城市房屋拆遷補償制度研究

都勻市國有土地上房屋征收與補償管理局

摘要：隨著城市建設(shè)進程的加快，在城中村改造過程中，勢必會涉及到房屋拆遷補償問題。所以我國在城市房屋拆遷補償方面的制度也在不斷的完善。但是就當(dāng)前來看，我國的城市房屋拆遷補償制度方面還存在這樣或那樣的不足，因而為了更好地促進對其的完善，就必須切實加強對其的研究。因而本文正是基于這一背景，首先分析了當(dāng)前我國城市房屋拆遷補償制度亟待完善的地方；其次提出了相關(guān)的完善措施；最后對全文進行了簡單的總結(jié)。旨在與同行加強業(yè)務(wù)的交流，從而更好地促進城市房屋拆遷補償制度的完善。

關(guān)鍵詞：城市房屋；拆遷補償；制度；完善

針對當(dāng)前城市房屋拆遷工作中面臨的強拆和拆遷補償?shù)膯栴}更，已成為影響城市和諧建設(shè)和發(fā)展的重要因素。所以我國歷來注重城市房屋拆遷補償制度的完善。在不斷完善的過程中，也有諸多問題正在不斷的暴露出來。搜易必須加強對其的研究。

1.城市房屋拆遷補償制度存在的缺陷

1.1評估范圍的界定及評估方法的缺陷

根據(jù)中華人民共和國《城市房屋拆遷管理條例》中的相關(guān)規(guī)定，被拆遷人的房屋價格的評估辦法應(yīng)由所在的省、自治區(qū)和直轄市的人民政府進行制定，且在該《條例》中主要確定的補償方式為貨幣的方式，補償?shù)呢泿沤痤~，需要結(jié)合被拆遷房屋的用途、區(qū)位以及建筑的面積和房地產(chǎn)的市場評估價確定。其中，區(qū)位主要是房屋的地理位置，而其屬于不動產(chǎn)，所以區(qū)位直覺決定著其的價值，而用途不同，其拆遷補償標準也是不同。所以就當(dāng)前評估的內(nèi)容而言，主要是利用建筑成本法，而忽視了地價因素。這就是被拆遷戶最后拿到的貨幣補償款只是建筑的成本價格，而被拆遷戶在購買新住房時勢必會利用這筆補償款購買新的住房，而在購買新住房時勢必需要根據(jù)現(xiàn)行的市價而確定，這不僅包含了建筑自身的成本，也包含了配套設(shè)施的成本，以及開發(fā)商的利用及購房所繳納的各種稅費。由此可見，當(dāng)前我國的成本房屋拆遷補償制度在評估范圍和評估方法上均存在較大的缺陷。

1.2評估部門的缺陷

房屋價格的評估始終基于合理、合法、公平、公開的原則進行，并確保所出具的評估報告具有客觀性和公正性。按照《規(guī)定》來看，被拆遷人有選擇對自身被拆遷房屋價格評估的權(quán)利。但是在評估過程中，評估機構(gòu)與拆遷方具有較大的尋租空間，加上缺乏市場的監(jiān)管，而這就你那一確保房屋價格評估的公正性和中立性。加上評估部門為了滿足拆遷方的需要，就會將被拆遷房屋的價格降低，而這就會損害被拆遷人的利益，尤其是很多公益性的設(shè)施中，很多拆遷的房屋所評估的價值與其實際價值存在較大的差別，而被拆遷和拆遷雙方因補償標準而難以達成協(xié)議時，雖然可以向當(dāng)?shù)氐姆抗懿块T申請仲裁，但是在當(dāng)前制度不完全和政府干預(yù)嚴重的前提下，使得被拆遷人往往處于弱勢的地位，所得到的裁決得不能彰顯公正公平。

1.3公權(quán)力行使中的缺陷

房屋拆遷中，政府所扮演的角色難以明確的定位，所以在公權(quán)力行使過程中往往因缺乏承擔(dān)責(zé)任的機制對其約束，所以在拆遷過程中，拆遷的時間、補償?shù)姆桨浮仓玫拇胧┚遣疬w方確定，而被拆遷人只能被動接受。而且當(dāng)前很多拆遷工程打折公益工程的旗號從事商業(yè)開發(fā)，而這實際就是損害了被拆遷人的利益，而且很多時候面臨強拆的命運[1]。

2.完善措施

通過上述分析，我們對當(dāng)前城市房屋拆遷補償制度存在的缺陷有了一定的認識，那么這些缺陷我們應(yīng)如何完善呢？筆者以下結(jié)合自身淺見，提出以下幾點完善城市房屋拆遷補償制度的措施。

2.1完善評估辦法并對拆遷補償范圍進行合理的確定

在《條例》中，由于所確定的補償范圍存在一定的局限性，評估的方法也存在諸多亟待完善的地方。所以在綜合分析和考慮發(fā)達國家在補償拆遷方面的政策，筆者建議未來在城市房屋拆遷補償制度完善的過程中，必須對被拆遷房屋的價格評估評估范圍進行科學(xué)的確定，在注重建筑成本的同時還要考慮到其區(qū)位，才能更好地確保所確定的評估范圍變得更加科學(xué)合理。而在評估方式上，建議國家加強對評估部門的監(jiān)督和管控，出具相應(yīng)的參考和補償標準，且所確定的補償標準應(yīng)符合市場發(fā)展的規(guī)律，并在評估部門評估的基礎(chǔ)上對其評估的價格進行再次綜合評估，由政府直接選派專業(yè)評估人員對評估的價格進行再次評估，只要是發(fā)現(xiàn)其與拆遷方之間存在利益尋租的空間，就應(yīng)及時的對其進行警告，并責(zé)令其再次進行科學(xué)的評估，若雙方仍存在分歧，就應(yīng)及時的出面調(diào)解，最后以由司法機關(guān)加強對其的裁決，才能更好地保證整個拆遷工作中的補償問題得到及時的的完善。從而在確定評估范圍的基礎(chǔ)上，采取多元化的評估方式，以最大化的得到被拆遷人的認可，才能從根本上消滅強拆問題[2]。

2.2完善評估部門的監(jiān)管

對于評估部門的監(jiān)督和管控，必須建立在公平、公正、公開的原則之上，所以為了提高評估的權(quán)威性，應(yīng)對當(dāng)前的評估部門進行不斷的強化教育，使其意識到評估的公正性和中立性給雙方帶來的好處，并針對監(jiān)管過程中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時的勒令其進行整改。并對評估的辦法進行不斷的健全和完善，確保整個評估工作得到公平、公正的開展。此外，還應(yīng)制定評估管理機制，對于不作為、亂作為的評估部門應(yīng)采取相應(yīng)的懲罰和管理的措施，對于評估部門與拆遷方之間的利益勾搭，必須進行嚴格的查辦，只要發(fā)現(xiàn)就及時的清理出非法的評估部門或機構(gòu)，才能更好地確保評估工作開展的科學(xué)性和完善性。

2.3完善聽證制度

在決定拆遷房屋建筑之前，必須就拆遷補償標準進行確定，并通過聽證會，給予被拆遷人發(fā)表看法的權(quán)利，才能更好的確保被拆遷人的權(quán)益得到最大化的保護。加上引入聽證會的制度，能有效的及時的將被拆遷人的的疑慮的消除，提高其對政府信任的同時實現(xiàn)二者的有效互動。即便聽證結(jié)果不利于被拆遷方，因為實現(xiàn)在程序上賦予其表達意見的權(quán)利和機會，所以不滿情緒也不會很激烈，而這就能有效的減少房屋拆遷中各種矛盾的發(fā)生。在聽證會程序的具體設(shè)計方面，應(yīng)當(dāng)以社會為本位，秉著社會法的傾斜保護的原則，以法院作為聽證機關(guān)。我們可以把這種方式稱為司法聽證制度。開發(fā)商在申請房屋拆遷許可后，與其有利害關(guān)系的居民如有異議的，可向法院申請召開聽證會；有利害關(guān)系的居民也可以向法院申請召開聽證會。之所以以法院為聽證機關(guān)而非以房屋拆遷管理部門為聽證機關(guān)，是因為房屋拆遷管理部門基于其自身的利益考慮，很難作到超然中立。作為聽證機關(guān)的法院應(yīng)分別聽取作為當(dāng)事人的房屋拆遷管理人、開發(fā)商和被拆遷人的意見，制作筆錄，做出公正的裁決，實現(xiàn)雙方的和諧拆遷[3]。

3.結(jié)語

綜上所述，當(dāng)前我國城市房屋拆遷補償制度還存在諸多完善的地方，因而為了更好地確保其得到不斷的完善，必須認真分析和總結(jié)這些缺陷，才能更好地對其進行不斷的完善，才能更好地強化其的完善，更好地為促進我國城市房屋拆遷工作的高效開展，并為此而不懈的努力和奮斗。

參考文獻：

[1]豆星星.論我國城市房屋拆遷補償制度的完善[J].江西財經(jīng)大學(xué)學(xué)報，2009，04：117-121.

[2]蔣盛君.我國城市房屋拆遷補償制度上存在的問題及其完善[J].中國商界（下半月），2009，08：161-162.

[3]鮑志容.論完善城市房屋拆遷補償制度[J].特區(qū)經(jīng)濟，2010，06：112-113.