你所不知道的房產中介江湖

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你所不知道的房產中介江湖

長時間以來，房地產中介在消費者眼中是個“臭名昭著”的群體。虛假房源、合同陷阱、人員素質低、服務差等等，幾乎成為整個行業固化的標簽。另一方面，傳統中介普遍重資產、低毛利，而處在房地產行業最底端的經紀人，無論是從社會地位、收入還是工作強度來衡量，也沒有受到應有的尊重。

“進入這個行業之前，我們做了大量調查，發現消費者對中介服務和從業人員都不滿意。中介公司基本是靠天吃飯，年景好的時候就鋪店，經濟不好就關店裁人，從業者也不滿意。”愛屋吉屋聯合創始人鄧薇說?！半p方都不滿意，這說明行業的商業模式出了錯。”

大戰開始

2014年3月注冊成立的愛屋吉屋以租房服務為切口殺入房產中介領域。僅一年之后，這家公司又在北京、上海同步推出了二手房業務。

“無門店”“低傭金”的互聯網式全新打法，讓愛屋吉屋甫一亮相便成為焦點。“長期以來，消費者選擇哪家中介公司的服務都是沒有差別的，市場的競爭格局基本上維持在靜止狀態。如果沒有愛屋吉屋，這種情況到今天依然不會有任何改善。”鄧薇認為。

盡管多家房產中介公司負責人表示并不同意這個結論，然而，毋庸置疑的一點是，在這家打著“革傳統中介命”的口號橫空出世的公司出現之后，各傳統中介公司均邁開了“自我革命”的轉型步伐。

自從2014年11月正式更名為鏈家網，鏈家地產在接下來的12月就宣布將其經紀人的傭金提成提高到70％。而在此之前，行業慣例是，這個提成比例平均不超過30％。

有分析人士直指，這是針對愛屋吉屋高底薪挖人的“血拼”，這家公司將經紀人月薪水平從行業平均的2000-3000元拉升至6000元。

此后，我愛我家和中原地產也相繼推出了“全員持股”的激勵計劃；思源地產也宣布，經紀人可享受32％的買賣和租賃通提提成比例；搜房給出的待遇更加誘人，4500元底薪+2000市場活動費+80％通提，幾乎是行業平均水平的3倍。

互聯網的免費思維，也讓房地產中介行業全面打響了“價格戰”。

傳統的租房服務收費標準是：上海是對房東與租戶各收取月租金的35％，北京是由租客獨自承擔的一個月租金。

而愛屋吉屋的租房業務實行在上海對租客免傭、北京傭金減半的策略。

2015年2月28日，鏈家正式推出獨立互聯網租房平臺丁丁租房，在北京、上海均實行對租客免費、只收房東5天房租作為傭金的收費方式，強勢反撲。

而愛屋吉屋在租房業務運行成熟之后，借代言人蔡明伸出一根手指的廣告形象，讓“傭金只收1個點”的口號如病毒般擴散，迅速打開了二手房交易市場。

緊接著，思源地產也推出了租房傭金減半政策，并將二手房買賣傭金從原來的2.7％下調到1.5％；搜房的租房傭金對顧客全免，二手房則一降到底，達到0.5％的收費水平。

“提高經紀人待遇、對消費者讓利、大手筆投放廣告等做法，在過去的傳統中介行業是非常鮮見的，但是今天，高底薪或高提成、低收費幾乎已經成為行業新規，是最基本的競爭門檻?！编囖闭f。

但在中國房地產業協會副會長兼秘書長馮俊看來，更加注重顧客體驗和品牌形象，這樣的中介行業之變，其根本原因在于房地產市場發生了明顯變化。

2014年以來，房地產交易行情持續低迷、市場逐漸從以賣方為主向以買方為主轉變。

因此，以互聯網技術為依托、圍繞買方需求展開的全新商業模式及其帶來的效率大提升，既是愛屋吉屋進入中介行業的“敲門磚”，也是傳統中介公司能夠實現轉型的“墊腳石”。

“否則，高投入、低收費所帶來的成本負擔，無論對于有雄厚資金支持的互聯網新秀，還是在行業耕耘多年家底殷實的傳統線下公司來講，都難以持續承受?！瘪T俊說。

新模式與舊痛點

在傳統的中介服務模式之下，租客或想要買二手房的購房人再熟悉不過的“遭遇”是：在房屋信息平臺上找到心儀房源——打電話給中介預約看房卻被告知房子剛被出租或出售——經中介推薦看另外一套或幾套，不滿意——重新選房、看房——直到成功。

這個過程中涉及的消費者痛點，除了虛假房源、中介吃差價、為求成交故意隱瞞房屋缺陷，等等，還包括無休止的電話騷擾。

對經紀人來講，因為沒有辦法提前了解客戶的需求，很難對其作出準確的房源推薦。又因為房源通常不是獨家委托、顧客非“一對一”帶看，經紀人同行、同事之間往往還要互防。

“比如在二手房買賣中，業主為了方便看房，通常會把鑰匙放在一家中介手里，其他中介只能借鑰匙看房，即便業主同意出借鑰匙，而持有鑰匙的一方卻往往故意不配合，借此壟斷業主信息?！敝型额檰柗康禺a行業研究員韓長吉說，“這樣的結果是整個行業的混亂和低效?！?/p>

互聯網，究竟是如何提升效率的？

“鏈家網的做法是，重構整個作業流程，打通線上線下所有環節?！辨溂揖W技術副總裁閆覓介紹。

具體的場景是：鏈家網用戶通過掌上鏈家APP（手機應用），根據任意條件搜索房源；勾選計劃要看的房子后，系統會形成類似“購物車”一樣的看房清單；發起約看之后，搶單回復的經紀人，可以用IM即時通訊工具或直接致電客戶進行溝通；帶看過程中，用戶可對照清單對看過的房子做筆記、拍照，最后生成看房記錄以方便對比、決定。

“對經紀人來講，由于系統根據用戶的訪問和搜索軌跡已經作了房源智能推薦，更容易掌握用戶的準確需求，不僅能夠增加成交幾率，還節約了大量的精力，與傳統的工作流程相比，相同的時間內產出更高，收入也更高?！遍Z覓說。

據了解，類似的網站、客戶端目前已成為房地產中介公司標配，只是在形式和功能重點上略有不同。比如在線下不設門店的愛屋吉屋，是在用戶發起約看之后，不需要經紀人搶單，由系統自動匹配距離最近的經紀人提供全程“一對一”地帶看。

在偉業我愛我家集團副總裁胡景暉看來，互聯網工具對線上部分的流程做了優化，但目前來看對中介行業還沒有帶來實質性的改變。

“買房作為典型的重決策行為，對中介公司來講，無論經紀人是在‘線下站街’還是‘線上站街’，只有滿足顧客需要的交易安全、服務專業，整個流程的效益才能起來?！焙皶煼治觥?/p>

閆覓表示，鏈家未來最重要的工作不僅僅是效率的提升，還要反映品質，這個品質就是經紀人的服務品質。通過互聯網的工具和系統，規范、檢查經紀人的服務質量并提高他們的專業能力，這是企業要的核心競爭力。“所以，向互聯網公司轉型，與其說是技術層面的作業流程再造，不如說是一場人文革命?！?/p>

缺位的政府

“互聯網正在改善中介行業的商業環境，這種情況下，我們也希望政府的相關政策能夠及時調整、政務服務水平同步加強?！焙皶熖寡?。

比如手續復雜的二手房交易中，簽約過戶過程中涉及到的產權證件查驗、逐級審批，以及貸款時銀行的資信審核、房屋評估、貸款發放等，都應該盡量簡化流程，提升速度。

“否則中介公司升級到5.0版本，政府部門的工作節奏還停留在1.0，還是會拖慢整個工作效率。”胡景暉說。

技術手段或市場行為難以改變的行業弊病，還有“虛假房源”。

盡管中介行業內宣傳“100％真房源”的公司不在少數，其中也不乏堅持承諾并取得口碑者，但“虛假房源”在房產信息分類網站、公共平臺上，仍像治不好的“牛皮癬”一樣，隨處可見，屢禁不止。

行業內指的所謂“虛假房源”主要包含兩類情況：一類是杜撰的、并不存在的房子；另一類是房子真實存在，但已出租或出售卻仍掛在網上，或者房子的面積、戶型、價格、圖片等信息作假欺騙消費者。

比“虛假房源”更難清理的是“重復房源”。據鏈家樓盤數據庫負責人白智廣2015年7月公開透露的數據，“北京約700萬套存量房，每月合理在售房源套數為10萬-12萬套之間，但行業總公布在售量遠超40萬套”，其中水分之多不言而喻。

“保證房源的唯一性，在中國是很難實現的，因為房東沒有獨家委托的習慣。”馮俊說。

為減少虛假房源為消費者帶來的困擾，北京市正在研究對中介公司提供真房源認證的服務。比如一套房子在幾家中介都有，其中有一家作了認證，就代表這套房子是真的。

此外，北京市政府還組建了“北京市房地產交易市場有限公司”，在存量房交易服務方面，提供信息公示、網簽管理、交易資金監管等一站式服務。但胡景暉對此并不看好：“政府應該做的是立法、制定游戲規則，比如不動產登記、官員財產信息公開制度，等等，而不是‘下場踢球’。”

“直到今天，我們還沒有一部《中華人民共和國房地產交易法》，也沒有《中華人民共和國經紀行業管理法》，只有部門條例。恰恰因為條例的法律效力不足，在兩年前，房地產經紀人資格考試給取消了?！焙皶熣f，“動輒幾百萬元、上千萬元的不動產交易的從業人員不需要考試就能上崗，這不是一個笑話嗎？”