房地產再救市的政策意圖

馬光遠

2015年11月10日，在中央財經領導小組會議上，習近平主席在談及房地產時，罕見提及“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。”11月11日，國務院常務會議上，李克強總理也強調要“以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”。11月12日，國家財經領導小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時，再次強調“化解房地產庫存”的問題。

化解房地產庫存是本質

中央高層為什么要在這個時候突然再次高調提及房地產？熟悉中國公共政策語系的都知道，重大會議通稿中提及的問題，絕非隨便說說，在大多情況下都強烈預示著下一步改革政策的走向。因此，要么意味著房地產面臨嚴重的問題，要么意味著房地產又會成為拯救中國經濟的白馬王子。

看中國經濟，其實只要看固定資產投資和房地產的表現，基本就能看明白。以固定資產投資為例，在經歷過去30多年年均26%的增長之后，今年前10月已經掉到10.2%，而導致固定資產投資下滑的主要原因，一是制造業投資的下滑，一是房地產投資的下滑。而今年，一方面房地產銷售數據回暖，另一方面房地產的投資卻仍然低迷，這其中的原因就是房地產的庫存。因此，“化解房地產庫存”可謂抓住了中國房地產問題的本質。

新一輪救市政策即將出臺

回顧中國的房地產調控政策，毋庸置疑，住房已經從以前的短缺到了今天的過剩。我所言的“過剩”有三個層面的意義：一是目前中國人均居住面積已經差不多超過了35平方米，房地產高速增長期已經結束；二是目前房地產庫存驚人，即使按照官方的口徑，待售面積超過6.8億平方米，在建面積超過70億平方米，按照人均35平方米計算，足夠超過2億人居住，而未來住房需求的群體不超過6000萬，嚴重過剩是不爭的事實；三是如果算上全國各地的小產權房，以及一些沒有納入統計口徑的房子，中國住房過剩的狀況會更加嚴重。

在住房短缺的情況下，無論如何抑制房價，房價都會上漲；而在住房過剩的情況下，價格和投資的陰跌則會成為行業的常態。高層在這個時候提出“化解庫存”，絕非讓房地產回到以前的癲狂狀態，而是通過化解房地產的最大問題，避免中國經濟下滑。在房地產投資對中國經濟依然影響很大的情況下，房地產的穩定是宏觀經濟穩定的前提。

我認為，高層釋放出的信號再清晰不過地預示著，新一輪更強的救市政策隨即就會出臺，這些政策的可能選項包括：首套和二套房的首付回到20%；公積金貸款的門檻和標準調整；印花稅和營業稅降低，以及各地出臺相應的買房補貼政策等。在政策的刺激下，是否需要買房，房價會不會上漲？答案也是很顯然的：一線城市、重點城市等20%的城市，在政策的刺激下，房價的上漲仍然是大概率事件；三四線城市，房價大漲和大跌的可能都不大，能夠維持穩定，則居住型需求者完全可以出手買房。至于買房投資者，在三四線城市的風險仍然較大。

最后需要提醒三點：第一，不管如何刺激，中國房地產的好日子已經結束，不要指望房地產仍然會和過去一樣拉動中國經濟狂飆猛進；第二，考慮到明年中國經濟依舊困難的事實，貨幣寬松、人民幣貶值和負利率將會成為明年貨幣政策的常態，在負利率的情況下，一線城市和大城市的房地產仍然是投資保值的可選項；第三，國務院常務會說要通過改革戶籍制度刺激住房消費，這是將消化房地產庫存的希望寄托在農民工身上，我只能很遺憾地說，農民工救不了中國房地產。天下沒有免費的午餐，低成本勞動力最終一定會嚴重傷害中國經濟，也包括中國的房地產。管理

特約編輯：馬小琳