整棟為單位進(jìn)行鑒定，最后，出具鑒定報(bào)告，鑒定報(bào)告上要有詳細(xì)的房屋基本信息描述，要注明具體參照的標(biāo)準(zhǔn)，寫明依據(jù)的法律法規(guī)的名稱和具體落實(shí)到第幾條第幾款上，還要有測繪機(jī)構(gòu)的蓋章以及鑒定人員的簽字。通過這樣的方式有利于提高測繪成活的權(quán)威性，提高測繪成果質(zhì)量的管理。

2.5促進(jìn)行業(yè)規(guī)范，建立房產(chǎn)測繪行業(yè)協(xié)會

協(xié)會是一種民間團(tuán)體組織，能夠在政府機(jī)關(guān)和企業(yè)之間進(jìn)行很好的協(xié)調(diào)和溝通[4]。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各行各業(yè)都成立了相應(yīng)的協(xié)會，協(xié)會在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮的作用也越來越顯著。例如，行業(yè)協(xié)會能夠了解社會市場以及行業(yè)的發(fā)展情況，從而促進(jìn)了行業(yè)成本的降低，以及行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范。因此，為提高房產(chǎn)測繪質(zhì)量管理，成立房產(chǎn)測繪行業(yè)協(xié)會能夠起到積極的作用。在房產(chǎn)測繪行業(yè)協(xié)會的成立和發(fā)展過程中，政府應(yīng)該予以相應(yīng)的扶持，推動(dòng)協(xié)會的立法與監(jiān)督職能的履行，促進(jìn)房產(chǎn)測繪行業(yè)的規(guī)范。

3.結(jié)語

在市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速的發(fā)展，大量的人員涌入這個(gè)行業(yè)，魚龍混雜，因此，規(guī)范房產(chǎn)面積測繪行業(yè)迫在眉睫，勢在必行。通過提高從業(yè)人員的素質(zhì)，建立成果公開制度以及成立房產(chǎn)測繪行業(yè)等方法，有利于解決商品房房產(chǎn)面積測繪中的問題。

【參考文獻(xiàn)】

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[3]王穩(wěn)波，李霽.房產(chǎn)測繪管理新思維與房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)構(gòu)建模式研究[J].科技資訊，2011，10（06）：58-59

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