淺談商品房購(gòu)房合同中的懲罰性賠償

李國(guó)鵬

江西理工大學(xué)，江西　贛州　341000

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淺談商品房購(gòu)房合同中的懲罰性賠償

李國(guó)鵬

江西理工大學(xué)，江西贛州341000

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(后文簡(jiǎn)稱《解釋》)中第八、九條就懲罰性賠償做了相應(yīng)規(guī)定與例舉，但其條款本身概念定義與法律依據(jù)等內(nèi)容上存在缺陷，影響懲罰性賠償在商品房合同糾紛中的適用。本文以購(gòu)房合同中懲罰性賠償所存在的問(wèn)題為切入點(diǎn)，就其問(wèn)題解決的策略方法做具體的研究探討，希冀為提升懲罰性賠償在商品房糾紛中的適用性與功用做出一定的建議。

商品房購(gòu)房合同；懲罰性賠償；司法解釋

伴隨我國(guó)城市建設(shè)進(jìn)程推進(jìn)與經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)大發(fā)展，在法院的民事案件審判中涉及房地產(chǎn)特別是商品房合同的糾紛也愈加增多，并呈逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)。因此最高人民法院頒布了《解釋》來(lái)應(yīng)對(duì)解決商品房糾紛中的各類問(wèn)題，其中《解釋》第八、九條新增規(guī)定了購(gòu)房合同案件中的“懲罰性賠償”，筆者就其在購(gòu)房合同糾紛中的局限與應(yīng)用做相應(yīng)的分析探討。

一、購(gòu)房合同中的懲罰性賠償?shù)膯?wèn)題分析

(一)“買受人”的法律定位問(wèn)題

首先買受人概念出自《解釋》第一條，其認(rèn)為買受人是購(gòu)房合同中支付買賣價(jià)款，并領(lǐng)受房屋所有權(quán)的合同一方當(dāng)事人。但從法律概念上講，買受人(即購(gòu)房人)是否是消費(fèi)者呢？《解釋》并未給與正面的規(guī)定。買受人一詞實(shí)際上既包含自然人也涵蓋法人組織。雖然當(dāng)前大部分商品房買賣都是個(gè)人出于生活居住需求進(jìn)行的購(gòu)房行為，但也有相當(dāng)一部分合同是經(jīng)營(yíng)者以投資、生產(chǎn)與增值為目的簽署的。以此情況而言《解釋》中的“買受人”概念就不僅包含自然人，還包括投資經(jīng)營(yíng)者。這樣一來(lái)買受人的適用范圍被無(wú)形擴(kuò)大，懲罰性賠償也能被用來(lái)處罰投資目的的經(jīng)營(yíng)者，超越《解釋》的立法目的與實(shí)施范圍，同時(shí)也違背了《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》(后文簡(jiǎn)稱《消法》)調(diào)整維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的立法主旨。因而亟待對(duì)“買受人”的概念作明確的法律定位，避免沖突與矛盾。

(二)對(duì)出賣人使用的懲罰性賠償問(wèn)題中的法律依據(jù)

目前我國(guó)房屋糾紛案件中能為購(gòu)房人提供的法律依據(jù)包含民法通則、合同法與《消法》中的相關(guān)規(guī)定。但對(duì)于懲罰性賠償，目前只有《消法》的“雙倍賠償”有所規(guī)定，其余法律或直接引用或沒(méi)有相關(guān)內(nèi)容。而《解釋》對(duì)其法律依據(jù)來(lái)源的闡述唯獨(dú)沒(méi)有提及《消法》，這樣《解釋》中的懲罰性賠償就缺少相應(yīng)的法律依據(jù)，成為本法獨(dú)創(chuàng)的條款。這就不符合司法解釋的制定目的，違背其只能為已有法律做解釋而不能獨(dú)創(chuàng)新制法規(guī)的要求。因此，對(duì)懲罰性賠償盡快確定其在《消法》中的法律依據(jù)是《解釋》急需解決的局限之一。

(三)關(guān)于懲罰性賠償?shù)馁r償數(shù)額

如前文所言《消法》規(guī)定的懲罰性賠償是消費(fèi)者購(gòu)買金額的雙倍數(shù)額，而《解釋》所確立的數(shù)額為“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”，兩類數(shù)額定義上有矛盾沖突之處。且《解釋》所規(guī)定的“一倍上限”的賠償額度過(guò)少，也不能起到懲處不法當(dāng)事人，震懾他人維護(hù)社會(huì)交易風(fēng)氣的目的。因而需對(duì)其規(guī)定條款作相應(yīng)的修改實(shí)現(xiàn)懲罰性賠償?shù)淖饔谩?/p>

二、購(gòu)房合同中懲罰性賠償問(wèn)題解決策略

(一)明確對(duì)于買受人的法律定位

對(duì)買受人的法律解釋應(yīng)明確消費(fèi)者的消費(fèi)需求是出于生活需要而不是經(jīng)營(yíng)目的，并參照房屋這一特殊標(biāo)的其作為群眾居住生活的基礎(chǔ)作用，認(rèn)定出于居住目的購(gòu)房的合同當(dāng)事人應(yīng)為商品房買賣的消費(fèi)者。并將購(gòu)房消費(fèi)者視為購(gòu)房合同中的買受人，而不包含以投資增值為購(gòu)房目標(biāo)的經(jīng)營(yíng)者，從而明確概念，確立“買受人”的法律定位。

(二)將懲罰性賠償問(wèn)題的具體條件落到實(shí)處

要將懲罰性賠償落到實(shí)處就應(yīng)對(duì)《解釋》中懲罰性賠償?shù)囊?guī)定作相應(yīng)的修改，一方面將條款“可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”中的“可以”更正為“應(yīng)當(dāng)”，避免彈性規(guī)定造成法官判決時(shí)出現(xiàn)不裁定“一倍賠償”的結(jié)果，防止過(guò)度自由裁量刺激不法經(jīng)營(yíng)者鋌而走險(xiǎn)繼續(xù)違背法令。另一方面針對(duì)《解釋》與《消法》關(guān)于懲罰性賠償具體數(shù)額規(guī)定不一致的問(wèn)題，依據(jù)現(xiàn)實(shí)購(gòu)買合同的違約損害情況，對(duì)二者的數(shù)額做協(xié)調(diào)一致的調(diào)整。

(三)完善懲罰性賠償?shù)姆蓷l例

對(duì)懲罰性賠償法律依據(jù)的補(bǔ)充完善需要《解釋》盡快將《消法》引入其解釋依據(jù)中，即讓《解釋》的懲罰性賠償條款有法可依，不再是司法解釋創(chuàng)制行為，而是基于《消法》中“雙倍賠償”規(guī)定的做進(jìn)一步法律解釋。讓懲罰性賠償在法律效力上有理有據(jù)，使其能真正應(yīng)用與實(shí)施在具體的商品房違約侵權(quán)的罰款懲處上。

三、結(jié)語(yǔ)

《解釋》雖規(guī)定了懲罰性賠償并例舉了其適用范圍，但其條款本身在概念定義、法律依據(jù)等方面都存在一定的缺陷，影響懲罰性賠償對(duì)實(shí)際商品房合同糾紛中的作用發(fā)揮與目的效應(yīng)實(shí)現(xiàn)。因而筆者列舉了懲罰性賠償規(guī)定中的若干問(wèn)題，并就相應(yīng)的解決策略做出分析與研討，期望通過(guò)本文的研究為提升懲罰性賠償適用性，維護(hù)購(gòu)房者權(quán)力與利益，規(guī)范商品房交易市場(chǎng)風(fēng)氣與行為做出有益的參考。

[1]趙晨霞.商品房買賣合同糾紛中的懲罰性賠償[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù)，2012，06：187.

[2]胡承偉.論商品房交易中懲罰性賠償?shù)倪m用范圍[J].廣東技術(shù)師范學(xué)院學(xué)報(bào)，2014，35，12908：29-34.

D923.6

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2095-4379-(2016)21-0249-01

李國(guó)鵬(1985-)，男，漢族，江西遂川人，法律碩士，江西理工大學(xué)，講師。