關(guān)于住宅小區(qū)車庫、車位所有權(quán)歸屬問題的研究

田麗娟

（856000 西藏自治區(qū)山南市郵政管理局 西藏 山南）

關(guān)于住宅小區(qū)車庫、車位所有權(quán)歸屬問題的研究

田麗娟

（856000 西藏自治區(qū)山南市郵政管理局 西藏 山南）

隨著城市化的快速發(fā)展，人們生活水平的日益提高，城市私家車擁有量的大幅增長，人需要有房子住，每輛車也要有一個家。車位、車庫就成了市場經(jīng)濟中居民不可或缺的重要組成部分，與現(xiàn)代城市居民的生活越來越密不可分。正因如此，現(xiàn)實生活中因為小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬問題引發(fā)的糾紛越來越多，從而成為人們關(guān)注的焦點問題之一。

物權(quán)法；建筑住宅；車庫車位；所有權(quán)；制度完善

一、住宅小區(qū)停車位（含車庫）的形式

（一）小區(qū)地面停車位的所有權(quán)歸屬

小區(qū)地面停車位是指直接設(shè)置在小區(qū)地面，以劃線的方式明確停車空間的停車單元，比較常見的就是開發(fā)商或者物業(yè)管理公司在小區(qū)的道路兩旁或小區(qū)空地上劃線分割出許多停車位，提供給車主使用，并收取一定的停車費。首先明確一點，地面停車位只是對土地地表及其有限空間初步的利用，不具備建筑物所要求的遮蔽性，不符合房屋的基本特征，不能申領(lǐng)《房屋所有權(quán)證》；其次，這種停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬取決于其占用土地的使用權(quán)性質(zhì)，如果土地使用權(quán)屬于國家，則該停車位的所有權(quán)應(yīng)歸國家所有；如果停車位所在的土地已經(jīng)包含在小區(qū)的宗地之中，在計算小區(qū)容積率時已經(jīng)計入小區(qū)總土地面積之中，則房地產(chǎn)開發(fā)商將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主，業(yè)主取得《房屋所有權(quán)證》后，小區(qū)業(yè)主按照各自的份額共同擁有包括該停車位在內(nèi)的小區(qū)宗地的全部土地使用權(quán)，故，停車位應(yīng)歸建筑物區(qū)分所有人（業(yè)主）共有。

（二）小區(qū)地下停車位的所有權(quán)歸屬

1.是由人防工程所改建成的地下停車位

按照建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》的規(guī)定，作為人防工程的地下室不計入公用建筑面積，不進行公用建筑面積的分攤。雖目前法律尚未明確界定人防工程的所有權(quán)歸屬，但是基于人防工程的重要性，不宜登記為建筑物區(qū)分所有人專有，當然也不能登記為開發(fā)商所有。本著“鼓勵修建人防工程”和“有利于維護、管理人防工程”的精神，對經(jīng)政府人民防空主管部門批準，利用人防工程所改建的地下停車位所得收益，應(yīng)歸投資者和管理者、維護者所有。

2.是開發(fā)商按照規(guī)劃要求建造的地下車庫

地下車庫和小區(qū)住宅房屋一樣，計入整個宗地的建筑面積，在法律上是具有獨立使用價值的“物”，可以申領(lǐng)獨立的房屋所有權(quán)證，也可以與購買的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。

3.是不符合規(guī)劃要求的地下停車位

這種停車位系開發(fā)商自行利用建筑物的地下空間改造而成，本身沒有計算在整個宗地的建筑面積之內(nèi)，不能列入公用建筑面積進行分攤，因無“合法出身”，按照現(xiàn)行規(guī)定難以取得獨立的房屋所有權(quán)證。

4.小區(qū)地上停車位的所有權(quán)歸屬

一般而言，小區(qū)地上停車位包括兩種情形，即樓房首層架空層停車位樓房屋頂平臺停車位。判斷樓房首層架空層停車位的所有權(quán)歸屬同按規(guī)劃用途建造的地下車庫類似，主要依據(jù)停車位的建筑面積是否列入小區(qū)公攤面積。樓房屋頂平臺停車位所有權(quán)的歸屬取決于屋頂平臺所有權(quán)的歸屬。

二、住宅車庫（含車位）歸屬權(quán)現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)商通過改變處置車位的方式來賺取高額利潤

眼下私家車數(shù)量不斷膨脹，在不少小區(qū)里，停車位捉襟見肘，正所謂“物以稀為貴”，停車位的單位面積售價甚至比房子還高好幾倍。在高額利潤的驅(qū)使下，許多開發(fā)商在物權(quán)法實施之后仍在銷售在物權(quán)法實施之前就己經(jīng)在銷售的樓盤的停車位，并在銷售合同里增加一條內(nèi)容，即約定停車位的產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有，如果業(yè)主需要可以另外購買。在被稱為“上海物權(quán)法第一案”的小區(qū)停車位、車庫權(quán)屬糾紛中，上海法院首次運用了《物權(quán)法》進行判決，該案件的核心就是開發(fā)商是否有權(quán)出售地下自行車庫和地面停車位。法院針對原告業(yè)主要求返還地面汽車停車位購買款的訴訟請求，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，房地產(chǎn)公司將小區(qū)汽車停車位出售給業(yè)主，與法有悖，開發(fā)商應(yīng)當將收取的款項退還業(yè)主，并承擔相應(yīng)利息損失。

（二）高額停車費的征收使得“停車難”問題進一步加劇

《物權(quán)法》頒布實施以來，在全國發(fā)生的物權(quán)訴訟最引人關(guān)注的都與停車位和車庫有關(guān)。業(yè)主已經(jīng)購買了停車位，但是物業(yè)公司繼續(xù)向其收取停車管理費，比如北京北廣家園的業(yè)主與物業(yè)之間就因為征收高額停車費而引發(fā)沖突。對于這種沖突，在《物權(quán)法》實施之前，業(yè)主只能同物業(yè)公司交涉，但現(xiàn)在業(yè)主們可以用《物權(quán)法》作為維權(quán)工具。因為既然業(yè)主購買了停車位，根據(jù)《物權(quán)法》第74條的規(guī)定，業(yè)主就取得了該停車位的所有權(quán)，而所有權(quán)的權(quán)能就在于在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，所有人對其財產(chǎn)自由占有、使用、收益以及處分的終極支配權(quán)，這是所有權(quán)的積極權(quán)能，同時所有權(quán)也具有其消極權(quán)能的一面，即排除他們干涉的消極權(quán)能。物業(yè)公司將業(yè)主的停車位作為自己的收費停車場，侵犯了業(yè)主的所有權(quán)，業(yè)主有權(quán)請求相關(guān)機關(guān)排除物業(yè)公司的干涉。

三、住宅車庫（含車位）歸屬制度體系的構(gòu)建

（一）進一步明確法律中的適用范圍

首先，對“首先”一詞做出詳細的解釋，“首先”不同于“優(yōu)先”，“優(yōu)先”在我國法律中是指同等條件下的“優(yōu)先”，如果理解為“優(yōu)先”會很容易使開發(fā)商引用“同等條件”而將車庫、車位出讓給業(yè)主以外的人或以此相要挾讓業(yè)主被迫承受更高的價格。因此，對“首先”我們可以借鑒美國的做法，認為開發(fā)商或以后的業(yè)主在未滿足小區(qū)居民需要前不得對車位、車庫加以營利性的利用。其次，應(yīng)當采取具體措施保證業(yè)主可以優(yōu)先獲得受讓或承租小區(qū)車位、車庫的權(quán)利，例如法律規(guī)定：購買房屋而當時沒有購買車輛的業(yè)主，可以交納一定的費用與開發(fā)商簽訂附期限的停車位買賣或租賃合同，并通過登記公示優(yōu)先購買租賃權(quán)來保障自己的權(quán)益。同時應(yīng)當規(guī)定開發(fā)商出售小區(qū)車位、車庫的告知義務(wù)，即開發(fā)商對車位、車庫的營利行為應(yīng)當通過一定的方式告知業(yè)主。最后，對違反“首先滿足業(yè)主需要”原則而轉(zhuǎn)讓或出租車位、車庫的效力做出規(guī)定。當開發(fā)商沒有滿足業(yè)主需要而將車庫出讓給了第三人，而第三人又存在知情和不知情的兩種情況下，需要平衡業(yè)主與第三人的利益。判斷這種行為是否有效，應(yīng)該看開發(fā)商或以后的業(yè)主是否履行了通知義務(wù)。

（二）規(guī)定開發(fā)商舉證之義務(wù)

首先，應(yīng)當規(guī)定開發(fā)商負擔在購房階段以及發(fā)生糾紛后的訴訟階段證明車位、車庫面積已經(jīng)公攤或者沒有公攤的舉證義務(wù)。這既是從開發(fā)商與業(yè)主的不對等談判地位考慮，也是出于舉證難易的考慮。其次，規(guī)定如果開發(fā)商已經(jīng)將建設(shè)停車位的費用計算進商品房銷售價格，開發(fā)商應(yīng)當在商品房銷售合同中明示，以使區(qū)分所有權(quán)人明確停車位的使用權(quán)，減少日后可能產(chǎn)生的權(quán)屬爭議。

（三）規(guī)定時間和法律后果

規(guī)定強制開發(fā)商向業(yè)主移交小區(qū)共有部分控制權(quán)的時間和逾期未移交的法律后果，移交時間可規(guī)定為業(yè)主委員會成立或管理負責人推選或指定后1個月內(nèi)。逾期未移交的法律后果可規(guī)定為業(yè)主有權(quán)終止在開發(fā)商控制階段就小區(qū)共有部分由開發(fā)商對外簽訂的任何合同或協(xié)議。

（四）完善登記制度

居民的小區(qū)停車位是一項重要的不動產(chǎn)。不動產(chǎn)物權(quán)依法律行為而發(fā)生變動，非經(jīng)登記，不發(fā)生效力，登記為不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。我國之所以頻繁出現(xiàn)小區(qū)車位車庫的權(quán)屬糾紛，在很大程度上是由我國房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利登記制度不完善造成的。其不能單獨辦理停車位的產(chǎn)權(quán)登記，車位車庫應(yīng)作為要式登記以確權(quán)保護的不動產(chǎn)，登記制度是否完善直接關(guān)系到房地產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利保護制度能否認真落實。應(yīng)盡快完善國家對不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的管理登記制度，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度，即“統(tǒng)一法律依據(jù)、統(tǒng)一登記機關(guān)、統(tǒng)一登記效力、統(tǒng)一登記程序和統(tǒng)一權(quán)屬證書的五統(tǒng)一"的制度。

（五）采取積極政策，鼓勵投資開發(fā)停車位

就中國國情來說，徹底解決停車位問題，表面上不是大問題，實際上仍是很復雜很困難的。停車位問題的根本途徑應(yīng)向地上和地下發(fā)展，大力發(fā)展地下停車場和立體停車場，減少地表占用面積。因此有關(guān)部門應(yīng)當作好引導和支持的工作。城市規(guī)劃部門應(yīng)做好政策引導作用，在保護業(yè)主和社會利益的同時，也應(yīng)當鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商的投資積極性。在制定和審批具體的規(guī)劃設(shè)計方案中，規(guī)劃管理部門應(yīng)鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商因地制宜，充分合理的開發(fā)地下空間，并在法律允許的前提下將地下停車位與地上建筑物以同等身份反映在規(guī)劃設(shè)計經(jīng)濟指標中，為地下停車位的權(quán)利界定和辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明提供充足的依據(jù)與前提。設(shè)置合理的法定停車位的比例，使房地產(chǎn)開發(fā)項目盡可能達到經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的最佳結(jié)合，達到地面小區(qū)的業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、整個社會共贏的局面。

［1］楊立業(yè).車庫、車位權(quán)屬問題爭議研究［J］.社會與法，2010年（14）.

［2］郭瑋.論住宅小區(qū)車位、車庫的歸屬與使用［J］.合肥工業(yè)大學學報，2010年（4）.