住宅高品質交房施工質量控制

中山市雅景房地產開發有限公司 廣東中山 528400

摘要：住宅工程的質量與人們的生活息息相關，對住宅高品質交房施工質量進行控制，關系到廣大人民群眾的切身利益和社會穩定。本文結合工程實例，對住宅高品質交房施工質量控制展開了研究，并詳細地介紹了施工技術及施工質量的控制要點，以望能為類似工程提供參考借鑒。

關鍵詞：住宅；施工技術；質量控制

0 引言

隨著我國社會經濟的不斷發展，我國建筑行業的規模也日益擴大，這為我國住宅工程的發展奠定了基礎。當前人們對居住環境的質量要求越來越高，對與人們生活息息相關的住宅工程的質量也給予了更多的關注。如何有效控制住宅高品質交房施工質量，保證工程的施工質量，滿足居民的居住需求是當前住宅建筑施工單位亟需探討的重要課題之一。

1 工程概況

某住宅工程項目包含3棟高25層的住宅建筑和一個地下車庫，建筑結構形式為剪力墻，外墻立面線條多、內部二次結構施工復雜，其衛生間采用下沉式同層排水構造。該項目交付方式為毛坯交付，業主對交付的質量、觀感等要求非常高，要求交房后每戶小業主報事率不能大于1（即在分戶驗收中，每戶驗收施工方需要整改的項目不能多于1項）。同時在施工過程中由建設單位委托獨立第三方對工程的實體結構進行“實測實量”、“質量風險”、“文明施工”檢查。這就要求施工單位在基礎、主體、裝飾、交付的各個施工階段對各分項工程都必須嚴格進行質量控制，才能保證最終成型的結構能滿足業主要求。

2 施工技術控制要點

2.1 技術方案的前置性及合理性

技術方案作為施工質量控制指導性文件，應具有前置性及合理性。方案要提前制定，在滿足規范設計要求的同時，也要根據業主自身要求和具體實際操作情況來確定，不可盲目抬高或降低要求。在項目初期就可以會同業主、監理根據項目的具體情況編制《方案規劃表》，初步制定需要編制的分項方案及編制時間。方案編制不僅需要總包、監理的審批，也需經業主審批完成。方案應作為工序實施及驗收的依據。

2.2 圖紙的細化及固化

住宅類項目一般為標準戶型及標準層。因此細化每個戶型及每個標準層，便于施工的總體控制，減少不必要的返工。同時對建筑圖、水電圖進行細化，分別編制砌體固化圖、保溫固化圖、水電固化圖等，能讓工人看懂及理解。

1）砌體固化圖按照江蘇省住宅質量防治要求，填充墻部位構造柱、過梁、腰梁設置較多，強電箱、弱電箱、消防箱、部分門窗洞口等在墻體砌筑時也必須預留下來。但在實際施工過程中往往會將位置或標高弄錯。因此在砌筑前需要依據建筑圖編制詳細的砌體固化圖。重新繪制各個戶型平面圖及各個墻面的立面圖，準確標注門洞位置、構造柱大小、腰梁、過梁高度及設置，應設防水導墻位置、衛生間隔墻及普通墻體砌塊種類，預留洞、預留槽大小及位置。

2）水電固化圖根據水電圖紙，細化水電管線走向、排布，開關、線盒的位置、高度，防雷接地的預留等。使得相同戶型所有的管線布置一致，不僅美觀更便于后期維修及改造。

3）保溫固化圖依據建筑平面、立面圖繪制保溫固化圖。重點體現不同部位的保溫板材質、做法，保溫同幕墻、建筑交界處的確定，各個細部節點的做法，特別是門窗、轉角部位的做法。

2.3 交底

以往技術交底大多是文字性內容，枯燥、乏味，不能很清楚地表達相應內容，甚至不同的人會有不同的理解。該交底過程起不了很大效果，使得一些項目技術交底淪為應付檢查的紙面文件。因此在交底中要使用圖片結合文字，甚至使用視頻資料，有條件的可以先行建立工藝樣板區，通過實體展示來交底。這樣交底具有直觀性，讓人通俗易懂。

交底的內容不能空泛、套用，應按照技術方案首先提出重點、難點。針對項目質量控制的具體要求嚴格執行。例如住宅類項目出現質量問題的大多是滲漏問題，因此對容易滲漏的部位的做法，重點交底。如：泛水部位、門窗、管道封堵等。

交底的內容要有合理性及可操作性。不能對班組提出過高或過低的要求，要針對項目特點進行，適時根據項目特點改進施工工藝。

2.4 樣板點評

樣板點評工序驗收是質量檢查的必要過程，特別重視對首道工序的驗收，對首道工序及重點部位實行樣板點評制度。例如：鋼筋、模板、砌體、地坪、保溫、幕墻等。當首道工序或者重點部位施工完成后，組織業主相關部門、監理、主要管理人員，相關專業分包及班組按照交底內容進行現場驗收檢查，針對現場檢查的實際問題可繼續完善或改進交底內容。樣板點評的目的在于檢查實際完成效果同圖紙、方案或設計的差別，對已出現的問題進行整改或優化，以免后續工作出現同樣的問題。

3 施工質量控制要點

3.1 一次結構混凝土

一次結構混凝土成型直接影響到結構的質量及后續工作（粉刷、砌體）的實施，特別是住宅需要對戶內凈開間、凈深進行實測驗收。因此著重控制剪力墻的垂直平整度、板底極差、樓板厚度、層高及門窗洞口尺寸。

1）剪力墻垂直平整度控制施工放線時有控制線及其墻板線，在墻板模板安裝完畢后用控制線校正墻板的位置及方正，用吊錘或激光水平儀垂直線校正墻板的垂直度。剪力墻下部在澆筑混凝土時受力較大，常規施工只是減少對拉螺桿間距，為了加大下部模板體系的剛度，在第1，2道螺桿高度處木楞可釘鐵皮，以增強木楞的剛度，防止漲模。

2）板底極差、板厚控制樓面平板平整，板間接縫嚴密，鋪設板下木楞必須豎放，模板立桿間距≤900mm，跨度>4m的板，按2‰起拱。澆筑混凝土板厚及板面標高控制一般按照先前標記在柱鋼筋上的水平標志拉線復核混凝土標高，但由于線會產生下墜，會使得中間區域板厚較薄，為避免該情況的發生，澆筑的同時使用制定鋼筋插入混凝土，抽查測量混凝土厚度，對板厚“雙控”。

3）層高控制由于為高層建筑，每層高誤差較大會造成累計誤差大，而且凈高為一戶一驗必測項目，因此必須嚴格控制每層層高。由于墻板模板是多次重復利用，因此墻板模板的尺寸偏差會直接影響層高，墻板配模高度按照凈高尺寸下料，既能保證每層凈高，也能防止墻板模板和樓面間隙過大，造成爛根現象。樓面混凝土澆筑時應嚴格控制墻板處標高，立模板前應再次復核，鑿除高出的混凝土，對模板和樓面有縫隙的部位用水泥砂漿填堵。

4）剪力墻陽角的控制剪力墻陽角的模板經常因加固不密實，造成漏漿、爆漿，成型效果差。因此墻板端采用鋼管扣件進行二次反拉，保證模板加固效果（見圖1）。

圖1 剪力墻端部反拉

3.2 砌體及二次結構

砌體及二次結構施工時，必須嚴格按照砌體固化圖的要求進行。砌塊必須完整、無破損，灰縫飽滿，垂直平整度滿足要求。二次結構支設前，先沿馬牙槎貼海綿條，以防止漏漿。加固時，腰梁端頭模板封頭設置卡槽，待鋼筋放置好后，將卡槽卡在鋼筋上，嚴禁使用磚頭或雜物堵塞。構造柱模板對拉螺桿洞設置在中間，減少對墻體的開洞破壞，上口設置簸箕口，澆筑混凝土時混凝土從簸箕口倒入，然后用小型振動棒振動，待第2天拆模時，再鑿除簸箕口的混凝土。

在砌體結構施工過程中，水電管線的布置及強、弱電箱預留位置要根據固化圖進行。特別是強弱電箱預留洞口較大，如果不事先進行預留，后開會對墻體造成損壞。墻面管線盡量布置在構造柱中，減少二次開槽。需開槽部位，先在墻面彈好線槽位置及寬度，然后使用切割機進行切槽，切槽深度略大于管直徑，完成后用水泥砂漿灌實封堵。輕質砌塊墻面禁止水平開槽。

線盒部位用膠帶封閉、強弱電箱用泡沫板進行保護，防止被后續的粉刷施工污染，難以清理。線盒留設完成面應同灰餅面（即粉刷完成面）平齊，粉刷完成時無需因線盒面和粉刷面不在同一平面上，對線盒進行二次處理，減少返工并且效果美觀。

3.3 屋面構造

屋面結構相對較復雜，落水位置、煙道、預埋套管、女兒墻設置等，對整個建筑的防水影響很大。

首先要復核建筑屋面圖與排水圖關于落水的位置是否合理及正確，對落水口部位預留套管、預埋套管部位高度高出結構面450mm，并采用止水套管，內壁刷防銹油漆。

部分工程為了施工方便，煙道、出屋面構件（女兒墻）一次成型高度不夠或者只澆筑同屋面標高，其余部分二次施工，由于施工縫的存在，容易造成這些部位下口存在滲水隱患。因此煙道、出屋面構件（女兒墻）一次成型高度應該在建筑完成面300mm以上。300mm高度內不允許使用塑料套管進行加固。女兒墻及剪力墻墻板支設前在建筑完成面300mm處釘寬度30mm、厚度15mm木條，作為今后防水卷材止口。注意粘貼保溫板區域女兒墻是否設置挑檐，嚴禁粘貼保溫板處有“朝天縫”。

樓梯間出屋面門設置300mm高混凝土擋水坎，墻體部位也設置高300mm一次澆筑的混凝土導墻。

3.4 抹灰

抹灰層作為結構成型處理的最關鍵一道工序，也是對混凝土結構、砌體結構在表觀上的處理，保證戶內的空間尺寸、方正性。抹灰最重要的檢查項目為空鼓、垂直平整度及凈空尺寸?；鶎犹幚砗脡闹苯佑绊懛鬯拥目展穆?，因此在內外墻抹灰前，基層的隱蔽工作必須全面驗收到位，特別是外墻螺桿洞部位。

基層處理首先是墻體的預留槽、預留洞安裝完畢并用細石混凝土填塞，線盒及箱盒做好成品保護，水電管線通暢，清除墻體表面的雜物（如浮漿、鋼筋等），對砌體和結構交界處有較大錯臺的部位先用水泥砂漿補平，外墻螺桿洞部位在外墻處先進行擴孔，然后用水泥砂漿封堵，在內側注滿發泡劑。腳手架、槽鋼等外墻洞口先用實心磚封堵內側，然后外側澆筑細石混凝土，并涂刷防水涂料。在混凝土同砌體交界處鋪貼300mm寬鋼絲網（外墻）或網格布（內墻）。按照控制線制作灰餅及門窗框的護角，使得垂直平整度及結構凈空能滿足要求。

基層處理完成后進行噴漿作業，首先將墻面澆水濕潤再噴漿，噴漿料應攪拌均勻，顆粒應均勻分布，粒徑不宜過大。達到強度后再澆水養護。

由于衛生間、廚房間、陽臺部位需安裝排水管，為不影響立管的安裝，可派專人對該區域進行施工，而且衛生間、廚房間不進行涂料施工，直接水泥砂漿面層交付業主，為了保證美觀，可用海綿進行拉毛。抹灰應分層進行，每層厚度不超過10mm，對總厚度>35mm的應采取充筋等加強措施。

3.5 地坪施工

地坪的平整度、成型質量直接影響“一戶一驗”。從地坪的清理開始就必須嚴格執行施工標準。在基層處理時使用抓毛機對地坪進行處理，清除浮漿，墻根采用人工砍、鑿。清除干凈后制作灰餅，灰餅間距≤2000mm，灰餅完成后，對凈高進行復測。滿足要求后進行2d泡水，之后清水，清水時再次用水沖洗浮漿，保證地坪干凈。掃漿時應均勻，水泥漿結合層隨掃隨澆筑混凝土，掃漿表面不應有積水。混凝土澆筑時，坍落度應控制在200mm左右，混凝土量因進行調配，防止澆筑時間長造成混凝土初凝影響地坪的成型質量。成型后用小型磨光機收面，并在面層撒1∶1干水泥砂，人工收光。對于落水管部位設置混凝土反坎，地坪按2%坡度朝落水方向。成型1～2d后蓄水養護，養護時間≥7d，期間嚴禁上材料或設備，以保護地坪。

3.6 防滲漏

滲漏是所有項目最難解決的問題，也是使用者投訴最多的問題，因為滲漏直接影響到建筑的使用功能，因此處理好滲漏問題，該工程后期維護保養工作將十分輕松，客戶的滿意度也將提高。防水效果最重要的是混凝土結構自身，防水材料的使用只是輔助、加強防水效果。要重視及保證混凝土結構自防水，才能真正有效地控制滲漏。容易出現滲漏的部位主要體現在地下室區域地下室后澆帶、管井降水口、外墻穿墻預埋管、頂板、外墻；上部區域陽臺、衛生間、空中花園、屋面、外墻線條、螺桿洞、外窗框。同時對有疑似滲漏或滲漏的地方做好臺賬記錄，修補后必須進行后續觀察。

3.6.1 地下室

地下室區域后澆帶、管井降水口、外墻穿墻預埋管等部位最容易漏水，施工時應嚴格按照節點施工。

后澆帶未澆筑前應做好保護工作，利用模板進行封閉處理，防止垃圾進入后澆帶內，模板也應有自己獨立的支撐體系，其他區域模板拆除時，應保證后澆帶的模板支撐體系完整。后澆帶的澆筑時間應該按照設計要求，一般在兩側主體結束后進行，如要提前澆筑，應提交沉降觀測數據給設計院，由設計院確認是否可提前，不允許擅自封閉后澆帶。澆筑時應清理后澆帶兩側的鋼絲網及雜物、松動的混凝土，特別是鋼板止水帶下側難清理的，采用高壓水槍等方式清理，然后將污水抽除干凈。混凝土澆筑時振動充分，養護及時。

轉角處的鋼板止水帶摒除常規焊接處理，以免焊接技術不到位，造成將止水帶焊穿或焊縫不密實。直接將鋼板止水帶冷彎處理。外墻穿管應內高外低，管道采用止水管，澆筑混凝土時應振搗到位，不能提早拆模，以免造成管道部位松動。出頂板部位的管應高出建筑完成面至少150mm。同時在施工縫、穿墻管等部位設置防水加強層。

3.6.2 陽臺、空中花園、衛生間

陽臺、空中花園、衛生間等涉水區域管根部位最易漏水或滲水，以往管根部位二次澆筑時采用鐵絲吊模，底部采用泡沫板支撐。這樣容易造成混凝土澆搗不實，底部混凝土成型差。因此管根二次澆筑改用模板頂撐，嚴禁用鐵絲吊模。混凝土澆筑分兩次進行，第1次澆筑1/2高度，第2次澆筑離結構面10～20mm?；炷量商砑臃浪畡┘拔⑴蛎泟┮员ＷC密實性。在第1次澆筑完成混凝土達到強度后，清理表面涂刷防水涂料，并對管根進行局部蓄水24h，無滲漏后可進行第2次澆筑。防水層施工前，基層清理干凈，在結構四周轉角處做R50的圓角，防水施工高度300mm，防水層施工完畢后進行24h蓄水，無滲漏后在管根四周做混凝土包（高出建筑完成面20mm，寬度50mm）再澆筑地坪。

3.6.3 外窗

本工程外窗采用鋼副框，副框安裝時應用防水砂漿對副框進行塞縫，塞縫應密實平整，防雷接地先焊接在副框內側，并做好除銹措施。清理干凈后窗框外側涂刷2遍JS防水涂料，及時將窗套粉刷好以保護防水層。工序嚴禁顛倒、錯亂。

窗上口應設置滴水，窗臺處向外10%～20%的找坡。窗安裝完成后，外側和粉刷層交界的四周應注射室外建筑密封膠，加強防水性。

4 結語

綜上所述，住宅工程高品質交房施工質量控制決定著施工單位能否將高品質的住宅交付給業主，并關系到業主的切身利益及生命財產安全。因此，在住宅工程施工過程中，施工單位要提高自身的質量控制意識，完善施工質量控制機制，加強質量管理力度針對各個施工技術及施工質量控制要點進行質量控制，從而保證住宅的高品質交房，保障業主的切身利益，促進建筑行業的健康發展。

參考文獻：

[1]曾世杰，趙甜甜.城市住宅施工監理與工程質量控制思路[J].河南科技.2013（19）

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