眾創空間盈利難題待解

胡雯

“我正在通過SOHO3Q進行再創業。”SOHO中國董事長潘石屹說，可視為SOHO中國從傳統房地產業向新經濟的正式轉型。SOHO中國2015年在北京和上海同時發布辦公O2O平臺——SOHO3Q項目，主要面向移動辦公特別是創業者人群，目標是在2017年創造十萬個工位。

在“雙創”大潮和共享經濟方興未艾之際，互聯網讓整個社會從金字塔結構向網狀結構演變，未來大型企業將和廣大中小企業共生共榮，房地產業正在大勢中尋找機會和突破口。

“傳統辦公室更適用于業務穩定和人員變化小的企業，成長企業、IT企業和服務類企業需要的是彈性和靈活的辦公空間。”協眾國際總裁黃立沖告訴《財經國家周刊》記者，他曾創立協縱國際企業港，是國內第一批試水共享辦公的創業者之一。

離開萬科的毛大慶創立的優客工廠是另一個明星案例。“我們要對標的是美國的Wework公司。”毛大慶說。他曾經以為Wework就是一個簡單的孵化器，至今才領悟Wework要打造的其實是一個“互聯網時代線下的阿里巴巴”。

眾創空間遍地開花

據不完全統計，中國已經擁有超過1.6萬家眾創空間，這源自“大眾創業、萬眾創新”的政策鼓勵，更源自共享經濟下的群體亢奮。

在互聯網時代，全球最大的出租車公司Uber沒有一輛出租車，全球最熱門的媒體Facebook沒有一個內容制作人，全球市值最高的零售商阿里巴巴沒有一件商品庫存，全球最大的住宿服務提供商Airbnb旗下沒有任何房產。

同樣，Wework也并不擁有房產。它用折扣價格租下整層寫字樓，然后分隔成單獨的辦公空間，出租給愿意挨著辦公的初創企業和其他按類型企業，向他們收取會員費。

Wework在美國的誕生某種程度上是因為當地的房地產行業已經提前抵達存量時代，互聯網的存在可以讓業主和客戶在最短時間內結合，從而提高存量資源的使用效率。

“Wework其實是將辦公樓的使用方式從諾基亞時期進化到了蘋果時期。”毛大慶稱，蘋果的手機上裝有大量的APP，它提供的是一個平臺。優客做的事情也類似，在出售的辦公座位之外，囊括著包括人力、法務、投資和導師等等一系列創業服務，而SOHO3Q項目也越來越多地趨于這個方向。

“我們本質上是一個做流量的業務，要靠服務和免費的東西去積攢人氣。”毛大慶說，組織包括路演、沙龍、講座、興趣社團和戶外挑戰等等活動，都是他們的工作內容。

2015年 10月21日，SOHO 3Q與騰訊眾創空間正式在重慶發布戰略合作。截至目前，騰訊的眾創空間已經在北京、上海、杭州、廈門、成都、武漢6個城市擁有了創業基地，還有11個城市正處于籌備階段。

綠地也在做類似嘗試，其開辟房山區廣陽城地鐵站旁項目與清華、北大等高校合作成立創業工坊。綠地出資金、出土地和做裝修，清華、北大出師資力量和創業團隊，而政府出政策扶持和獎勵機制。

“該項目立足于幫助政府招商引資、吸引人才，跟綠地本身的資源稟賦有關。”該項目的負責人告訴《財經國家周刊》記者。

眾創空間沒有固定的盈利模式，最多只有15%的凈利率。

租金高盈利難

“定價符合互聯網思維，微利。”有人問及3Q的盈利情況，潘石屹這樣回答。眾創空間的“微利”是怎樣的一個水準？這可以參考Wework的運營數據。

《財經國家周刊》記者了解到，英國數個WeWork辦公室的價位是：倫敦市中心，每月393英鎊到950英鎊/平方米;在稍遠一些的South bank地區，每月325英鎊到650英鎊/平方米;而在Devonshire地區有600英鎊和250英鎊兩個價位。

比照國內， SOHO中國的3Q項目獨立辦公室定價為1300元/周、辦公桌1000元/周，會議室是200元/小時（4人）和400元/小時（8人）。依照這個價位，3Q北京項目大約三個月才租滿。

比較中、英兩國的收入水平可以看到，國內的眾創空間租金水平要高很多，租金高意味著入住率低。一旦空置，標價還有何意義？

“WeWork存在的紐約曼哈頓，租金比香港、北京還便宜，而且面對的客戶群其實不是創業者，而是成熟公司雇員、專業人士和自由職業者，這些人年薪都在10萬美元以上。”黃立沖說。

一位接近雷格斯營銷部的人士透露給《財經國家周刊》記者，雖然租戶都是有實力的跨境企業，但受制于巨大的營銷費用，他們在中國的業務目前還沒有盈利。相較而言，雷格斯也是移動辦公方案的提供商，其客戶的租金支付能力卻遠遠高于創業公司，也更加穩定。

“創業者的數量將井噴式地爆發，就像有人口紅利一樣，未來也將有創業紅利。” 創客邦董事長孫蘭蘭在2015高新技術論壇上表示，眾創空間沒有固定的盈利模式，從最早“房東”時代到服務時代，眾創空間最多只有15%的凈利率。

這意味著，眾創空間的老板們絕不會停留在收取辦公桌的租金上，搭建一個“線下的阿里巴巴”的戰略意義就在于，辦公生態系統里發生了化學反應，這樣才能具備高估值的想象空間。

“雖然現在還不清楚化學反應是什么，但是一切皆有可能。”毛大慶調侃說：“年輕有想法的創業者們在一起工作，連愛情都有可能發生。”