我國養老地產運營中的問題及對策研究

薛立 李倩倩

沈陽建筑大學

摘要：隨著我國人口老齡化趨勢的加劇，老年群體的需求多樣化，養老地產作為新興產業亟待發展。各大央企、房地產企業和險企紛紛邁入養老地產行業，但我國養老地產尚處于起步探索階段，養老地產發展過程中存在著各種各樣的問題。養老地產按建設經營者不同分為：政府福利型、政府收益型和企業贏利型三種模式，本文主要從企業盈利型養老地產的管理模式和盈利模式來分析其在運營過程中的問題，并對其提出相應的解決對策。

關鍵詞：老齡化；養老地產；運營模式

養老地產概念始于20世紀七八十年代，由率先進入老齡化社會的發達國家提出。我國養老地產起步于20世紀九十年代，還處于早起發展階段，養老地產有著很大的發展空間。養老地產即為“養老+地產”，是將房地產開發與創造消費者生活方式密切結合，將房地產業和養老服務業進行整合，為老年消費者提供符合老年人心理和生理特征具有良好設施保障的老年住宅產品。于開發商來而言，如何解決養老地產運營中所遇到的各種問題，才能獲得更多的收益，才能承擔更少的風險，才能更廣泛的被消費者接受，這是件非常重要的事情。

一、我國養老地產主要運營模式

為了積極應對人口老齡化，自2006年以來我國政府連續出臺了一系列政策，支持養老產業的發展。2013年9月國務院印發的《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》明確提出要繁榮養老服務消費市場，完善稅費優惠政策，并首次提出開展老年人住房反向抵押養老保險試點，推動社會力量參與養老產業的發展。2015年2月發布的《關于鼓勵民間資本參與養老服務業發展的實施意見》鼓勵民間資本參與居家和社區養老服務，支持民間資本參與養老產業發展。隨著相關政策的陸續出臺，各大央企、險企、房地產企業紛紛試水養老地產。據統計，我國養老地產項目已達一百多個，但是養老地產的運營模式還在探索階段，養老地產項目在運營過程中還存在著很多問題。

養老地產的運營模式從不同角度可以分為不同類別，按運營主體不同分為：投資開發與經營管理相結合的模式和投資開發與經營管理相分離的模式；按盈利模式不同可分為銷售模式、租賃或會員制模式和銷售和租賃結合模式。

1.投資開發與經營管理相結合或分離

（1）投資開發與經營管理相結合模式。這種模式是立體的開發經營模式，開發商的利潤來源不僅是住宅，還有相應的配套服務帶來的長期增值效應。但是資金投入大、回收期較長、投資和經營管理風險較大，且對開發商的經營管理能力以及各種社會資源整合和協調能力有較高要求。國內這種模式的典型案例是上海親和源，該項目以開發商為主體，打造戰略聯盟，與美國專業經營老人社區的艾瑪客公司、香港美格菲以及本地曙光醫院等多家海內外知名品牌達成戰略聯盟關系，共同管理。

（2）投資開發與經營管理相分離。采用這種模式，開發商完成銷售即可，收回投資獲取利潤，風險投資小。然而這種模式的收益較為固定，不能獲得后期運營所帶來的收益。

2.我國養老地產盈利模式主要有三種：銷售模式、出租模式、租售結合模式，下面分別介紹這三種盈利模式

（1）銷售模式。這種模式是面對老年人群體，出售有產權的房屋。其投資收益絕大部分為產品出售獲得的一次性收入，投資回收期短，能夠快速回籠資金、提高資金周轉。但是此種模式下的養老地產項目必須取得土地的使用權，能夠享受到政府的土地優惠政策的可能性較小。

（2）出租模式。這種模式是持有經營，開發企業完成整個項目后采用出租的方式或者會員制形式為老年人提供服務。采用這種模式的項目需要有強大的配套設施，保持長期良好運營和功能運轉，從而吸引客戶。

（3）租售結合模式。租售結合模式與美國養老地產的商業運營模式有些類似，將住宅銷售與物業服務相結合，實現了“二元化”（中和銷售和出租兩種模式）的盈利模式。開發企業的收益不僅來源于房屋產權的銷售，還包括配套的物業運營管理帶來的經濟效益。但是這種模式下，開發商也將面臨更多的復雜情況和風險投資。

養老地產盈利模式比較 圖1—1

盈利模式優勢劣勢開發商案例

租賃模式有利于獲取后期運營的持續收入和提升運營能力和影響力對資金要求較高，資金占用量大，投資回收期較長；要求有專業的運營管理團隊對和強大的財力支持具有政府的大力支持或者實力超強的開發商北京燕達國際健康城

銷售模式依托銷售回籠資金，避免物業運營風險，投資回收期較短，資金壓力小對養老地產利潤挖掘不夠，無法獲得物業經營帶來的增值收入和溢價收入具有一定實力的房地產開發企業北京東方太陽城

銷售和租賃相結合經營方式靈活，不僅可以保證部分投資的及時收回，還能取得長期的穩定收益投資回收期長、對開發商資金要求較高，同時對企業的經營管理經驗和能力，以及各種社會資源的整合和協調能力有較高要求實力強大且有充足的資金來源的房地產企業綠城烏鎮雅園

二.我國養老地產運營中的問題

1.缺乏專業化管理

養老地產融合了養老服務業和房地產開發兩個領域的專業知識和技能。而開發商在后期的養老服務經營方面經驗不足，無法進行有效的管理，以至于運營過程中不能建立完善的服務體系，影響整個項目的盈利和品牌建設。目前我國養老地產的物業管理基本還停留在養老院的管理水平上，且嚴重缺乏專業的養老服務工作人員，很多開發商都將精力更多地放在硬件設施上，而忽略了專業化服務隊伍的培養和管理體系的建立。

2.以銷售為導向，運營模式單一

目前來看，商業養老地產開發企業多數采用住宅開發項目的短期運營模式—以銷售為主，其項目的后期運營也主要靠開發商自主經營。一方面開發商對后期運營服務管理經驗不足，另一方面項目前期投資大，回收期長，會影響項目資金鏈的運作，從而影響項目的生存和發展。

3.缺乏政策保障和法規依據

養老地產帶有一定的社會福利性質，因此政府的扶持政策對養老地產的發展有著至關重要的作用。雖然國家出臺了一系列的政策促進養老地產的發展，但是一些具體的執行措施并沒有明確的細則。

三.對策與建議

1.提高專業化管理水平

養老地產的核心是服務，無論是開發企業還是專門的管理機構來經營后期的運營管理，都需要提升專業化管理水平和服務能力。需要加強專業人員的培訓，完善養老設施配套服務體系，從而更好的滿足老年消費者的多樣化需求，這是養老地產持續健康運營的重要基礎。

2.積極探索養老地產“多元化”運營模式。

積極探索有效的運營模式關系到養老地產項目的健康發展，美國養老地產的運營模式多采用開發與運營管理相分離的模式，而我國目前多以全過程運營為主即開發與運營相結合的模式，運營模式相對單一。我國養老地產可以借鑒美國的運營模式：凈出租、委托專門的運營商經營、出讓+委托經營等多元化運營，激活我國養老地產的產業發展。有了長期統一的服務經營，才能對入住者更有保證。

3.強化政府職能，健全法律法規

為了鼓勵和規范養老地產的發展，政府部門應該強化其職能，使相關方面的法律法規規范健全。借鑒日本的養老地產運營模式，我國政府可以適當的更多參與到養老地產的發展中來，提供稅收、補貼和政策優惠，完善養老金等保險制度，監督約束養老機構的運營。

總之，我國養老地產項目在運營模式上，多以出租、出售和租售結合的方式，應重視物業服務性收入，從長遠效益出發來看，開發商與運營商實現分離，各司其職，專業的經營管理將更好地促進養老地產的發展，將成為一種發展趨勢。

作者簡介：

薛立：沈陽建筑大學管理學院教師

李倩倩：沈陽建筑大學管理學院研究生