農村房屋流轉法律問題研究
——以宅基地使用權市場流轉性為視角

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農村房屋流轉法律問題研究
——以宅基地使用權市場流轉性為視角

*本文為揚州大學大學生創新項目“農村房屋流轉法律問題研究”課題研究成果。

藺繼琴

揚州大學法學院，江蘇揚州225000

摘要：“三農問題”一直以來都是我國所面臨是世紀性難題，其核心是人的問題，即農民的問題。以人為本，切實保障農民的根本權益是解決三農問題的終極目標。在廣大的農村還未建立起健全的社會保障體系，土地成為農民最重要的依靠，其中宅基地作為農村土地的重要組成部分關系著農民基本的生活保障，農民在宅基地上建造房屋，根據物權法原始取得了房屋的所有權，然而因為宅基地的集體所有權的存在無法實現充分所有權的權能，這在很大程度上造成農民利益的損害，農村房屋流轉中的法律問題是當前我國農村經濟發展中一個不可忽視的重要問題。

關鍵詞：宅基地；流轉；所有權；農村房屋

我國作為一個農業大國，農業經濟從新中國成立到改革開放經歷了曲曲折折的發展，農民的生活也隨之波折起伏。近年來，“小產權房”，“城中村”，“空心村”儼然成為了一個個熱門詞匯，農村房屋流轉已經成為發展農業經濟的一個不可忽視的問題，而談及此問題，則宅基地又是其中不可回避的一個因素。建于宅基地上的房屋是農民的財產，農民原始取得其所有權，而農村宅基地的所有者是集體組織，農民只享有不充分的用益物權，因而在這兩種權利的碰撞這下形成了如今農村房屋流轉的困境。

一、我國農村房屋流轉的現狀——流轉市場隱性存在，交易無序

在我國廣大農村地區房屋流轉市場的存在具有隱蔽性，其交易更是無序。在經濟發展緩慢的農村地區，農民實現其對房屋的收益權和處分權最主要方式就是買賣。但我國物權法規定，農村宅基地限制流轉。農村房屋是建設在宅基地之上，根據房地一體原則，農村房屋流轉也存在著一定的限制性，從市場經濟學角度來看房屋買賣是一所有權的自由交易，追逐利益最大化是賣家的目標，對于農村房屋來說，農民作為賣家，打破宅基地流轉的限制性，追求更多的利益，農村房屋流轉市場呈現出隱蔽性。同時由于缺乏相關法律的規制，這一隱性市場交易也呈現出無序性。

二、我國農村房屋流轉困境成因分析——宅基地使用權市場流轉風險性與限制性

(一)農村宅基地使用權流轉的風險性

農村宅基地因其負有的特殊使命，盲目的將其完全的推進入市場進行流通具有一定的風險性。首先，宅基地的福利性。通過對我國的宅基地的立法歷史的了解，宅基地最典型的特色就是其福利性。其取得的無償以及使用時間的不確定性都是其福利性的體現，保障著農民最基本的居住條件，如若允許其無限制的自由流轉，其中不乏一些農民為逐利而流轉宅基地使用權，這將嚴重背離建立宅基地使用權市場流轉制度的初衷。其次，宅基地使用權進入市場流轉，就會打破宅基地使用權取得的身份限制，在一定程度上滿足的是強勢群體的利益訴求，而真正踐行“一戶一宅”的本分農民因宅基地需滿足基本的住宅需要而不能將其價值取現。

(二)農村宅基地使用權市場流轉的限制性

如前文中所闡述的農村房屋流轉困境最大的成因是宅基地使用權市場流轉的限制性。對于宅基地使用權是否可以進入市場流轉，有學者認為應當禁止流轉，宅基地是對農民權益最根本的保障，具有嚴格的身份性，取得的無償性，具有福利性質，堅持福利性就要堅持不可流轉性，就像醫療保障與養老保障是不可以進行交易的。也有學者認為應當限制流轉，宅基地是具有福利性，但是其并不是完全禁止流轉的，在一定條件的限制下其可以進行流轉的。還有學者持擴大流轉的學術觀點，以中國目前市場對制度沖擊的視角來解析問題。

根據目前農村房屋流轉現狀，擴大流轉的觀點更加具有前瞻性。在學術研究中提出的對宅基地流轉的限制與禁止明顯的不符合社會發展的趨勢，隨著經濟的發展，出現很多的農民“洗腳進城”情形，其對宅基地的依賴性已經明顯的減弱，堅持禁止或限制宅基地的流轉不利于其實現自有房屋的所有權，損害了這部分農民的利益。不可否認，在廣大農村地區還有很多的農民依賴于宅基地，如完全的開放宅基地市場可能造成一些農民為追逐利益而買賣宅基地，最終失去宅基地的居住保障，但是現代的農民已經不是弱而愚的古代農民，其有能力來為自己未來尋一份保障。

三、農村房屋流轉解困路徑——構建宅基地使用權市場流轉制度

(一)立法完善宅基地使用權的用益物權權能

《物權法》將宅基地使用權定位于用益物權，根據物權法相關原理，用益物權具有三個權能：占有、使用以及收益權能。對于收益權能，學者們有不同的理解，一種理解是狹義的收益，農民在宅基地上建造房屋，滿足自身的居住需要，這即是宅基地收益性的體現；另外一種廣義收益見解認

為，宅基地只有擁有了流轉性，農民可以流轉獲得一定的經濟利益才可以說是宅基地使用權收益權能的體現。個人認為，廣義的收益更加符合現代市場經濟的發展需求，其解釋更加的合理。

法律命題的正當性和合理性根源于社會的現實生活。市場經濟的發展以及城鄉一體化的進程使得市場要素逐漸滲入農村，土地市場作為市場經濟最基礎的資本在農村正被逐步的喚醒。農民宅基地在滿足去基本居住條件之余，作為市場要素參與到市場經濟中，不僅有利于提高農民的收入，而且對于珍惜合理利用土地有著積極的意義，因此立法上應該對宅基地使用權的用益物權權能進行完善，將收益權能納入宅基地使用權的用益物權權能中，將此處的收益權能擴大解釋為獲取經濟利益，將宅基地使用權的收益權明確的寫進物權法，可以為宅基地使用權市場流轉奠定的法律基礎。

(二)建立宅基地使用權的附條件退出機制

因為繼承宅基地上的房屋而占有了房屋下的宅基地或者其他相似原因擁有兩處以上的宅基地的情形在廣大農村大量存在，以合理的方式獲得宅基地，所以我們無法否認其權利，但是立法上堅持“一戶一宅”的原則，如此說來保護農民的自身利益與踐行國家法律出現了矛盾，如何來緩和這一矛盾，立法上未規定具體的解決之道。其次，現代社會有些農民憑借自己的能力“洗腳進城”，但是由于不肯舍棄自己在農村集體的財產，尤其是宅基地上現存以及期待利益，總是想盡各種方法來維持自己與集體的成員關系，在其比例不斷上升過程中形成了典型的“空心村”。在此種情形下，沒有合理的宅基地退出機制，造成了大片土地的浪費，這嚴重的違反的我國“珍惜合理利用每一寸土地”的國策。

見于以上問題，立法應當關注此問題建立宅基地合理的退出機制——附條件退出機制，鼓勵農民退出宅基地，集體組織對于愿意退出多余宅基地的農民對其宅基地上的房屋按照市場價格作價進行回購，保障農民的財產利益。對于占有兩處以上宅基地的農民，如若其不愿意退出宅基地，集體組織可以與其協商，對其占有多余的宅基地收取有償使用費，以此來平衡多占宅基地農民與“一戶一宅”農民的利益。建立宅基地使用權附條件退出機制，為宅基地使用權市場流轉建立了前提條件。

(三)突破宅基地福利性限制，適當的放寬享有宅基地使用權身份限制

對于建立宅基地使用權市場流轉制度最大障礙是宅基地福利性與市場化這對矛盾。福利性是指宅基地對個人生活的保障，其當然的包含身份性。宅基地福利性不可否認，我們必須堅持宅基地使用權取得上的身份性，因為宅基地使用權是保障農民居住生活條件設立的，所以我們應當尊重其本質，但是，在經濟迅速發展的今天，我們應當遵循市場經濟的規律，適當的放寬宅基地使用權享有是身份限制，建立宅基地使用權市場流轉制度。

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作者簡介：藺繼琴(1990-)，女，甘肅白銀人，揚州大學法學院，2013級民商法學專業碩士研究生，研究方向：民商法。

中圖分類號：D922.181

文獻標識碼：A

文章編號：2095-4379-(2016)10-0054-02