房地產(chǎn)一攬子政策可期

?

房地產(chǎn)一攬子政策可期

房地產(chǎn)一頭連著經(jīng)濟(jì)，一頭連著民生，在我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)構(gòu)成中占據(jù)著舉足輕重的地位。房地產(chǎn)及其相關(guān)的庫存、房價(jià)等問題已成為高層和市場關(guān)注的焦點(diǎn)。

多名接受專家表示，本輪房貸政策目的是信貸政策配合支持去庫存，信貸政策方面更加靈活，各地的自主性更強(qiáng)了。2016年，貨幣環(huán)境繼續(xù)保持穩(wěn)健，政策或?qū)墓┬鑳蓚?cè)雙雙發(fā)力，力促房地產(chǎn)行業(yè)去庫存。

針對(duì)二三線城市去庫存

庫存問題并非近兩年才有，而在現(xiàn)階段把化解房地產(chǎn)庫存列為“四個(gè)殲滅戰(zhàn)”任務(wù)之一，其原因在于房地產(chǎn)投資低迷對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的拖累。而要啟動(dòng)房地產(chǎn)投資，提升拿地和開工熱情，一個(gè)重要的方面就是要清理歷史遺留的巨量庫存。

國家統(tǒng)計(jì)局每月公布的商品房“待售面積”通常被用來作為庫存變化的觀測指標(biāo)。而這一指標(biāo)僅反映了“竣工”的庫存，未包含未來將形成庫存的“待建”和“在建”部分。若僅加上“已在建未預(yù)售”的部分，商品房總體庫存約為58.7億平方米；若再加上“已拿地未開工”的部分，這一數(shù)值則達(dá)上百億平方米。但其中有些庫存可能為永久性無效庫存，無法去化，三四線城市中的部分庫存即是如此。

在過去的1年里，房貸政策歷經(jīng)了“330新政”和“930新政”兩次大的調(diào)整，其中330新政主要針對(duì)二套房首付比例進(jìn)行調(diào)整，首付比例從60-70％下調(diào)為40％；“930新政”則將一套房首付比例從30％降低為25％。此次相當(dāng)于同時(shí)對(duì)首套房和二套房首付比例進(jìn)行調(diào)整，首套房最低首付比例降至20％，二套房首付比例進(jìn)一步由40％降至30％。

易居研究院副院長楊紅旭表示，其一，從政策目的來看，就是“化解房地產(chǎn)庫存”。要想去庫存，必須還得為需求打雞血。而放松房貸，效果最明顯。

其二，從政策內(nèi)容來看，集中在降首付方面。第一套房貸款沒有結(jié)清，再購第二套普通住房，首付降了10個(gè)百分點(diǎn)。2015年3月的“3.30”政策當(dāng)中，曾把這一類房貸降至了四成，現(xiàn)在進(jìn)一步降至三成。這個(gè)政策，未來還有一點(diǎn)點(diǎn)空間可以下降。

其三，從政策效果來看，值得期待。因?yàn)榉抠J政策，是影響樓市的第一重要政策，當(dāng)前房貸利率主要由商業(yè)銀行根據(jù)自身情況調(diào)節(jié)，中央不便于出臺(tái)硬性政策，那么降低首付比例，便是央行與銀監(jiān)會(huì)唯一可以使用的“大招”了。

首付門檻降低，有利于剛需和首改需求入市，尤其是對(duì)于那些收入不低、但積蓄不多的年輕人、年輕家庭，可謂是“及時(shí)雨”。因此，這一政策刺激普通住宅需求，尤其是房價(jià)偏高的一二線城市的購房需求。

首付比例不再一刀切

值得注意的是，此次首付比例5％左右的調(diào)整主動(dòng)權(quán)下到各地方金融機(jī)構(gòu)，對(duì)地方房貸首付額不再一刀切。

華夏銀行發(fā)展研究部戰(zhàn)略室負(fù)責(zé)人楊馳也認(rèn)為本輪政策是通過居民加杠桿的方式來為房地產(chǎn)行業(yè)去庫存。楊馳表示，首套房首付比例從原來的30％下調(diào)到20％，意味著居民購買房屋的杠桿倍數(shù)從3.3倍上升到5倍。從政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、居民的四張資產(chǎn)負(fù)債表來看，相對(duì)而言居民的杠桿倍數(shù)最低，財(cái)務(wù)狀況最健康。在政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)都在去杠桿的背景下，唯一有可能加杠桿的就是居民了。

“這也反映出不同地域房地產(chǎn)市場的供需情況出現(xiàn)了分化。”楊馳稱，未來可能各地人民銀行做窗口指導(dǎo)。

加強(qiáng)住房金融宏觀審慎管理，最低首付款比例進(jìn)行自律調(diào)整確實(shí)具有一定可操作性。

“原則上不同地區(qū)市場的差異很大，二線、三線城市差異也很大。給地方和銀行一定的自由量裁權(quán)，讓他們根據(jù)本地情況進(jìn)行政策上的微調(diào)，有助于提高政策執(zhí)行力，因?yàn)橐坏肚泻雎粤瞬煌鞘兄g的差異。”中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛說，“這相對(duì)以往而言是一個(gè)比較大的進(jìn)步，或許會(huì)產(chǎn)生不同的效果。”

交行金研中心高級(jí)研究員陳冀稱，部分二三線城市去庫存的壓力是實(shí)實(shí)在在的，用多長時(shí)間去降低庫存，還得取決于央行這個(gè)房貸政策的產(chǎn)生效果所需的時(shí)間。銀行在信貸投放時(shí)肯定也會(huì)考慮風(fēng)險(xiǎn)適度、節(jié)奏適度等多方面因素。

央行與銀監(jiān)會(huì)2月2日發(fā)布房貸新政，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25％，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30％。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表示，這事實(shí)上等于他之前判斷的，首套房貸首付比例回到了20％，意味著房地產(chǎn)救市大幕拉開。

英大證券研究所所長李大霄認(rèn)為，這是支持合理住房消費(fèi)的利好政策，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有正面影響，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和去庫存有正面作用，對(duì)于房地產(chǎn)股票有重要支持，對(duì)于股市穩(wěn)定也有重要意義。

一攬子政策可期

降低首付比例之后，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來還有一攬子政策相繼出臺(tái)以配合各地樓市去庫存。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱預(yù)測，2016年針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策紅利仍將延續(xù)，除了此番出臺(tái)的降低首付比例這一大招，還可能有大家期盼已久的貸款利息抵扣所得稅，政府收購商品房用作保障房等。

丁祖昱認(rèn)為，這些政策對(duì)于剛性需求推動(dòng)、改善型需求持續(xù)釋放形成正向激勵(lì)，也將使今年的房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定。因?yàn)?015年已經(jīng)消化了大量需求，2016年的市場缺乏大幅上漲的基礎(chǔ)，在政策紅利之下，總成交量仍會(huì)在高位運(yùn)行，保持平穩(wěn)。

申萬宏源首席宏觀分析師李慧勇表示，房地產(chǎn)調(diào)整使得經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。結(jié)合過去兩年兩次的政策調(diào)整，這次央行的政策調(diào)整也是一脈相承的。

李慧勇認(rèn)為，我國在去房地產(chǎn)庫存的問題上還有很大的政策空間。比如下調(diào)首付、利率優(yōu)惠，甚至考慮允許買房退稅、買房落戶等一攬子政策來加快房地產(chǎn)市場去庫存。不光是央行，包括住建部，各地的財(cái)政稅務(wù)都有很大的政策空間去穩(wěn)定房地產(chǎn)。

“原則上來講，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的壓力比較大，光是這個(gè)政策還不夠，后續(xù)還應(yīng)該有其他政策相配套。”曾剛表示。

“個(gè)人房貸政策針對(duì)的是需求端的刺激，這次首付的再次放松與市場預(yù)期一致，但單個(gè)政策的效力有限，尤其是去年非限購城市的需求已經(jīng)過了一輪比較集中的放量。”交行金研中心高級(jí)研究員夏丹表示。

民生宏觀朱振鑫分析認(rèn)為，房地產(chǎn)持久戰(zhàn)再下一城。未來兩三年，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會(huì)停。

此次首付降低只是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以來化解房地產(chǎn)庫存的第一步，信號(hào)意義明顯，預(yù)計(jì)降準(zhǔn)降息、財(cái)政補(bǔ)貼、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策將加速落地，在資金和政策雙重寬松的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場銷售改善態(tài)勢(shì)將延續(xù)，投資端企穩(wěn)可期。

（《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》2016.2.3、《財(cái)經(jīng)國家周刊》、《瞭望東方周刊》等）