房地產開發何以成為暴利行業

房地產開發何以成為暴利行業

十多年的時間里已經歷了數十輪調控，總體看房地產市場基本并沒有大幅下跌反而節節攀升。多數人已經形成了這樣的堅定預期：房價不會大跌。這樣的市場預期，成為開發商敢于高價拿地的一個重要基礎。那么，房地產開發怎樣變成暴利行業的呢？這要從土地制度說起。

投κ和產業集聚是地價的關鍵

黨的十八屆三中全會明確了“建立城鄉統一的用地市場”。有人認為，允許集體建設用地進入市場，經濟發達地方的農村、農民獲得較高的土地增值收益，而土地增值并非源于農民的投入，是由于土地用途改變，由于政府投資引起的。發達地區的農民獲得土地增值收益，對于中西部地區廣大農民來說，有失公平，應該實行“漲價歸公”。學者黃小虎認為，這種看法確有一定道理，但并不全面。

黃小虎認為，現實中，規劃一發布，地價確實往往應聲上漲，但這是對未來投資和產業集聚的預期。如果長期沒有資金投入，或形不成產業集聚，地價最終還要跌回去，全國到處存在“鬼城”、空城已經印證了這一點。

因此，決定地價走勢的關鍵因素是投資和產業集聚。

改革開放以后，城市建設資金的來源日益多元化，產業集聚也不都是政府主導。例如，北京市昌平區北七家鎮鄭各莊村，地處城市規劃范圍，村民在黨支部帶領下，從建筑業起家，歷經從一般加工業到高科技產業；從休閑娛樂的一般服務業，到教育、文化、醫療高端服務業的產業升級。有了資金積累以后，聘請知名的專業規劃設計機構，重新規劃村莊的建設并認真實施。經過長期不懈的努力，一個過去荒涼貧困的農村，已經建設成為現代化的小城鎮。

多年的投入不僅富裕了本村的農民，也提升了周邊地區的區位優勢。鄭各莊還投資數億元，用于村外道路修建、擴建，以及水電管網的改造等等，承擔了不少本來應該由政府承擔的責任。類似鄭各莊這樣的農村，北京還有很多。那么，這些農村自主發展引致周邊的土地漲價，是否也要統統歸公（政府）呢？

在封建大土地所有者早已不復存在的今天，把漲價歸公的口號用于農村、農民的土地，恐怕并不恰當。第一，廣大農民是社會主義的建設者，共和國所有土地的漲價，都有他們直接或間接的貢獻。第二，農村集體所有的土地也姓“公”，歸公也應該有他們的一份。考慮到長期以來他們為國家的發展，做出了比城里人還大的犧牲，甚至應該多歸他們一點才對。

制度缺陷是根本原因

房地產開發之所以成為一個暴利行業，最根本的原因，并不是從事這個行業的人的素質如何，而是有關制度安排存在缺陷。上世紀80年代，國務院成立住房制度改革辦公室，組織有關政策、理論界調研、擬定房改方案。經過較長時間的探討，形成了住房商品化的改革共識。其中對住房供應設想了四條渠道：政府出資建房，住宅合作社建房，私人建房和開發商建房。黃小虎認為，政府出資，主要解決最低收入人群的住房保障；住宅合作社作為非盈利經濟組織，是普通工薪階層合作互助解決居住需求的重要渠道；私人建房，主要是小城鎮居民用于自住；開發商建房，對應的是高收入人群或富人階層的居住需求和投資、投機需求。

但1998年啟動房改以后，并沒有按上述方案實施，在將近10年期間，開發商成了唯一的供應渠道，處于自然壟斷地位。這并不是開發商自己爭來的，而是有關政府部門的制度安排的結果。任何人只要作了開發商，在行業內部競爭的巨大壓力下，都必須追求利潤最大化。而普通住宅的利潤水平不應該很高，讓開發商來負責普通人群的住房供應，是嚴重的供需錯配。

在巨大的居住性需求和巨大的投資、投機需求的共同作用下，房價只會一路高漲，失去控制。后來，有關方面終于認識到，解決城市住房問題，政府不能缺位，承擔起廉租房甚至公租房的建設供應責任。但是，城市普通收入人群的問題至今仍然沒有得到解決，繼續被擠在開發商的供應渠道里，只能是給投資、投機需求做墊底。限購也好去庫存也罷，都不能根本解決他們的住房問題。

土地制度也存在缺陷，一是不允許集體建設用地進入市場，即使符合規劃，也不能開發商品房，不讓農民的宅基地入市交易，結果是進一步強化了開發商的自然壟斷地位。二是政府經營土地，導致政府過于依賴土地財政和土地金融，依賴循環往復不斷征地、賣地。地價高了政府可以多一些收入，但也把房價抬上去了。房價已經成了令政府左右為難的頭號難題，一頭是群眾利益，一頭是政府收入，只要現行土地制度不改，這就是一道無解的死題。

總之，現在我國的城市住房市場，是一個沒有充分競爭的市場，開發商處于自然壟斷地位，這個壟斷地位是現行住房制度和土地制度存在的缺陷所導致的。憑借壟斷地位，房地產開發成了暴利行業。暴利，驅使資本到處大量圈地。

依賴開發商的被動局面如何扭Κ

如今，黨中央提出，今后一個時期內要著重抓好供給側的結構性改革。宅基地入市，既是農村土地制度的改革，也是城市住房供給側的結構性改革，可以開辟一條新的渠道，大大增加對城市居民的住房供應（以租賃為主），扭轉多年單純依賴開發商的被動局面，減輕政府包攬過多的壓力。唯一可能的問題，是一些基層政府的管理水平較低，放開宅基地市場以后，可能產生某種程度的暫時的混亂。但只要堅持改革的方向不動搖，問題終會得到解決。

有人擔心，放開宅基地市場，會使農民失去最后的保障，成為無家可歸的流民，影響社會穩定。黃小虎認為，個案可能發生（但不難解決），成為普遍社會現象的可能性則基本不存在。有供應也有需求，才可能形成市場。我國廣大中西部的純農業地區，經濟相對落后，有的地方甚至十分落后，那里非農就業的機會很少，到發達地區打工，最終能落戶城市的人也很少。對于農民來說，房子（和承包地）是最后的退路，即使暫時閑置不住，也絕不輕易放棄。由于地處偏遠，經濟落后，基礎設施差，城里人也沒有去那里居住的愿望。因此，即使放開宅基地入市，也不可能形成氣候，更不會出現大批人流離失所的社會問題。

在沿海經濟發達地區，以及各類大中城市的城鄉結合部，隨著經濟的發展，宅基地市場越來越活躍，也并沒有產生流離失所之類的社會問題。中國土地勘測規劃院和北京市農村經濟研究中心，于2004、2005年專題調研了北京農村的宅基地問題。調研了解，1999年至2003年，北京戶籍農業人口減少了21%。與此相應，近郊農村約30%、遠郊15-20%的農宅，原戶主通過經商、務工、上學、參軍等各種各樣的渠道，已經脫離農村到城市落腳，不再居住。這些宅基地，基本上都進入市場流轉了。加上部分自家居住部分出租的，流轉的數量相當可觀。流轉的方式主要是使用權租賃，大部分是短期租賃，也有20年、30年甚至50年長租的，由于是一次性付款，當事人稱之為買地或賣地，但本質上還是租賃。

調查表明，完全放棄宅基地使用權的賣方大都是在改革開放以后，有了穩定的非農就業和可觀的收入水平，并且已經居住在城市里的人。他們雖然放棄了宅基地使用權，但并未無家可歸。總之，改革開放的實踐和歷史發展的邏輯，并不支持有些人的擔心。