近親屬“優先購買”的設立基礎及適用

曹麗莎

北京航空航天大學法學院，北京 100191

?

近親屬“優先購買”的設立基礎及適用

曹麗莎

北京航空航天大學法學院，北京 100191

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第24條第2項規定的內容確立了對近親屬購買房屋的優先保護，其法理基礎在于在一定范圍內維護近親屬基于其身份的財產權以及維護社會和諧。對于近親屬的此種優先保護并不是近親屬的優先購買權，而是出租人出賣租賃房屋的一種特別方式，其性質以及在司法實踐中的適用不能同優先購買權一概而論。

優先保護；出租人；親屬權；房屋租賃合同

一、確立近親屬“優先購買”的法理基礎

2008年5月26日，胥某與百富公司簽訂租賃合同兩份，約定百富公司(孫忠保(化名)的獨資公司)將位于金壇市翠園新村9號樓12、13、14號二層店面房出租給其經營，租期為2008年7月26日起至2013年7月26日止。直至2013年8月百富公司起訴要求胥某騰讓房屋，胥某才發現百富公司在未通知其本人的情況下于2012年3月24日將金壇市翠園新村××號房賣于孫文(化名)(孫忠保之父)。胥某認為百富公司在租賃期內未向其征詢對上述店鋪的買受意見，侵害其優先購買權。現胥某起訴要求判令百富公司賠償因侵害其優先購買權所造成的各項損失共計1774801.76元，訴訟費由百富公司承擔。法院審理后，判決駁回胥某的訴訟請求。胥某不服判決，提起上訴，二審判決駁回上訴，維持原判①。

該判決依據的是2009年9月1日施行的《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《房屋租賃解釋》)第24條規定“具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使優先購買權的；(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；(四)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的”中的第2項規定內容。

在最高人民法院民一庭負責人就《關于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》答記者問時提到：《解釋》立足國情，將出租人出賣房屋給近親屬的情況，列為出租人出賣房屋的特別方式，排除承租人優先購買權。那么這種出賣房屋的“特別方式”的立足基礎是什么呢？最高人民法院民一庭負責人就《關于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》答記者問時解釋：我國是靠親情和人情為紐帶聯系起來的熟人社會，人們在經濟交往中，親情關系往往是交換價值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關系終究有所不同。《解釋》立足國情，這一規定有利于促進家庭和睦和社會穩定，符合構建和諧社會的重大歷史任務要求。楊立新教授也認為：第一，我國有承認該種“特別方式”的思想和制度基礎。儒家思想是我國封建社會占主導地位的統治思想，受儒家思想中的“家國觀念”的影響，中國傳統封建法制注重維護家的利益——將倫理、血緣、家族相融合，是我國傳統封建法的典型特點；第二，我國有確立近親屬優先購買權的社會基礎。強化倫理，重視血緣，是我國社會根深蒂固的觀念，遵循我國基本國情，維護社會的習俗性、倫理性是我國立法和司法必須著重考慮的因素。促進社會和諧應首先保證家庭成員之間的和諧、穩定。在這種社會背景下，強調并確立該“特別方式”，使基于特定身份的近親屬享有該種權利，有助于保障家庭成員之間的和諧、穩定，促進社會和諧，維護社會穩定。所以總的來說，這種出賣房屋的特別方式主要是為了維護親屬財產以及家庭和睦。

二、近親屬“優先購買”的性質

那么近親屬享有的這種權利是什么性質的權利呢？根據該規定，出租人將房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優先購買權，那我們能否由此推出，出租人將房屋出賣給除共有人之外的其他人時，近親屬享有同等條件下的優先購買權呢？《房屋租賃解釋》對此并沒有明確規定。學者楊立新認為，近親屬購買出租人的出租房屋，且優先于承租人的優先購買權；出租人將出租房屋出賣給近親屬，承租人不得主張先購買權，那么出租人將出租房屋出賣給承租人，近親屬主張以同等條件優先購買的，難道不可以嗎？因此，他認為《房屋租賃解釋》第24條規定的近親屬享有的此種權利即是一種近親屬優先購買權，且其適用應比照承租人優先購買權的相關規定行使(包括出租人提前通知，優先購買權的行使期限以及出租人未提前通知的責任等)。同時，他也在論及該權利的確立基礎時提到了，《宋刑統·戶婚律》中規定：“應典賣，倚當物業，先問房親，房親不要，次問四鄰，四鄰不要，他人并得交易”。

但筆者認為，該種特別方式不是一種優先購買權。優先購買權是買賣合同法中的一個重要規則，簡稱先買權，是指特定的民事主體依照法律規定享有的優先于他人購買某項財產的權利。首先，出租人將房屋出賣給近親屬的行為是一種雙方法律行為，需要雙方達成合意。楊立新教授提出，近親屬購買出租人的出租房屋，且優先于承租人的優先購買權，在這里，他忽略了一個重要的前提，就是近親屬購買出租人的出租房屋需與出租人達成合意，出租人愿意將房屋賣給近親屬。最高人民法院民一庭負責人在對于《解釋》的適用進行說明時也說，將出租人出賣房屋給近親屬的情況，列為出租人出賣房屋的特別方式，排除承租人優先購買權。所以《解釋》只是規定了出租人出賣房屋的一種特別方式，在這種特別方式中，出租人享有主動權，即在出租人愿把房屋出賣給近親屬而近親屬也愿意購買時，承租人不能優先購買，并不是規定出租人要出賣房屋且近親屬要購買時，無論出租人的意思如何，一定要賣給近親屬。根據上文所述，該種特別方式的設立是為了促進家庭和睦、社會穩定，楊立新教授也同意這種觀點，而如果把該種特別方式視為近親屬的優先購買權，在出租人由于種種原因不愿將房屋出賣給近親屬的情況，近親屬基于優先購買權強制購買，這不僅剝奪了出租人出賣的自由意志，甚至會引發親屬間的矛盾，導致親屬關系破裂，那么也就違背了該特別方式設立的初衷。宋朝戶婚律中規定的“先問親鄰”的制度確實是確立了親屬的優先購買權，然而確立該制度有當時特殊的社會背景。中國古代是一個家庭宗族本位的農業社會，早在西周，中國就形成了重家族血緣的宗法社會形態，唐朝“禮入于法”更是體現了對家族整體利益追求的重視，唐朝中后期也出現了維護家族物質基礎的田土交易制度“先問親鄰”。“唐中后期之后，宗法社會內部就財產問題有更細致的劃分。宗族內部的財富不均，使彼此之間的地產流轉成為不可避免之事。同時，宗族內部又財產相連，互有利害關系，為了維護宗族的內部關系的協和，國家又不得不對土地的交易對象給予一定的限制。在允許土地買賣的前提下，先問親鄰能起到盡可能在家族內部親鄰之間交易的作用。這樣的話，田土這一重要的不動產就盡可能留在了族內，宗法家庭存在的物質基礎就不致于被破壞。”宋承唐律，“先問親鄰”制度入律也就不足為怪。然而到了明清時期，土地關系松動，家族宗法勢力日漸削弱，在土地交易相對自由的情況下，法律便不再規定“先問親鄰”制度。現代社會，隨著社會結構和家庭結構的轉變，不再存在防止宗族財產外流這一背景，而且近親屬的優先購買權也不符合日常生活中的實踐操作。最后，即使我們假定此種權利屬于近親屬的優先購買權，那么在共有人優先購買權和近親屬優先購買權并存的情況下誰優先？《解釋》規定了共有人的優先購買權優先于承租人的優先購買權，卻沒有規定共有人和近親屬的優先購買權誰優先的問題，難道是解釋的疏忽，顯然不是，因為這種權利根本不是近親屬的優先購買權。這也是為什么《房屋租賃解釋》在規定出租人將房屋出賣給近親屬時沒有使用優先購買權這個概念的原因。綜上，《解釋》第24條第2項規定是基于近親屬的特殊身份，在出租人愿意出賣房屋給近親屬的情況下，給予近親屬的一種可以對抗承租人優先購買權的優先保護，而不是確認近親屬的優先購買權。

三、近親屬“優先購買”的適用問題

既然這種權利不是近親屬的優先購買權，那么對于近親屬的優先保護應該如何適用呢？

第一，當共有人的優先購買權與近親屬的優先購買并存時，應當如何處理？首先，對于近親屬的優先保護只是相對于承租人的一項權利，只在出租人將房屋出賣給近親屬時限制承租人的優先購買權。其次，共有人的優先購買權是法律規定的一項法定權利，“旨在減少共有人人數，防止因外人的介入而使共有人內部關系復雜化，從而簡化甚至消除共有物的使用關系，實現對共有物利用上的效率”。而近親屬的優先購買只是對抗承租人的一種特殊保護。因此，在二者并存時當然優先適用共有人的優先購買權。

第二，出租人出賣房屋給近親屬時是否需要提前通知承租人？根據規定可以看出，出租人既沒有提前通知承租人的義務，也沒有將出賣條件告知承租人的義務。因為該條規定是對近親屬的一種優先保護，不存在購買條件的比較，出租人也就沒有提前通知的義務。但是基于“買賣不破租賃”原則，承租人仍然享有繼續租賃合同的權利。出租人在出賣房屋并辦理變更房屋登記后，承租人需向近親屬支付租金，原出租人應將出賣房屋的情況及時告知承租人。

第三，當出租人愿意出賣房屋給近親屬，幾位近親屬均有購買意圖時，應當如何處理？筆者認為，基于維護親屬間的特殊身份關系，應先由幾位表示愿意購買的近親屬協商確定；協商不成的，按照近親屬的順位確定購買順序(此條規定的設立是為了保護特定范圍內親屬的身份利益，促進親情關系、家庭和睦、社會穩定，而處于前一順位的近親屬與出租人的關系更加親密)；處于同一順位的近親屬均要求購買的，先由他們協商確定，協商不成的，由出租人自行決定。

第四，當出租人意將房屋出賣給近親屬時，近親屬作出承諾的期限有無限制？由于近親屬的購買阻斷了承租人對租賃房屋的優先購買權，筆者認為，出于對承租人的保護，應當對近親屬作出承諾的期限給予限制。對此，可參照《房屋租賃解釋》第24條第3項對于承租人優先購買權的期限限制，即近親屬應在出租人出賣房屋的要約到達后的15日內作出購買的承諾，否則視為放棄。反之亦適用(即近親屬愿意購買出租人的房屋，出租人的表示期限也為15日)。

[ 注 釋 ]

①文章開頭案例根據北大法律信息網胥容秀與金壇市百富房地產開發有限公司優先購買權糾紛上訴案總結.

[1]“最高人民法院民一庭負責人就<關于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋>答記者問[N].人民法院報，2009-9-1.

[2]楊立新，韓煦.近親屬優先購買權及適用[J].法律適用，2013(10).

[3]宋刑統[M].北京：法律出版社，1999.

[4]王利明.物權法[M].北京：中國政法大學出版社，2009.

[5]柴榮.中國古代先問親鄰制度考析[J].法學研究，2007(04).

[6]崔建遠.論共有人的優先購買權[J].河北法學，2009(5).

D

A

曹麗莎(1993-)，女，漢族，山東濱州人，北京航空航天大學法學院，法律碩士研究生，研究方向：民商法。