近親屬“優(yōu)先購買”的設(shè)立基礎(chǔ)及適用

曹麗莎

北京航空航天大學(xué)法學(xué)院，北京 100191

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近親屬“優(yōu)先購買”的設(shè)立基礎(chǔ)及適用

曹麗莎

北京航空航天大學(xué)法學(xué)院，北京 100191

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第24條第2項(xiàng)規(guī)定的內(nèi)容確立了對近親屬購買房屋的優(yōu)先保護(hù)，其法理基礎(chǔ)在于在一定范圍內(nèi)維護(hù)近親屬基于其身份的財(cái)產(chǎn)權(quán)以及維護(hù)社會(huì)和諧。對于近親屬的此種優(yōu)先保護(hù)并不是近親屬的優(yōu)先購買權(quán)，而是出租人出賣租賃房屋的一種特別方式，其性質(zhì)以及在司法實(shí)踐中的適用不能同優(yōu)先購買權(quán)一概而論。

優(yōu)先保護(hù)；出租人；親屬權(quán)；房屋租賃合同

一、確立近親屬“優(yōu)先購買”的法理基礎(chǔ)

2008年5月26日，胥某與百富公司簽訂租賃合同兩份，約定百富公司(孫忠保(化名)的獨(dú)資公司)將位于金壇市翠園新村9號(hào)樓12、13、14號(hào)二層店面房出租給其經(jīng)營，租期為2008年7月26日起至2013年7月26日止。直至2013年8月百富公司起訴要求胥某騰讓房屋，胥某才發(fā)現(xiàn)百富公司在未通知其本人的情況下于2012年3月24日將金壇市翠園新村××號(hào)房賣于孫文(化名)(孫忠保之父)。胥某認(rèn)為百富公司在租賃期內(nèi)未向其征詢對上述店鋪的買受意見，侵害其優(yōu)先購買權(quán)。現(xiàn)胥某起訴要求判令百富公司賠償因侵害其優(yōu)先購買權(quán)所造成的各項(xiàng)損失共計(jì)1774801.76元，訴訟費(fèi)由百富公司承擔(dān)。法院審理后，判決駁回胥某的訴訟請求。胥某不服判決，提起上訴，二審判決駁回上訴，維持原判①。

該判決依據(jù)的是2009年9月1日施行的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《房屋租賃解釋》)第24條規(guī)定“具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的”中的第2項(xiàng)規(guī)定內(nèi)容。

在最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》答記者問時(shí)提到：《解釋》立足國情，將出租人出賣房屋給近親屬的情況，列為出租人出賣房屋的特別方式，排除承租人優(yōu)先購買權(quán)。那么這種出賣房屋的“特別方式”的立足基礎(chǔ)是什么呢？最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》答記者問時(shí)解釋：我國是靠親情和人情為紐帶聯(lián)系起來的熟人社會(huì)，人們在經(jīng)濟(jì)交往中，親情關(guān)系往往是交換價(jià)值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系終究有所不同。《解釋》立足國情，這一規(guī)定有利于促進(jìn)家庭和睦和社會(huì)穩(wěn)定，符合構(gòu)建和諧社會(huì)的重大歷史任務(wù)要求。楊立新教授也認(rèn)為：第一，我國有承認(rèn)該種“特別方式”的思想和制度基礎(chǔ)。儒家思想是我國封建社會(huì)占主導(dǎo)地位的統(tǒng)治思想，受儒家思想中的“家國觀念”的影響，中國傳統(tǒng)封建法制注重維護(hù)家的利益——將倫理、血緣、家族相融合，是我國傳統(tǒng)封建法的典型特點(diǎn)；第二，我國有確立近親屬優(yōu)先購買權(quán)的社會(huì)基礎(chǔ)。強(qiáng)化倫理，重視血緣，是我國社會(huì)根深蒂固的觀念，遵循我國基本國情，維護(hù)社會(huì)的習(xí)俗性、倫理性是我國立法和司法必須著重考慮的因素。促進(jìn)社會(huì)和諧應(yīng)首先保證家庭成員之間的和諧、穩(wěn)定。在這種社會(huì)背景下，強(qiáng)調(diào)并確立該“特別方式”，使基于特定身份的近親屬享有該種權(quán)利，有助于保障家庭成員之間的和諧、穩(wěn)定，促進(jìn)社會(huì)和諧，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。所以總的來說，這種出賣房屋的特別方式主要是為了維護(hù)親屬財(cái)產(chǎn)以及家庭和睦。

二、近親屬“優(yōu)先購買”的性質(zhì)

那么近親屬享有的這種權(quán)利是什么性質(zhì)的權(quán)利呢？根據(jù)該規(guī)定，出租人將房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)，那我們能否由此推出，出租人將房屋出賣給除共有人之外的其他人時(shí)，近親屬享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)呢？《房屋租賃解釋》對此并沒有明確規(guī)定。學(xué)者楊立新認(rèn)為，近親屬購買出租人的出租房屋，且優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)；出租人將出租房屋出賣給近親屬，承租人不得主張先購買權(quán)，那么出租人將出租房屋出賣給承租人，近親屬主張以同等條件優(yōu)先購買的，難道不可以嗎？因此，他認(rèn)為《房屋租賃解釋》第24條規(guī)定的近親屬享有的此種權(quán)利即是一種近親屬優(yōu)先購買權(quán)，且其適用應(yīng)比照承租人優(yōu)先購買權(quán)的相關(guān)規(guī)定行使(包括出租人提前通知，優(yōu)先購買權(quán)的行使期限以及出租人未提前通知的責(zé)任等)。同時(shí)，他也在論及該權(quán)利的確立基礎(chǔ)時(shí)提到了，《宋刑統(tǒng)·戶婚律》中規(guī)定：“應(yīng)典賣，倚當(dāng)物業(yè)，先問房親，房親不要，次問四鄰，四鄰不要，他人并得交易”。

但筆者認(rèn)為，該種特別方式不是一種優(yōu)先購買權(quán)。優(yōu)先購買權(quán)是買賣合同法中的一個(gè)重要規(guī)則，簡稱先買權(quán)，是指特定的民事主體依照法律規(guī)定享有的優(yōu)先于他人購買某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。首先，出租人將房屋出賣給近親屬的行為是一種雙方法律行為，需要雙方達(dá)成合意。楊立新教授提出，近親屬購買出租人的出租房屋，且優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，在這里，他忽略了一個(gè)重要的前提，就是近親屬購買出租人的出租房屋需與出租人達(dá)成合意，出租人愿意將房屋賣給近親屬。最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人在對于《解釋》的適用進(jìn)行說明時(shí)也說，將出租人出賣房屋給近親屬的情況，列為出租人出賣房屋的特別方式，排除承租人優(yōu)先購買權(quán)。所以《解釋》只是規(guī)定了出租人出賣房屋的一種特別方式，在這種特別方式中，出租人享有主動(dòng)權(quán)，即在出租人愿把房屋出賣給近親屬而近親屬也愿意購買時(shí)，承租人不能優(yōu)先購買，并不是規(guī)定出租人要出賣房屋且近親屬要購買時(shí)，無論出租人的意思如何，一定要賣給近親屬。根據(jù)上文所述，該種特別方式的設(shè)立是為了促進(jìn)家庭和睦、社會(huì)穩(wěn)定，楊立新教授也同意這種觀點(diǎn)，而如果把該種特別方式視為近親屬的優(yōu)先購買權(quán)，在出租人由于種種原因不愿將房屋出賣給近親屬的情況，近親屬基于優(yōu)先購買權(quán)強(qiáng)制購買，這不僅剝奪了出租人出賣的自由意志，甚至?xí)l(fā)親屬間的矛盾，導(dǎo)致親屬關(guān)系破裂，那么也就違背了該特別方式設(shè)立的初衷。宋朝戶婚律中規(guī)定的“先問親鄰”的制度確實(shí)是確立了親屬的優(yōu)先購買權(quán)，然而確立該制度有當(dāng)時(shí)特殊的社會(huì)背景。中國古代是一個(gè)家庭宗族本位的農(nóng)業(yè)社會(huì)，早在西周，中國就形成了重家族血緣的宗法社會(huì)形態(tài)，唐朝“禮入于法”更是體現(xiàn)了對家族整體利益追求的重視，唐朝中后期也出現(xiàn)了維護(hù)家族物質(zhì)基礎(chǔ)的田土交易制度“先問親鄰”。“唐中后期之后，宗法社會(huì)內(nèi)部就財(cái)產(chǎn)問題有更細(xì)致的劃分。宗族內(nèi)部的財(cái)富不均，使彼此之間的地產(chǎn)流轉(zhuǎn)成為不可避免之事。同時(shí)，宗族內(nèi)部又財(cái)產(chǎn)相連，互有利害關(guān)系，為了維護(hù)宗族的內(nèi)部關(guān)系的協(xié)和，國家又不得不對土地的交易對象給予一定的限制。在允許土地買賣的前提下，先問親鄰能起到盡可能在家族內(nèi)部親鄰之間交易的作用。這樣的話，田土這一重要的不動(dòng)產(chǎn)就盡可能留在了族內(nèi)，宗法家庭存在的物質(zhì)基礎(chǔ)就不致于被破壞。”宋承唐律，“先問親鄰”制度入律也就不足為怪。然而到了明清時(shí)期，土地關(guān)系松動(dòng)，家族宗法勢力日漸削弱，在土地交易相對自由的情況下，法律便不再規(guī)定“先問親鄰”制度。現(xiàn)代社會(huì)，隨著社會(huì)結(jié)構(gòu)和家庭結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，不再存在防止宗族財(cái)產(chǎn)外流這一背景，而且近親屬的優(yōu)先購買權(quán)也不符合日常生活中的實(shí)踐操作。最后，即使我們假定此種權(quán)利屬于近親屬的優(yōu)先購買權(quán)，那么在共有人優(yōu)先購買權(quán)和近親屬優(yōu)先購買權(quán)并存的情況下誰優(yōu)先？《解釋》規(guī)定了共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，卻沒有規(guī)定共有人和近親屬的優(yōu)先購買權(quán)誰優(yōu)先的問題，難道是解釋的疏忽，顯然不是，因?yàn)檫@種權(quán)利根本不是近親屬的優(yōu)先購買權(quán)。這也是為什么《房屋租賃解釋》在規(guī)定出租人將房屋出賣給近親屬時(shí)沒有使用優(yōu)先購買權(quán)這個(gè)概念的原因。綜上，《解釋》第24條第2項(xiàng)規(guī)定是基于近親屬的特殊身份，在出租人愿意出賣房屋給近親屬的情況下，給予近親屬的一種可以對抗承租人優(yōu)先購買權(quán)的優(yōu)先保護(hù)，而不是確認(rèn)近親屬的優(yōu)先購買權(quán)。

三、近親屬“優(yōu)先購買”的適用問題

既然這種權(quán)利不是近親屬的優(yōu)先購買權(quán)，那么對于近親屬的優(yōu)先保護(hù)應(yīng)該如何適用呢？

第一，當(dāng)共有人的優(yōu)先購買權(quán)與近親屬的優(yōu)先購買并存時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何處理？首先，對于近親屬的優(yōu)先保護(hù)只是相對于承租人的一項(xiàng)權(quán)利，只在出租人將房屋出賣給近親屬時(shí)限制承租人的優(yōu)先購買權(quán)。其次，共有人的優(yōu)先購買權(quán)是法律規(guī)定的一項(xiàng)法定權(quán)利，“旨在減少共有人人數(shù)，防止因外人的介入而使共有人內(nèi)部關(guān)系復(fù)雜化，從而簡化甚至消除共有物的使用關(guān)系，實(shí)現(xiàn)對共有物利用上的效率”。而近親屬的優(yōu)先購買只是對抗承租人的一種特殊保護(hù)。因此，在二者并存時(shí)當(dāng)然優(yōu)先適用共有人的優(yōu)先購買權(quán)。

第二，出租人出賣房屋給近親屬時(shí)是否需要提前通知承租人？根據(jù)規(guī)定可以看出，出租人既沒有提前通知承租人的義務(wù)，也沒有將出賣條件告知承租人的義務(wù)。因?yàn)樵摋l規(guī)定是對近親屬的一種優(yōu)先保護(hù)，不存在購買條件的比較，出租人也就沒有提前通知的義務(wù)。但是基于“買賣不破租賃”原則，承租人仍然享有繼續(xù)租賃合同的權(quán)利。出租人在出賣房屋并辦理變更房屋登記后，承租人需向近親屬支付租金，原出租人應(yīng)將出賣房屋的情況及時(shí)告知承租人。

第三，當(dāng)出租人愿意出賣房屋給近親屬，幾位近親屬均有購買意圖時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何處理？筆者認(rèn)為，基于維護(hù)親屬間的特殊身份關(guān)系，應(yīng)先由幾位表示愿意購買的近親屬協(xié)商確定；協(xié)商不成的，按照近親屬的順位確定購買順序(此條規(guī)定的設(shè)立是為了保護(hù)特定范圍內(nèi)親屬的身份利益，促進(jìn)親情關(guān)系、家庭和睦、社會(huì)穩(wěn)定，而處于前一順位的近親屬與出租人的關(guān)系更加親密)；處于同一順位的近親屬均要求購買的，先由他們協(xié)商確定，協(xié)商不成的，由出租人自行決定。

第四，當(dāng)出租人意將房屋出賣給近親屬時(shí)，近親屬作出承諾的期限有無限制？由于近親屬的購買阻斷了承租人對租賃房屋的優(yōu)先購買權(quán)，筆者認(rèn)為，出于對承租人的保護(hù)，應(yīng)當(dāng)對近親屬作出承諾的期限給予限制。對此，可參照《房屋租賃解釋》第24條第3項(xiàng)對于承租人優(yōu)先購買權(quán)的期限限制，即近親屬應(yīng)在出租人出賣房屋的要約到達(dá)后的15日內(nèi)作出購買的承諾，否則視為放棄。反之亦適用(即近親屬愿意購買出租人的房屋，出租人的表示期限也為15日)。

[ 注 釋 ]

①文章開頭案例根據(jù)北大法律信息網(wǎng)胥容秀與金壇市百富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司優(yōu)先購買權(quán)糾紛上訴案總結(jié).

[1]“最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就<關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>答記者問[N].人民法院報(bào)，2009-9-1.

[2]楊立新，韓煦.近親屬優(yōu)先購買權(quán)及適用[J].法律適用，2013(10).

[3]宋刑統(tǒng)[M].北京：法律出版社，1999.

[4]王利明.物權(quán)法[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2009.

[5]柴榮.中國古代先問親鄰制度考析[J].法學(xué)研究，2007(04).

[6]崔建遠(yuǎn).論共有人的優(yōu)先購買權(quán)[J].河北法學(xué)，2009(5).

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曹麗莎(1993-)，女，漢族，山東濱州人，北京航空航天大學(xué)法學(xué)院，法律碩士研究生，研究方向：民商法。