龍湖：金牌上市公司是如何煉成的

文│劉芳

龍湖：金牌上市公司是如何煉成的

3月18日，龍湖地產(chǎn)有限公司發(fā)布了2014年年度業(yè)績(jī)報(bào)告，龍湖高回款率、創(chuàng)新高的在手現(xiàn)金、較低的負(fù)債率及持續(xù)低位的綜合借貸成本，成為上市房企中的金牌公司，也為白銀時(shí)期房企如何溫暖祥和地度過(guò)寒冬指明了道路。

回款率90％

在龍湖2014年年度業(yè)績(jī)報(bào)告中顯示，截至2014年年末，龍湖合同銷售額達(dá)人民幣490.5億元，同比增長(zhǎng)2％，這個(gè)數(shù)字與其年初制定的570億元銷售目標(biāo)尚有一定差距。但其亮點(diǎn)在于，2014年?duì)I業(yè)收入達(dá)到人民幣509.9億元，同比增長(zhǎng)了22.8％。

因?yàn)楹贤N售收入是客戶繳納定金后就能計(jì)入的收入，這只是賬面上的收入，但營(yíng)業(yè)收入不一樣，它是真正落在房企口袋里的回款。今年年初，萬(wàn)科總裁郁亮在他的年終述職會(huì)上就曾說(shuō)，萬(wàn)科如今績(jī)效考核指標(biāo)就是回款，沒(méi)有回款的銷售都是耍流氓。

而從下頁(yè)表中可以看出，龍湖從2012年開(kāi)始，對(duì)回款管理一直相當(dāng)重視。而在2014年以前，龍湖的銷售收入一直是大于營(yíng)業(yè)收入的，但2014年龍湖的營(yíng)業(yè)收入超過(guò)了銷售收入，這說(shuō)明，第一，龍湖去年的回款較好；第二，龍湖2014年的供貨是相對(duì)較保守的。

以上兩點(diǎn)也得到了龍湖地產(chǎn)首席執(zhí)行官邵明曉的證實(shí)。他在3月18日的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上就表示：“（龍湖）盡管銷售只有491億元，但回款率在90％左右，位居行業(yè)前列。在運(yùn)營(yíng)端，也減少或平穩(wěn)開(kāi)工，以銷定產(chǎn)，另外堅(jiān)決把現(xiàn)房的存貨往下降。”

去年，龍湖的存貨量也下降6.4％至103億元，存貨結(jié)構(gòu)大為改善，老舊物業(yè)（2014年以前已建成物業(yè)）減少至60億元（2013年年底為110億元）。由于龍湖沒(méi)有一味追求高擴(kuò)張，而把重心放在抓去化和抓回款上，因此，雖然這幾年，龍湖的規(guī)模增長(zhǎng)較為平穩(wěn)，但在市場(chǎng)充滿風(fēng)險(xiǎn)和不確定的環(huán)境下，龍湖用優(yōu)于同行的銷售質(zhì)量，在面對(duì)行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)時(shí)保持了更好的戰(zhàn)略主動(dòng)性。

現(xiàn)金流創(chuàng)新高

盡管營(yíng)業(yè)額取得了明顯的增長(zhǎng)，但龍湖去年的毛利率和凈利潤(rùn)率均有小幅下滑。

數(shù)據(jù)顯示，龍湖的毛利率從2013年的27.8％降至去年的26.5％。這里面的原因，主要是龍湖銷售成本的上升。年報(bào)顯示，龍湖2014年的銷售成本為人民幣374.75億元，2013年的則是299.72億元，增幅約為25.03％。

其中，營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用兩項(xiàng)指標(biāo)，均出現(xiàn)明顯的上升。根據(jù)龍湖CFO趙軼的解釋，這主要是龍湖去年在新進(jìn)城市蘇州、濟(jì)南、廣州和南京進(jìn)行了管理團(tuán)隊(duì)和關(guān)鍵崗位的人才儲(chǔ)備，導(dǎo)致管理費(fèi)用占比上升；另一方面，由于去年市場(chǎng)波動(dòng)，銷售團(tuán)隊(duì)加大了營(yíng)銷推廣費(fèi)用。

業(yè)績(jī)顯示，龍湖2014年的稅后利潤(rùn)為83.5億元，同比2013年增長(zhǎng)1.3％。剔除掉土地增值收益和非公司股東權(quán)益后，公司股東實(shí)際的利潤(rùn)為66.1億元，同比增幅為6.4％。相比營(yíng)業(yè)額的高增速情況，龍湖的凈利潤(rùn)增速更趨于平穩(wěn)，比2013年有小幅下滑：2013年龍湖凈利潤(rùn)增速達(dá)15％，2014年增速降為13％。

得益于合理的財(cái)務(wù)策略，龍湖的現(xiàn)金流也繼續(xù)保持健康。數(shù)據(jù)顯示，龍湖期末在手現(xiàn)金為190.4億元，創(chuàng)歷史新高。

另一方面，龍湖的凈負(fù)債率從2013年同期的58％和2014年年中的66％回落到57％，平均融資成本再降0.18％至6.4％。平均貸款年期至4.5年，雖然比2013年同期的平均貸款年期4.6年有少許下降，但平均貸款年期仍維持在高位。

值得一提的是，龍湖的短債從90億進(jìn)一步縮減至80億，比例僅占17％。這些數(shù)字顯示出，龍湖現(xiàn)金流充裕，沒(méi)有短期償債的壓力，并且融資成本較低，負(fù)債比率較為合理。

租金收入大增也是龍湖現(xiàn)金流充裕的穩(wěn)定貢獻(xiàn)者。過(guò)去幾年，龍湖在投資物業(yè)上的投入開(kāi)始進(jìn)入密集收獲期，過(guò)去幾年的發(fā)展戰(zhàn)略是每年銷售回款的15％左右投入到商業(yè)物業(yè)的建設(shè)上，目前已累計(jì)投資約130億元。2014年租金收入同比增長(zhǎng)38.1％，至8.8億元。

由于去年在已有10個(gè)商場(chǎng)的基礎(chǔ)上新開(kāi)了4家，導(dǎo)致毛利率略有下滑，但整體出租率維持在95％以上。未來(lái)3年位于上海、杭州、成都的6個(gè)大型商場(chǎng)都將陸續(xù)開(kāi)業(yè)，預(yù)計(jì)2015年租金收入能到15億元，2016年能達(dá)到20億元，2018年超過(guò)30億元，能完全覆蓋現(xiàn)在公司一年的利息支出（2014年為28億元）。

謹(jǐn)慎拿地 安全第一

龍湖集團(tuán)預(yù)計(jì)，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)或仍將處于深度調(diào)整期。對(duì)此，龍湖將繼續(xù)堅(jiān)持“擴(kuò)縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略。

龍湖在2014年的新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為311萬(wàn)平方米。其中44.9％位于長(zhǎng)三角地區(qū)，22.4％位于華南地區(qū)，19.1％位于西部地區(qū)，13.6％位于環(huán)渤海區(qū)域。聚焦到城市，這些新增土地多集中在北京、杭州、成都、重慶、上海這幾個(gè)一線城市和核心二線城市，平均收購(gòu)成本為每平方米人民幣6785元。

年份 同比 同比2014 2013 2012銷售收入（億元）490.5 481.2 401.3 2％ 20％ 4.90％銷售面積（萬(wàn)平米）454 426.1 418營(yíng)業(yè)收入（億元）509.9 415.1 278.9 22.80％ 48.80％ 16％

2012～2014年?duì)I銷管理成本情況

2012～2014年銷售成本情況

最近兩年持有物業(yè)出租率及毛利率

近三年借貸成本情

2014年全國(guó)各區(qū)域土地儲(chǔ)備占比

2014年全國(guó)各區(qū)域銷售額占比

2014年，龍湖銷售額最高的城市排名依次是：重慶106億元、北京82億元、杭州66億元、上海43億元和成都38億元，此次新增土地儲(chǔ)備的城市，正好與其銷售額最高的城市相重合，這顯示出龍湖深耕一線城市和核心二線城市的決心，而新拿地塊較好的項(xiàng)目位置和較低的地價(jià)，也為快速去化奠定了良好基礎(chǔ)。

截至2014年，龍湖土地儲(chǔ)備合計(jì)3492萬(wàn)平方米。在買地方面，按照龍湖的計(jì)劃，將繼續(xù)保持中性偏謹(jǐn)慎，并聚焦于一線及領(lǐng)先二線城市的核心區(qū)域投資，以使土地儲(chǔ)備的結(jié)構(gòu)更加安全。吳亞軍表示，2014年龍湖已經(jīng)壓縮了400萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，今年龍湖還會(huì)量入為出，不會(huì)特別積極。

按吳亞軍的計(jì)劃，開(kāi)工面積方面，2015年，龍湖的新開(kāi)工面積將維持在500萬(wàn)～600萬(wàn)平方米，銷售目標(biāo)方面，龍湖將目標(biāo)設(shè)定在540億人民幣，每年有10％的增長(zhǎng)。