房地產最危險的是什么

萬喆

2015年年底召開的中央經濟工作會議和中央城市工作會議，都把房地產行業當做目前經濟形勢中需要解決的重大問題進行了討論。一方面要求去庫存，另一方面鼓勵降低價格。

房地產到底有沒有泡沫，十年來成為國中熱點。辯論焦點在于，中國的房地產繁榮，究竟是因為“剛需”，還是因為“投機投資”？“剛需”方的大旗上描著中國城鎮化的新城鎮人口大軍，畫著曼哈頓青年只租不買的困頓模樣，寫著城市住宅漲幅不高的官方數字;投資投機方則完全依靠出奇制勝，時不時去觀察一個城市的住宅夜生活或者測量一下水表電表等。

劍走偏鋒無非是因為可供使用的佐證資源稀少。中國房地產價格近十幾年一路猛進高歌，但是中國的房價數據由于統計口徑等各種因素，很難令所有人信服的權威數據，或者所謂“權威”數據與群眾常識實在差得有點離譜，難以對實際生活或者經濟形勢起到指導作用。

房價一般怎么走？看看美國

由于政策的原因，中國的房地產業實際上是近十幾年才得以出現的的商業化產業，其歷史數據、趨勢和經驗實際上都頗為匱乏，我們不如看看其它成熟市場國家的例子。

美國的房價在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，此間美國的平均通脹率為2.8%。從整體數據看來，如果房價漲幅遠高于通脹率，增長就會停止，或者干脆出現下跌。100年中，只有1943-1947是唯一的明顯跑贏通脹又沒有跌回去的階段。但這段時間恰恰跨越二次世界大戰后期及戰后重建，或者應當作為一個特例。

值得一提的是，房價增長率不高于通脹率的規律不僅適用于平均，而且適用于美國一線城市。

100年中，美國發生過3次十年累積漲幅超過100%的“牛市”。

第一次是1938-1954之間，妥妥的二戰效應。

第二次是1974-1979之間，主要是通脹驅動，扣除通脹后年增長極低或者為負。

第三次是1995-2007之間的大牛市，年平均漲幅為11%，扣除通脹后仍然有8%。

不過這次超越通脹的“大牛”，已經盡人皆知了，后來被證明是泡沫，并引發波及全球的次貸危機。

2011年，美國房價在扣除通脹后已經低于一個多世紀以前的1895年。但隨著美國經濟的復蘇，2013年，美國的平均房價已經超過扣除通脹后的歷史平均。

買房子是很多中國人一生中的大事，傾全家所有，只為在大城市買一套房。

房價應該怎么走？請自行心算

根據公開數據，中國在過去10年間，住房價格年均上漲約9%，城鎮居民名義收入年均增長12%，經通脹調整后的城鎮居民收入每年增長7%以上。同一區間，美國和英國的實際收入年均增長率分別為1%和0.3%。

迅猛無匹的收入增長當然會帶來迅猛無匹的消費熱情和迅猛無匹的房地產熱潮。

潮熱得發燙，甚至出現了許多可圈可點可歌可泣令人發指到可以寫入一千零一夜的故事。比如為了買個價格死貴的房子，半夜三點就要搬著鋪蓋卷兒去排大隊。比如房子壓根兒還只有廣告，想要預訂的人就把自己三代九族的關系全動用上了。那些扛著麻袋去付款，以及一買就是好幾幢的故事根本排不上號，因為最為可怕的是你身邊的每一個平凡普通得不能再平凡普通的人都在想方設法買、多買、再多買房子，而且他們都說：“再不買就沒機會啦！”

市場貌似是多方的，也是空方的，但結果，市場終究是多方的。

先有理論說，美國和英國的住房擁有率大約為64%，中國應該向發達國家消費水平進軍。但是貌似中國的房屋擁有率已經超過了這個數字，于是風向又變了：“美國人英國人大多數都是租房子的。他們根本不買房子，所以我們中國人買不起房子也是正常的，應該的。”

當然租房子的理論似乎也有一定道理。因為房租對房價的比率也是一個衡量房價的重要指標，因為房租通常代表了真實的需求，而非投資價值。但是請看一看，在1960年第一季度到2013年第一季度之間，美國平均房租對房價比率為4.98%。21世紀初的房地產泡沫期間，房租對房價比率下降到2.98%。然后，心算一下你門口的房租房價比率。

好吧，還有理論說，國外的大城市也是房價高得嚇人的。2014年美國一個房產網站算出最“難以負擔”房價的幾個城市，可以看到，舊金山的收入中位數是79624美元/年，房產價中位價格是769600美元，圣地亞哥收入61426美元/年，房產價格504200美元，紐約收入65786美元/年，房價396700美元，洛杉磯58869美元/年，房價420300美元，邁阿密收入46964美元/年，房價270000美元。僅供參考，請自行心算。

房地產本正常，但在中國有點怪

但是，房地產確實為中國經濟增長作出了不小的貢獻。有估算稱，2010年，住房及相關行業為中國GDP增速貢獻了3個百分點，但2015年只有1.1個百分點。同一時期，經濟增速從10.6%放緩至6.9%，這樣一推算，經濟增速有一半降幅是由住房市場的萎靡造成的。

可以說，房地產庫存積壓嚴重，已經造成了經濟的極大下行壓力。據估算，目前全國房地產已竣工待售的面積逾6億平方米，占壓資金萬億元以上。在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米，全國整體庫存約為63億平方米。全國房地產開發投資增幅急劇回落，同期房屋新開工面積降幅不斷擴大，不僅如此，用于住宅建設的水泥、鋼材、玻璃以及銅等的需求也隨之疲弱。

其實，房地產本來也不應該是什么怪胎，更不是“洪水猛獸”。美國用于觀測宏觀經濟形勢的參數指標里，房地產赫然有自己身份，新屋開工指數等等，莫不是審視經濟是否高效運行的有效數據，而且也與總體經濟增長及就業率等國家和民生發展都息息相關。總體而言，當美國經濟繁榮昌盛，股市信心十足，房地產價格也十分喜人。反之亦然。

但回頭來看中國，似乎就有了一些蹊蹺之處。

中國的房地產表現很怪。一方面在于民眾在購房上的不理性;另一方面由于市場資源錯配，導致出現了許多“有房沒人住”， “有人沒房住”的獨特景象。

中國房地產價格近十年一路猛進高歌，但這十年里，股市幾度哀鴻遍野，恐怕說明民眾對實體經濟的信心還是低迷。誠然，中國作為新興國家的代表之一，在后金融危機時代表現出了極強的活力，并曾成為世界經濟走出衰退泥沼的希望。然而，從深層次來說，中國本身也面臨許多問題，面臨出口導向型行業的萎縮，面臨經濟轉型期的陣痛。

因此，為了將來的可持續發展，為了穩健崛起，我們已經非常明晰，現在的主要任務不是火箭式上升，而是在一個緩速著陸的過程中，經濟增速保持有序平穩，經濟改革逐步進行。并且把各項政策和措施都予以了相應調節和修正。

然而，這時，房地產價格還在節節攀高，就早已超越了中國經濟的真實節奏，甚至也不符合國際經濟的規律。

正是這種與真實經濟面的背離，才有了今天房地產的大量庫存和可持續性減弱，并且對整體經濟造成了拖累。

為什么會異化？

中國房地產價格的異化，主要是住房消費在中國出現異化，即住房不僅僅是作為自用消費的居所，而被當成投資品，甚至成為投機交易的獲利手段。當然，存款長期負利率、通脹預期是這種異化的主要推手，加上中國投資渠道相對狹窄，房地產在中國也被賦予金融屬性。每個買房的人言必稱“保值”“升值”。不可忽視的是，中國經濟尤其是地方經濟對房地產的依賴，更為房地產價格的上升推波助瀾。在這種循環疊加的多重推動下，無怪乎民眾的心理預期 “越調越高”，房價則進步神速，“越飛越飄”。

由此分析，買的人其實均人心惶惶，不買的人必然人心憤憤。無論買或者不買，都是消費者對市場信心極度不足的表現，也必然成為社會不穩定的極大隱患。

此外，投資投機在市場中的受追捧一定會大大打擊實體經濟的發展。畢竟，既然可以“臨淵待魚”，誰還有意愿“退而結網”呢？

更危險的是，當房價止升見跌，那些與房地產開發商利益捆綁過緊的銀行業將何以自處？房地產淪為投資品或者投機交易者的真愛時，往往是經濟金融風暴醞釀之時。美國、日本、東南亞的金融危機都能見到此間樣板。

在次貸危機爆發的前五年，美國不少地方的房地產價格都上漲一倍以上。這種房地產市場泡沫在帶來了納斯達克股市泡沫破滅及“9·11”之后的美國經濟繁榮的同時，也帶來了金融業的大量壞賬隱患和實體經濟的萎縮。

前兩年德國一個家庭因無力承擔房貸而自殺的消息鋪天蓋地，德國央行稱，從人口、經濟等基本面因素考慮，德國的房價上漲很難被視為合理。

那到底是有多“不合理”呢？綜合而言，那三年德國房地產價格總體漲幅為約8.25%。而德國央行已然擔心房地產熱潮在德國失控，并言之鑿鑿，長此以往，可能導致“重大的宏觀經濟風險”，損害德國的金融穩定。

雖然被貽笑大方，《華爾街日報》甚至稱，德國人對物價穩定“過于癡迷”。但這種“癡迷”的結果昭然。2008 金融風暴后，德國經濟已經算是世界不多的奇葩之一了。

去庫存，防“崩盤”

當然，中國現在并不存在“崩盤”的可能，因為，資產類別泡沫的最大危險是高杠桿，而在中國，購房者的杠桿水平較低，過去3年大約15%的買家是全款購房，而貸款購房者被要求最低支付30%的首付款。

而且，中國房地產市場存在的問題，不僅僅是一個“量”，而是巨大的“錯配”。這和我們過往的經濟發展地區間不平衡、城鄉間發展不均衡等問題息息相關，出現了許多“有房沒人住”，“有人沒房住”的獨特景象。有些行政力量則往往在市場監管中迷失方向，先是“好大喜功”的拼命賣地、刺激投資、鼓吹房地產，繼而又拼命“限購”、壓制需求，不久又“松綁”等等，缺乏理智的規劃和有效的引導，甚至有些人和地區淪落成為房地產商的附屬品，并因此造成了地區與地區脫節、價格與收入脫節、房產與實業脫節的總體供給與需求脫節，把好好的作為經濟動力的房地產市場變成了經濟掣肘。

為此，決策層最近要求化解房地產庫存。否則，中國經濟的穩定健康成長亦難以實現。

又一次：到底買還是不買？

回頭來看，在房產漲了十倍的十年間，許多人日日都在或欣喜若狂、或惶懼驚恐地問，要不要買房？要不要再買一套房？要不要還買一套房？要不要又買一套房？

哎……我為什么說“又”呢？

當市場終于停止了瘋狂攀升，許多人日日都在悵然若失、如喪考妣地問，我失去了一個豪飲狂歌空度日的機會了嗎？我真的失去了這個豪飲的機會嗎？我難道失去了這個狂歌的機會嗎？我又失去了一個空度日的機會嗎？

哎……我為什么又說“又”呢？

市場也是社會，投資猶如戀愛。買房本來是長期投資，為生活生計打算，好比你是打算結婚，那就更注重是否能滿足你主要的和基本的需要，長遠考慮，不用太計較短期得失。投資好比是找小三，心有余力偶爾為之，那就更注重是不是能帶來短期的回報，而且一時得失之后你總能全身而退。或愛得癡纏、或恨得切齒，或者一時，不能一世。時時事事追求快感，這人一定活得很短。

因此，市場最危險的是，用欲望左右你，讓本該結婚的人都去找小三，甚至傾其所有。

可惜婚姻的存在有其穩定性的社會價值，市場也有相似的市場倫理。美國次貸危機是最近也是最好的例證，當人人都在為自己勇做齊人的把控能力、以小搏大的福氣、收益不菲的歡愉而偷笑之時，市場的穩定性早已被破壞殆盡，剩下的，只是等待最后潰破的到來。亂象留下的一定是更亂的殘局。

當經濟收益已經有了非常態的邏輯時，就是我們應當警惕的時候了。