公共租賃住房退出機制分析
——以杭州市公共租賃住房為例

趙鳳

公共租賃住房退出機制分析
——以杭州市公共租賃住房為例

趙鳳

本文分析了我國及其他國家實施公共租賃住房管理的經驗及教訓，指出后期大規模公租房進入市場后最大的難點在租住過程的動態管理和退出管理。通過分析杭州市公共租賃群體住房滿意度和退出意愿的量化信息，提出適應浙江省的公租房退出機制的設計，提高運轉效率和增強住房者的滿意度。

引言

現有學者對公共租賃住房政策的研究，著眼于國家經驗的比較分析，但現有研究對公共租賃住房在實施過程的動態管理和退出的管理缺乏實證研究和可操作性，文章以杭州為例，通過問卷調研和專家座談會，收集大量的公共租賃住房群體在申請居住和退出的數據，通過對受訪者滿意度的分析，構建公共租賃住房的退出機制的模式。

一、杭州公共租賃住房管理概述

1.杭州公共租賃住房管理現狀

公共租賃住房作為有別于廉租住房、經濟適用房的一種新型保障性住房，公共租賃住房的供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，其主要特點有保障性，政策支持性和租賃性。

2014年8月，浙江省公共租賃住房開工建設量3萬套，2010年至今，本省新開工公共租賃住房合計21.6萬套，后續對廉租住房與公共租賃住房并軌，后續如何對投入使用的公共租賃住房加以合理的管理，尤其是實施退出管理，對于該項政策的意義重大。現階段準入過程的管理主要通過受理窗口，本人申請，有一定公租房輪候期，對確定符合條件的租房者選房確定后，簽訂公租房合同示范文本，明確租賃雙方權利義務。公租房的所有權人及其委托的運營單位應當依合同約定，現階段公租房的年度建設計劃、完成情況、分配對象、分配過程、分配結果都具有透明性和可操作性，還沒有開始進行的退出情況。

作者選擇了杭州已經交付的項目田園小區作為調研的對象，對居住者的滿意度，未來的購房意愿，以及現階段對今后退出態度做了調研。調研過程中發現政府投資的項目，居住者作為福利的享受者其滿意度不高，未申報成功的人群滿意度更低，這樣非常不利于一項政策的循環使用。

2.現階段公共租賃住房管理存在的問題

“住房狀況”是衡量居民生活質量的重要指標。本次調查側重的“住房滿意度”，真實體現了公租房制度的實施效果，為后續出臺多層次住房保障制度提供科學依據。

1.政府辦公效率評價不高

房產在交付前，主要受到杭州住房保障和房產管理局管理，接受日常的受理，資格的審核，房產的分配等工作。社區或街道的勞動保障站在資格審查環節起到主要的監督作用。受訪人群的意見見下表：

表一 受訪人群意見表

表二 居住現狀滿意度分析

2.居住受益者滿意度不高

對于小區配套的成熟度滿意度較低，分析原因如下：

（1）本次受訪人群多為老年人群，上班人群，對于申請住房的配套有一定要求，老年人群對就醫，生活的配套有較高的要求；上班人群對交通及配套有較高的要求。

（2）此次定點調研的田園小區，是一個剛交付的公共租賃住房小區，目前在交付階段，配套基本沒有。小區附近只有一個快餐店，其他生活配套需要的超市，菜市場還沒有進駐。

交通的便捷性：已經交付的小區基本有公交線路，能滿足基本的出行需求，但是對于上班的人而言，就顯得不夠方便。

（3）對于裝修的實用性問題，問題存在很多。在現場訪談過程中，了解到了很多，但是屬于個別問題，不具備普遍性，個別租戶覺得過于簡單，原因是他們沒有退出的意識，認為申請到房子，就是自己的房子；有些訪談者認為裝修不符合個人的需求。存在一個普遍的問題是，一些容易損壞的裝修，后期的維修費用由誰來承擔。防盜門窗的安裝由誰來付費等等。

表三：滿意度分析表

通過上面的滿意度數據顯示，受訪人群對居住的滿意度高，申請環節及居住后的管理都非常滿意，但是在環境，管理及租金方面滿意度不高。

3.調查對象特征分析

表四 樣本調查者的基本特征

其中，對表四中的人群未來購房意愿分析發現，本科及以上學歷人群中，有購房意愿含（愿意和有能力購買）的人數所占比例為82%，大專學歷的人群有購房意向的占91%，高中及中專的占63%，高中以下的占47%；對表五中的人群購房意愿分析發現：退休人員愿意買房比例最低，占11%，其次是其他人員占28%，正常工作者的購房意愿是47%，無業人員的購房比例是55%。

表五 樣本調查者工作狀況

表六 參加工作年限制約下未來的購房意愿

本次調研對性別比例忽視，以年齡及家庭為調研單位，符合公共租賃住房申請中的基本要求，受訪者的工作年限有較大的差異，有剛參加工作，也有工作15年以上或者退休人群，學歷水平也從研究生到初中各不相同。

三、基于滿意度的退出機制設計

1.公共租賃住房退出機制設計的目標

（1）總量平衡

公共租賃住房退出機制設計，要以實現公共租賃住房總量平衡從而提升其使用效率為目標。總量平衡意味著維持一定的公共租賃住房退出率。通過合理的退出機制，使該部分家庭退出被保障群體，該部分家庭在全體被保障對象中所占的比例將保證一定規定的退出率。

（2）良性循環

一定比例的“退出—進入”率將帶來公共租賃住房供求關系的穩定，最終實現公共租賃住房的良性循環。

（3）規范運作

公共租賃住房帶有社會福利性質，其退出管理應實現規范運作。規范的退出管理機制意味著管理的流程和方法公正透明，相關管理機構照章辦事，被保障家庭行為合規。

2.公共租賃住房退出機制設計的原則

（1）效率優先，兼顧公平

在設計公共租賃住房退出機制時，應以滿足目標群體切身需要、充分發揮公共租賃住房功能、提高公共租賃住房使用效率為出發點。為確保最困難群體優先享有公共租賃住房，在退出機制設計時，要允許這類家庭在收入等方面的正常增長；對于已經入住公共租賃住房但家庭經濟條件改善較大的家庭，要結合其意愿，靈活設置其退出方式，不能輕易否定其受保障資格。

（2）統籌規劃，分類實施

公共租賃住房退出管理涉及面廣，推進實施需要相關各方的共同努力，在信息核查上尤其需要政府各職能部門的協調配合。浙江省公共租賃住房退出機制設計，應從全省高度統籌規劃，充分考慮省、市實際，穩妥展開。對于不同類型的受保障對象，結合其社會經濟特征，分別制定退出管理評價機制和工作方法。

（3）定性指導，量化推進

公共租賃住房退出管理機制設計時，需要定性與定量分析相結合。定性的分析應該為量化考核提供指導，量化考核指標的設置應以實現定性分析的結果為歸宿。定性分析應解決退出機制的整體架構、主要流程；定量分析要為資格審查提供可供借鑒的標準。

（4）強制為主，激勵為輔

公共租賃住房退出機制有較強的政策性，實踐要求很高。為保證退出機制的有效實施，必須輔以科學合理的激勵措施。公共租賃住房具有社會福利性質，能為享有者提供一定的經濟利益，為限制騙租騙補等自利行為，必須實施相應的懲罰措施。同時，應結合社會經濟特點，設置部分激勵機制，鼓勵條件逐漸改善的家庭脫離公共租賃住房保障體系。

3.公共租賃住房退出管理設計

在公共租賃住房管理機制的建設中,對于租房者的收入與資產的經常性審查十分關鍵。各國幾乎都把租房者的收入與資產限額看作申請的一個必須條件,在申請的前期審查較為嚴格，但是在3年的租賃期內如何確定變動的因素，在租賃的過程中資產的變化較難監控。根據調研的過程發現，大部分人員不愿意退出住房，買房意愿也不強烈。

公租房必須建立起明確的準入和退出機制，讓符合條件的人享受福利，讓不再符合條件的人及時退出。需要考慮建立一個多部門聯動的信息系統，多渠道核實公租房申請者的收入和資產狀況，甄別出真正符合條件的申請者和不再符合條件的租賃者。

建議設置個人家庭收入的年申報制度：如圖一中自助信息平臺，進行強制申報，如果申報人無能力自主申報可去登記注冊地所在區建設（房管）局提交申請。如果收入超過申報資產限額，可以采用2-3倍租金住滿余下時間，而不是一刀切，采用“在2年內不再具有公租房和經濟適用房的申請資格；發生其他違法行為，則在5年內沒有申請公租房和經適房的資格”這樣嚴厲的處罰手段。

圖一 公共租賃住房的運營管理示意圖

三、結語

本文期望完善現有公共租賃住房退出機制，對已經出現過或者有可能出現的問題作一定的防范和預警。對于后期政府實施準入與退出的管理有一定借鑒意義，保證公租房順利周轉，構建一種推進公共租賃住房循環使用的長效機制。同時為增強政府的政策落實，提高公共租賃住房的循環可持續發展提供一定參考。

課題名稱：

本文系浙江省建設廳2013科技補助資金項目之一。

[1]王坤.中心城市公共租賃住房實施比較及研究[J].建筑經濟,2010（7）：17-20

[2]劉志林，李劼.公共租賃住房政策：基本模式、政政策轉型及其借鑒意義[J]現代城市研究，2010（10）：21-26.

[3]王坤，王澤森.香港公共房屋制度的成功經驗及啟示[J].城市發展研究，2006（1）：40-45.

（作者單位：浙江建設職業技術學院經濟管理系）