研究小城鎮基準地價的評估的方式

雍 玲

（淮濱縣國土資源局 河南 信陽 464400）

研究小城鎮基準地價的評估的方式

雍 玲

（淮濱縣國土資源局 河南 信陽 464400）

隨著社會經濟的快速發展，一些鄉鎮企業的經濟迅速崛起，但是小城鎮的 土地區域的差距越來越大，因此，要對小城鎮土地進行基準地價評估，且以客觀的方式進行。小城鎮與大城市相比較，有一些基本性的特點，比如，土地基準評價方式較少，有些分布局勢不能夠統一等，針對這些條件對小城鎮進行科學合理的地價評估。本文對小城鎮基準地價的評估方式進行了分析，在此基礎上探究出一些方法，促進小城鎮的發展。

小城鎮；基準地價；評估方式

基準地價是指土地的初始價，在小城鎮計劃的范圍內，根據城鎮的現狀發展（地質的分布、地形狀況、土質等級等），按照各行各業的用途進行評估土地最高年限的土地使用權價格，并且由相關政府公布國有土地使用權的平均價格。因此，基準地價具有一定的時效性，小城鎮在進行土地規劃的過程中，必須對基準地價的評估方式進行更新與完善，從而促進小城鎮快速穩定的發展。

一、基準地價評估的必要性

小城鎮企業與經濟的飛速發展，給我國的經濟發展帶來了一定影響。但是與大城市相比較，仍然存在一定的問題，比如，對城鎮的土地經濟質量缺乏橫向比較[1]，市場規劃不規范等，使小城鎮的投入量大，資源利用率較低，從而造成了資金與物力的大量浪費，比如，有些土地資源處于閑置狀態。

因此，為了促進小城鎮科學合理的發展，必須對其基準地價進行評估，不僅可以為小城鎮節約大量資源，而且可以促進小城鎮快速穩定的發展，為其以后的規劃奠定良好的基礎，同時可以合理利用城鎮土地資源，科學性的計算各種基準地價。所以對小城鎮的基準地價進行評估具有一定的研究意義和必要性。

二、小城鎮基準地價評估的方法

為了使小城鎮的管理更加先進，必須科學系統規劃地價評估，以適應新時代經濟發展的要求。以下根據不同條件的小城鎮采用不同的評估方式，對城鎮的基準地價進行了評估，以供參考。

（一）收益還原的評估方法

在小城鎮基準地價評估的方式中，采用收益還原法，可以正確評估出土地使用權的價格，在《估計規程》中用有限年金法來評估地價公式來計算[2]，在此公式中，包括城鎮土地的純收益、城鎮土地的還原率、其中的收益價格以及使用年限，如果使用年限越長，則城鎮土地的所有權價格與土地的使用權才能相等（土地所有者地所有權所獲得的收入），然后根據城鎮土地收益還原評估法計算出地價，如，根據城鎮土地的純收益與其土地的資本還原率的比率，可以得出土地價格的結果。

一般在一些使用方法中，城鎮土地基準地價的評估方法都是以收益還原法為基礎，此方法在應用中經濟且實用，為小城鎮的地價評估帶來了一定的方便，但是收益還原法仍然有一定的不足，比如，在計算過程中，需要對其他服務業的地價水平做出相關的反映，一般而言，商業利潤遠遠高于其他各行各業，因此，從其中的計算結果中可以看出，商業服務業的地價水平最高，所以小城鎮在進行地價評估的過程中，以市中心為焦點，從而使城鎮基準地價分布差距較大。根據以上的分析結果，可得出離城鎮較遠的地區以及上層需擴建的位置可以使用收益還原評估法。

（二）路線價的評估方法

路線價法用于城市土地地價的評估，而且不是標準深度圖的的價格。它對一些特定的街道以及一些使用價值一樣的市街地制定一個離道路遠近的一個標準，計算出其中土地的平均價格，從而可以有效的獲得該區域的路線價。因此，此方法適用于道路排列整齊，且道路的結構科學合理以及規劃較系統的小城鎮，其中該方法可以用數學方法計算出其他宗地地價的方法。

（三）剩余評估法

基準地價評估過程中，利用剩余評估法可以計算出來的土地價格，有一定偏差（較低或者為負值）。這種方法一般是本地政府為了獲得大量外用資金投入到土地的一些開發項目中，因此會降低一定的土地價格，導致大部分的地產商出現虧損現象。在小城鎮應用剩余評估法不會出現負值，但是相對的收益相應較低，因為在小城鎮的建設中一般對一些年限較長的舊宅進行拆除后，進行重新規劃建設，而原住戶也需要買房，從而不會使房地產的房屋建筑處于閑置形勢（有優惠政策或者土地價格較低）。因此，剩余評估法適用于房屋買賣或者商品房買賣[3]。

結語：

綜上所述，由于小城鎮的地形分布不均勻，在進行基準評估的過程中，會使工作程序復雜化。因此，在進行小城鎮評估時，一定要根據其發展的現狀進行科學合理的評估（城市條件、分布狀況等），且評估人員必須具備一定的專業素質，為小城鎮做出規范化的評估方案與評估方法，才能促使小城鎮穩定順利的發展，為城鎮未來的發展規劃提供良好的條件。

[1]王占岐，楊俊，余強.小城鎮群基準地價評估研究[J].中國土地科學，2014，08：72-79.

[2]姚繼蘭，聶宜民，張海燕，張開瑞.小城鎮基準地價更新方法研究[J].西南農業大學學報（自然科學版），2006，02：244-247.

[3]黃小蘭，楊小雄，何杰模.小城鎮基準地價更新方法研究[J].資源開發與市場，2007，06：500-504.