房地產本正常，但在中國有點奇怪

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房地產本正常，但在中國有點奇怪

房價應該怎么走

由于政策的原因，中國的房地產業實際上是近十幾年才得以出現的的商業化產業，其歷史數據、趨勢和經驗實際上都頗為匱乏。

根據公開數據，中國在過去10年間，住房價格年均上漲約9％，城鎮居民名義收入年均增長12％，經通脹調整后的城鎮居民收入每年增長7％以上。同一區間，美國和英國的實際收入年均增長率分別為1％和0.3％。

迅猛無匹的收入增長，當然會帶來消費熱情和房地產熱潮。比如為了買個價格高的房子，有人半夜三點就要搬著鋪蓋卷兒去排大隊。

比如房子才播出廣告，想要預訂的人就把自己所有的關系全動用上了。最為可怕的是你身邊的每一個平凡得不能再平凡的人都在想方設法買、多買、再多買房子，而且他們都說：“再不買就沒機會啦！”

市場終究是多方的。有理論說，美國和英國的住房擁有率大約為64％，中國應該向發達國家消費水平進軍。但是中國的房屋擁有率似乎已經超過了這個數字，于是風向又變了：“美國人、英國人大多數都是租房子的。他們根本不買房子，所以我們中國人買不起房子也是正常的。”當然租房子的理論似乎也有一定道理。因為房租對房價的比率也是一個衡量房價的重要指標，房租通常代表了真實的需求，而非投資價值。但是在1960年第一季度到2013年第一季度之間，美國平均房租對房價比率為4.98％。21世紀初的房地產泡沫期間，房租對房價比率下降到2.98％。還有理論說，國外的大城市也是房價高得嚇人的。2014年美國一個房產網站算出最“難以負擔”房價的幾個城市，可以看到，舊金山的收入中位數是79624美元/年（1美元約合6.5194人民幣），房產價中位價格是769600美元，圣地亞哥收入61426美元/年，房產價格504200美元，紐約收入65786美元/年，房價396700美元，洛杉磯58869美元/年，房價420300美元，邁阿密收入46964美元/年，房價270000美元。（數據僅供參考）

在中國為何成“怪胎”

但是，房地產確實為中國經濟增長作出了不小的貢獻。有估算稱，2010年，住房及相關行業為中國GDP增速貢獻了3個百分點，但2015年只有1.1個百分點。同一時期，經濟增速從10.6％放緩至6.9％，這樣一推算，經濟增速有一半降幅是由住房市場的萎靡造成的。

中國房地產價格近十年一路猛進高歌，但這十年里，股市幾度哀鴻遍野，恐怕說明民眾對實體經濟的信心還是低迷。

誠然，中國作為新興國家的代表之一，在后金融危機時代表現出了極強的活力，并曾成為世界經濟走出衰退泥沼的希望。然而，從深層次來說，中國本身也面臨許多問題，面臨出口導向型行業的萎縮，面臨經濟轉型期的陣痛。

因此，為了將來的可持續發展，為了穩健崛起，我們已經非常明晰，現在的主要任務不是火箭式上升，而是在一個緩速著陸的過程中，經濟增速保持有序平穩，經濟改革逐步進行。并且把各項政策和措施都予以了相應調節和修正。

然而，這時，房地產價格還在節節攀高，就早已超越了中國經濟的真實節奏，甚至也不符合國際經濟的規律。正是這種與真實經濟面的背離，才有了今天房地產的大量庫存和可持續性減弱，并且對整體經濟造成了拖累。

中國房地產價格的異化，主要是住房消費在中國出現異化，即住房不僅僅是作為自用消費的居所，而被當成投資品，甚至成為投機交易的獲利手段。當然，存款長期負利率、通脹預期是這種異化的主要推手，加上中國投資渠道相對狹窄，房地產在中國也被賦予金融屬性。每個買房的人言必稱“保值”“升值”。不可忽視的是，中國經濟尤其是地方經濟對房地產的依賴，更為房地產價格的上升推波助瀾。在這種循環疊加的多重推動下，無怪乎民眾的心理預期“越調越高”，房價則進步神速，“越飛越飄”。

由此分析，買的人其實均人心惶惶，不買的人必然人心憤憤。無論買或者不買，都是消費者對市場信心極度不足的表現，也必然成為社會不穩定的極大隱患。

此外，投資投機在市場中的受追捧一定會大大打擊實體經濟的發展。畢竟，既然可以“臨淵待魚”，誰還有意愿“退而結網”呢？

更危險的是，當房價止升見跌，那些與房地產開發商利益捆綁過緊的銀行業將何以自處？房地產淪為投資品或者投機交易者的真愛時，往往是經濟金融風暴醞釀之時。美國、日本、東南亞的金融危機都能見到此間樣板。

在次貸危機爆發的前五年，美國不少地方的房地產價格都上漲一倍以上。這種房地產市場泡沫在帶來了納斯達克股市泡沫破滅及“9·11”之后的美國經濟繁榮的同時，也帶來了金融業的大量壞賬隱患和實體經濟的萎縮。

前兩年德國一個家庭因無力承擔房貸而自殺的消息鋪天蓋地，德國央行稱，從人口、經濟等基本面因素考慮，德國的房價上漲很難被視為合理。

那到底是有多“不合理”呢？綜合而言，那三年德國房地產價格總體漲幅為約8.25％。而德國央行已然擔心房地產熱潮在德國失控，并言之鑿鑿，長此以往，可能導致“重大的宏觀經濟風險”，損害德國的金融穩定。

雖然被貽笑大方，《華爾街日報》甚至稱，德國人對物價穩定“過于癡迷”。但這種“癡迷”的結果昭然。2008金融風暴后，德國經濟已經算是世界尾數不多的奇葩之一了。

去庫存，防“崩盤”

當然，中國現在并不存在“崩盤”的可能，因為，資產類別泡沫的最大危險是高杠桿，而在中國，購房者的杠桿水平較低，過去3年大約15％的買家是全款購房，而貸款購房者被要求最低支付30％的首付款。

而且，中國房地產市場存在的問題，不僅僅是一個“量”，而是巨大的“錯配”。這和我們過往的經濟發展地區間不平衡、城鄉間發展不均衡等問題息息相關，出現了許多“有房沒人住”，“有人沒房住”的獨特景象。

有些行政力量則往往在市場監管中迷失方向，先是“好大喜功”的拼命賣地、刺激投資、鼓吹房地產，繼而又拼命“限購”、壓制需求，不久又“松綁”等等，缺乏理智的規劃和有效的引導，甚至有些人和地區淪落成為房地產商的附屬品，并因此造成了地區與地區脫節、價格與收入脫節、房產與實業脫節的總體供給與需求脫節，把好好的作為經濟動力的房地產市場變成了經濟掣肘。

為此，決策層最近要求化解房地產庫存。否則，中國經濟的穩定健康成長亦難以實現。

婚姻的存在有其穩定性的社會價值，市場也有相似的市場倫理。美國次貸危機是最近也是最好的例證，當人人都在為自己勇做齊人的把控能力、以小搏大的福氣、收益不菲的歡愉而偷笑之時，市場的穩定性早已被破壞殆盡，剩下的，只是等待最后潰破的到來。亂象留下的一定是更亂的殘局。

當經濟收益已經有了非常態的邏輯時，就是我們應當警惕的時候了。